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隨著利率在疫情期間暴跌，以及對(duì)居住空間的需求急劇增加，房屋價(jià)格飆升，但現(xiàn)在各國(guó)央行的加息步伐使得貸款利率上升非?？?。 高盛分析了十國(guó)集團(tuán)（G10）房?jī)r(jià)勢(shì)頭、主要房屋銷售、住房負(fù)擔(dān)能力和供需基本面的信號(hào)后得出結(jié)論，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)步入“硬著陸”的軌道。 數(shù)據(jù)顯示，雖然英國(guó)、德國(guó)、尤其是美國(guó)的房?jī)r(jià)仍在快速上漲，但澳大利亞、加拿大、瑞典、尤其是新西蘭的房?jī)r(jià)卻在下降，自去年11月以來下降了6%。房屋銷售的信號(hào)一直是負(fù)面的，最近幾個(gè)月整個(gè)十國(guó)集團(tuán)（G10）的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅下跌。 高盛認(rèn)為，整個(gè)G10集團(tuán)（法國(guó)除外）的總體房?jī)r(jià)前景得分為負(fù)值，反映了較低的房?jī)r(jià)承受能力和房屋銷售的下降。澳大利亞、新西蘭和加拿大的評(píng)分相當(dāng)?shù)?，德?guó)略低，而瑞典、美國(guó)和英國(guó)僅略低一點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅放緩是高盛預(yù)計(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家增長(zhǎng)放緩的一個(gè)重要原因。房?jī)r(jià)承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明，“硬著陸”是一個(gè)真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)（尤其是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。 房屋銷售勢(shì)頭下滑 疫情期間，在英國(guó)、德國(guó)，尤其是美國(guó)，房?jī)r(jià)仍在快速上漲。事實(shí)上，美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)在3月份創(chuàng)下了歷史上的最大漲幅，而 Zillow 和 Redfin 的衡量指標(biāo)在4月份進(jìn)一步迅速上漲。 然而，澳大利亞、加拿大、瑞典和新西蘭的房?jī)r(jià)正在下降。繼悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)下降之后，澳大利亞首都城市的住宅價(jià)格5月份出現(xiàn)了自2020年以來的首次下降——下降了0.3%。加拿大的CREA房?jī)r(jià)指數(shù)繼4月份下降1.1%后，在5月份連續(xù)第二個(gè)月下降——下降了0.8%。 目前新西蘭的房?jī)r(jià)較峰值水平低6%。新西蘭央行去年10月就已開始加息，以控制房?jī)r(jià)和通脹。 高盛認(rèn)為，相比之下，房屋銷售的信號(hào)始終是負(fù)面的，整個(gè)G10集團(tuán)都出現(xiàn)了大幅下跌。目前，瑞典的房屋銷售量比疫情峰值低了約15%，這一水平在美國(guó)為20%，加拿大和澳大利亞為35%，新西蘭為40%，英國(guó)為50%。  根據(jù)美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞和新西蘭的月度數(shù)據(jù)，高盛估計(jì)住房銷售增長(zhǎng)放緩10%后，這一放緩速度會(huì)在6個(gè)月后下降到2%。 房?jī)r(jià)可承受性低且持續(xù)下降 自去年夏天以來，英國(guó)、加拿大、尤其是新西蘭和美國(guó)的抵押貸款利率大幅上升。相比之下，澳大利亞和瑞典的抵押貸款利率上升幅度要低得多，這兩個(gè)國(guó)家的典型貸款特點(diǎn)是浮動(dòng)利率與仍然較低的政策利率掛鉤。 高盛認(rèn)為，鑒于最近幾周債券收益率大幅走高以及政策利率預(yù)期，這些國(guó)家的抵押貸款利率可能會(huì)進(jìn)一步大幅上升。 為了確定對(duì)房?jī)r(jià)的影響，下表展示了房?jī)r(jià)對(duì)抵押貸款利率反應(yīng)的估計(jì)。研究中值估計(jì)，抵押貸款利率每上升100個(gè)基點(diǎn)，美國(guó)的房?jī)r(jià)就會(huì)下跌大約3%，其他經(jīng)濟(jì)體大約為2%。  新西蘭、加拿大和澳大利亞的房?jī)r(jià)相對(duì)于收入和租金的漲幅最大。美國(guó)和歐元區(qū)的這一指標(biāo)更為溫和，意大利和日本的這一指標(biāo)略低。 事實(shí)上，高盛的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)在大多數(shù)市場(chǎng)都很低。考慮到利率的大幅上升和房?jī)r(jià)收入比率的上升，加拿大和新西蘭的指數(shù)尤其低。過去一年，這一指數(shù)在美國(guó)下跌最多，主要反映了抵押貸款利率的飆升。英國(guó)和德國(guó)的購(gòu)買力更接近歷史平均水平，而法國(guó)高于歷史平均水平。 房屋供應(yīng)十分緊張 高盛的數(shù)據(jù)顯示，在需求方面，加拿大的工作年齡人口在過去一年中迅速增長(zhǎng)，瑞典、法國(guó)和美國(guó)的增長(zhǎng)速度也很穩(wěn)定。相比之下，澳大利亞和新西蘭的人口增長(zhǎng)較疫情前的增長(zhǎng)速度大幅放緩，但隨著邊境重新開放，這些國(guó)家的人口增長(zhǎng)應(yīng)該會(huì)再次加快。德國(guó)和意大利的工作年齡人口在過去一年中有所減少。 高盛認(rèn)為，就供需平衡而言，現(xiàn)有數(shù)據(jù)顯示，目前房屋供應(yīng)十分緊張。美國(guó)、加拿大、英國(guó)和新西蘭的住房空置率已經(jīng)下降到非常低的水平。而美國(guó)、加拿大和澳大利亞的大量在建住房表明，房屋空置率可能會(huì)從低迷的水平小幅上升。  高盛的數(shù)據(jù)表明，整個(gè)G10集團(tuán)（法國(guó)除外）的房?jī)r(jià)前景得分為負(fù)值，反映了較低的房?jī)r(jià)承受能力和房屋銷售的下降。另外，澳大利亞、加拿大、新西蘭等國(guó)家的分?jǐn)?shù)相當(dāng)?shù)?，德?guó)、瑞典、美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的分?jǐn)?shù)要略微低一些。 這份房?jī)r(jià)前景的評(píng)分排名與美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)大致一致，預(yù)計(jì)澳大利亞的房?jī)r(jià)將下降10%，新西蘭央行預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)從峰值到谷底約下降15%，并存在下行風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，最新的模型顯示，明年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將大幅放緩至較低的個(gè)位數(shù)。 住房活動(dòng)和房?jī)r(jià)大幅放緩是高盛預(yù)測(cè)未來幾個(gè)季度發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)將大幅放緩的另一個(gè)原因。房?jī)r(jià)承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個(gè)真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)（特別是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。盡管這不是高盛的基準(zhǔn)情景，因?yàn)榉课菘罩寐嗜匀缓艿汀?/span> 與此同時(shí)，高盛不認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致G10的央行暫停加息周期。 事實(shí)上，加拿大央行行長(zhǎng) Tiff Macklem 曾強(qiáng)調(diào)，目前住房市場(chǎng)的放緩是“健康的”，因?yàn)槿绻》渴袌?chǎng)的某些失衡持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)出現(xiàn)更劇烈的調(diào)整。盡管如此，在房?jī)r(jià)與CPI掛鉤的經(jīng)濟(jì)體（如加拿大、新西蘭、澳大利亞），房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尤其是對(duì)通脹的負(fù)面推動(dòng)，使高盛認(rèn)為G10的加息步伐可能在年底前放緩。
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