自 2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出 " 房住不炒 " 以來，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)與金融、市場與保障、增量與存量的關(guān)系也在發(fā)生改變。

經(jīng)過 20 多年的快速發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境與過去相比發(fā)生了明顯變化，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱：

第一，居民基本住房需求得到滿足。我國城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足 20 平米提升至 40 平米 1 以上，居民基本住房需求已得到滿足。

第二，人口規(guī)模紅利接近尾聲，城鎮(zhèn)化放緩。2021 年全年出生人口 1062 萬人，出生率僅為 7.52 ‰，出生人口和出生率均為 1949 年以來新低。

第三，居民杠桿率已較高，未來進(jìn)一步加杠桿空間有限。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021 年我國住戶部門杠桿率為 72.2%（2008 年僅為 18.2%），已接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

中長期來看，盡管新房市場總量見頂，但城市與區(qū)域之間差異明顯，全國每年新增城鎮(zhèn)人口仍超千萬，人口持續(xù)流入的高能級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力突出，同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。總體而言，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

面對(duì)行業(yè)新的發(fā)展階段，2022 年我們?cè)?" 人口 + 產(chǎn)業(yè) + 交通 " 的分析框架基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并從住房需求的影響因素及城市群發(fā)展等多角度解讀城市發(fā)展?jié)摿?，為企業(yè)布局提供決策參考。

2022 房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力 TOP50 城市

數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算