最高法：建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)能否對抗商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)？丨實務研究

經(jīng)方人生 2022-06-20 發(fā)布于四川

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良好的秩序是一切美好事物的基礎(chǔ)

——埃德蒙·伯克

在建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，建成的房屋已出售或辦理網(wǎng)簽，承包人是否仍有權(quán)就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償，即在承包人行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)時與房屋買受人之間發(fā)生權(quán)利沖突，究竟何種權(quán)利更為優(yōu)先，實踐中爭議不斷。

本期，我們選取最高院的一則案例，對前述問題進行了分析。下文，我們將予以分享，希望對您有所啟發(fā)。

一

案情簡介

一、2007年9月，上海建工與多力多公司簽訂了《施工總承包合同》載明：由上海建工承建多力多公司投資的濱河灣小區(qū)工程，雙方就施工具體事項進行了明確約定。合同簽訂后，上海建工進場施工。

二、2010年12月，由上海建工承建的案涉工程項目已完成施工，預計2011年9月1日完成驗收及結(jié)算工作。后雙方因工程造價等事項發(fā)生爭議，遂訴至法院。

三、訴訟中，多力多公司主張涉案小區(qū)部分房屋在查封前已經(jīng)出售,為優(yōu)先保護購房人的利益，上海建工對案涉工程不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

四、最高院審理認為，法律沒有規(guī)定建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)因房屋已出售而消滅。多力多公司以此為由主張上海建工對案涉工程不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

二

核心觀點

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已辦理商品房預售合同網(wǎng)簽而消滅，但消費者物權(quán)期待權(quán)是基于保護消費者生存利益的特殊價值而產(chǎn)生，其效力要優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。

三

實務分析

在建設(shè)工程案件中，承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)（以下簡稱“優(yōu)先受償權(quán)”）與商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)（以下稱“消費者物權(quán)期待權(quán)”）的實現(xiàn)對象存在著全部或部分的重疊。因此，在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)時在所難免的會與消費者物權(quán)期待權(quán)產(chǎn)生沖突，如何處理二者之間的關(guān)系，法律并無規(guī)定，實踐中亦未達成統(tǒng)一觀點。

實務中，部分觀點認為，當建成的房屋已出售或是已辦理預售合同網(wǎng)簽的情況下，承包人再主張優(yōu)先受償權(quán)，已不符合民法典第807條規(guī)定的承包人優(yōu)先受償權(quán)適用條件，此種情況下應視為該優(yōu)先受償權(quán)已消滅。但最高院民一庭則認為，優(yōu)先受償權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時就已經(jīng)成立。商品房預售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預售而采取的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，因此，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，亦不導致承包人原本享有的優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。

然而，當優(yōu)先受償權(quán)與消費者物權(quán)期待權(quán)存在權(quán)利沖突情況下，對于權(quán)利順位問題，根據(jù)九民紀要及司法解釋的規(guī)定，消費者物權(quán)期待權(quán)屬于特殊的物權(quán)期待權(quán)，是基于保護消費者生存利益的特殊價值而產(chǎn)生。在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第27、29條規(guī)定條件時，承包人通常不得以就商品房享有優(yōu)先受償權(quán)為由對抗消費者物權(quán)期待權(quán)。即最高院認為消費者物權(quán)期待權(quán)要優(yōu)先于優(yōu)先受償權(quán)、擔保物權(quán)、一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)等權(quán)利。需要說明的是商品房消費者是以居住為目的的自然人，而不包括以投資、經(jīng)營為目的的購房人或是單位等主體。故，在已經(jīng)支付全部或者大部分購房款的商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時，應優(yōu)先保護商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)。

四

律師建議

不同主體的物權(quán)期待權(quán)與工程價款優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先級存在差異。審判實踐中通常認為應當按照消費者物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的順位予以保護。故當事人在司法實務中應當根據(jù)自身所享有的權(quán)利，選擇合適的維權(quán)途徑。對于買房人而言，應厘清購買的房屋的屬性，避免因無法證明所購房屋是用于居住而被排除其優(yōu)先順位；而債權(quán)人，也要把握自身債權(quán)的性質(zhì)，以及和其他權(quán)利相比自身權(quán)利的順位。

五

類案參考

案例一 最高人民法院在審理任周良、長青公司等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴[(2021)最高法民終606號]一案中認為，執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實體問題在于比較執(zhí)行標的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。原則上，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)?！?/span>異議復議規(guī)定》第27條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡?8和第29條則分別規(guī)定了不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)和作為商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)與強制執(zhí)行的關(guān)系。第29條為第28條規(guī)定的特殊情形，當事人可以選擇適用以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行。同時，就本案所涉實體權(quán)利優(yōu)先順位而言，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權(quán)次之；不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應劣后于工程價款優(yōu)先權(quán)及擔保物權(quán)等。也就是說，異議復議規(guī)定第27條規(guī)定的“除外”內(nèi)容包括第29條，但不包括第28條。本案雖然任周良對案涉房屋享有普通物權(quán)期待權(quán)，但長青公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，故任周良關(guān)于排除對案涉房屋執(zhí)行的請求不予支持。

案例二 最高人民法院在審理曹縣建筑公司與曹縣農(nóng)村合作社、昊龍公司商品房預售合同糾紛[（2016）最高法民監(jiān)25號]一案中認為，本案中的爭議主要為信用社購買爭議門市房的行為能否對抗建筑公司的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的問題。首先，在本案審查中，經(jīng)過現(xiàn)場勘察可知，昊龍商住樓臨街第一幢拐角l至6層與北臨4層并非不可分割的整體，原審認定兩棟樓為不可分割的整體，應整體交給信用社作為營業(yè)用房，缺乏事實依據(jù)。且信用社獲得爭議房產(chǎn)后即將房產(chǎn)高價出售，并未用為營業(yè)用房。其次，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”對于本條所稱“消費者”，應為消費者權(quán)益保護法所規(guī)定的消費者，應為自然人，不能為法人或其他組織。其購房系為生活消費需要而并非經(jīng)營。故信用社據(jù)以起訴的債權(quán)不實，其請求不應得到支持。

案例三 最高人民法院在審理中建二局第四建筑工程有限公司、陳桂琴等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴[（2021）最高法民終936號]一案中認為，本案經(jīng)最高人民法院審理并已認定中建二局四公司就包含案涉房屋在內(nèi)的案涉工程在136240342.69元范圍享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。該優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予建設(shè)工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)利，具有極強的優(yōu)先效力。而消費者物權(quán)期待權(quán)是對商品房消費者享有的物權(quán)期待權(quán)的特別保護。故同一不動產(chǎn)按照消費者物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先順位予以保護。本案中陳桂琴與日出康城公司在人民法院查封之前簽訂了合法有效的書面買賣合同，且所購商品房用于陳桂琴居住且其名下無其他用于居住的房屋，其已向日出康城公司交付全部購房款。因此，本案消費者物權(quán)期待權(quán)可產(chǎn)生對抗中建二局四公司工程價款優(yōu)先受償權(quán)的效力。

六

法條鏈接

1.《中華人民共和國民法典》

第八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（2020修正）

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

3.最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知

125.【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因欠債而被強制執(zhí)行，人民法院在對尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費者的商品房采取執(zhí)行措施時，商品房消費者往往會提出執(zhí)行異議，以排除強制執(zhí)行。對此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

問題是，對于其中 “所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一?！百I受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

對于其中 “已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十” 如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

出品 | 剛剛 Lawyers

指導 | 段志剛

作者 | 朱兵兵孫圳

責編 | 徐遠芳張喆