我已經(jīng)好久沒有這么密集的踩盤了

前段時(shí)間網(wǎng)上對(duì)上海樓市有很多判斷和猜測(cè)，有關(guān)房?jī)r(jià)、板塊、市場(chǎng)的各種各樣觀點(diǎn)都有

老破小可能跌到零頭，總之要跌到想象不到的價(jià)格

二手事業(yè)部同事和我說，有一類客群在快速降價(jià)拋盤

郊區(qū)的次新房會(huì)不會(huì)因?yàn)檫@疫情行情要漲起來...

為了讓自己對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，不只停留在新聞資訊里

上周我決定去暗訪幾家中介門店，分三種房源類型，市區(qū)老破小、古北外銷房、郊區(qū)次新房

實(shí)地去看看，這些議論比較多的二手房，行情是否發(fā)生了大變化

01

每一次樓市遇冷，輿論總不會(huì)放過老破小

這次上海封城也是，有關(guān)于老破小的各種居住弊端、衛(wèi)生環(huán)境、居委物業(yè)不作為，首當(dāng)其沖的遭受輿論攻擊

此次踩盤，我選擇了長(zhǎng)寧新華路上幾個(gè)總價(jià)段300-400萬的老公房

三四百萬，也是上海每年二手成交最頻繁的總價(jià)段

這個(gè)總價(jià)段代表著絕大多數(shù)普通年輕人進(jìn)入上海、留在上海的門檻

所以如果老破小真的大跌，是對(duì)上海樓市整體基本盤的影響

我看的這四套內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小，虹欣小區(qū)-中華小區(qū)-安東小區(qū)-長(zhǎng)虹小區(qū)

無一例外都是房齡三十年以上的老小區(qū)

首先去到鏈家虹橋路分店，感受一下這家中介門店的氛圍

當(dāng)天正在咨詢老破小房源的客戶，包括我在內(nèi)就有三四組

中介小哥告訴我，疫情后帶看量也是最近才剛剛起來

現(xiàn)在他們一天要接待3-4組客戶看房，大部分都是30歲左右的新落戶上海人

疫情催化了這兩類客群的置換需求：年輕新上海人想趕緊買房、老破小房東著急置換

尤其是像長(zhǎng)虹小區(qū)這樣改造得很徹底的老破小，不僅外立面改造、樓道重新刷墻、業(yè)主為了賣掉還重新裝修

以300萬總價(jià)段來說，這里有著其他房源沒辦法取代的地段優(yōu)勢(shì)

家門口就是地鐵2號(hào)線虹橋路站，通勤方便，距離3公里的地方就可以到達(dá)徐家匯商業(yè)中心

這妥妥的地段優(yōu)勢(shì)，讓它換手率一直很好

也因?yàn)樾律虾Ｈ丝腿旱倪M(jìn)入，小區(qū)業(yè)主整體年紀(jì)也更年輕化，我隨便走在小區(qū)里，遇到的已經(jīng)不再是傳統(tǒng)我印象里的老年人

但有一個(gè)現(xiàn)象，這次遇到的市區(qū)老破小的房東，選擇置換到更遠(yuǎn)的郊區(qū)電梯房倒是普遍發(fā)生

實(shí)地暗訪下來，上海市區(qū)老破小，不僅沒有跌到零頭，甚至沒有跌掉一個(gè)零頭

真實(shí)的市場(chǎng)告訴我們，這依然是年輕人口進(jìn)入上海必須考慮選擇的產(chǎn)品

只要有源源不斷的新上海人進(jìn)入，那些市區(qū)面積小、總價(jià)低的房子，依然受到追捧

就在我寫這篇文章的時(shí)候，又接到了昨天看房中介的電話，看的那套300萬長(zhǎng)寧長(zhǎng)虹小區(qū)老破小，第二天已經(jīng)約了三組客戶在看了

所以，我們認(rèn)為市區(qū)老房子可能會(huì)在這個(gè)周期價(jià)格受到?jīng)_擊，實(shí)際上在現(xiàn)實(shí)看房中，并沒有接收到這樣的訊息

在我寫這篇文章的此時(shí)此刻， 二手咨詢師小蘇又告訴我，其實(shí)現(xiàn)在解封后世博、華涇板塊二手房?jī)r(jià)格還有微漲了

小蘇周末帶看了一套徐匯龍華老破小的房源，上午帶看，下午就成交，總價(jià)也是300萬左右

她也和我分享，為什么300萬老破小，現(xiàn)在市場(chǎng)會(huì)回暖最快

尤其在上海，300萬這個(gè)價(jià)位段，新房幾乎都是超遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊才有供應(yīng)，比如奉賢、臨港、金山、崇明

而這個(gè)價(jià)位段，客戶都是真正的剛需，他們最敏感的是通勤和置換

所以除了市區(qū)老破小之外，沒有更好的選擇

這也是上海老破小，熱度在解封后會(huì)最快回升的原因

02

有一類客戶，是考慮降價(jià)賣房最著急的

他們可能會(huì)在這次疫情后離開上海，所以只要買家能夠盡快付款，價(jià)格可談

這個(gè)現(xiàn)象其實(shí)我在疫情期間就有聽二手房事業(yè)部同事提起過

他說在上海古北的老外在拋售房子，價(jià)格可談空間很大

為了證實(shí)市場(chǎng)如他所說，我聯(lián)系負(fù)責(zé)古北的中介門店

實(shí)地看了古北一期的外銷房，鉆石公寓小區(qū)

這套大概是114平的兩房，如果不是頂著外銷房的光環(huán)和名號(hào)，給我最大的感受就是，房齡超過30年的外銷房，其實(shí)就是一個(gè)老破大產(chǎn)品

在三十年前，來自日韓的企業(yè)進(jìn)駐古北

也是在那個(gè)年代，上海誕生了最早的一個(gè)國(guó)際社區(qū)，鉆石公寓小區(qū)對(duì)面就是上海第一家家樂福

歐式風(fēng)格、大戶型、精裝修，全部都顛覆了上海人對(duì)于居住空間的認(rèn)識(shí)

而我現(xiàn)在看的鉆石公寓，就是古北一期最老的房子

這位房東，是真的著急賣了

去年底同一單元的不同樓層房源，成交價(jià)格是900萬，我上網(wǎng)查了一下，果真如此

目前這套二手房掛牌價(jià)是808萬，低于整個(gè)古北一期價(jià)格近100萬在出售

降價(jià)出售的房東訴求也很直接，價(jià)格空間可談，但是對(duì)買家的要求比較高，需要下家全款支付，盡可能的縮短交易周期

因?yàn)檫@群著急離開上海的外國(guó)人，此時(shí)此刻會(huì)愿意用錢來?yè)Q時(shí)間

如果你正在考慮800-900萬總價(jià)段的二手房

又對(duì)板塊品質(zhì)有一定要求的話，可以去古北一期看看房子，和房東中介都誠(chéng)意聊聊

說不定，最近真的會(huì)有很不錯(cuò)的撿漏機(jī)會(huì)

03

最后我把目光放在郊區(qū)次新房

這次疫情后，不少人開始對(duì)房屋品質(zhì)和物業(yè)管理有了重新審視

之前做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鏈家上海次新房占比最低不到1%

因?yàn)橄∪焙凸┬∮谇螅咔楹蠓繓|是很有底氣漲價(jià)的

而次新房在原本稀缺的基礎(chǔ)上，疫情后有變得更搶手嗎

于是我來到了嘉定安亭房齡在5-7年的小區(qū)

看了幾套2015年左右，房屋總價(jià)段450-500萬左右，產(chǎn)品基本為90平的次新小三房

位于嘉定安亭板塊的日月光伯爵，走進(jìn)小區(qū)整體品質(zhì)就非常的讓人感覺舒適，煥然一新

這個(gè)小區(qū)建于2017年，房子有多新呢，走到小區(qū)附近，還保留著售樓處

意外的是，疫情后這類房源并沒有變得炙手可熱，相對(duì)的來說比市區(qū)老破小行情更加冷清

從議價(jià)空間來看，次新房小區(qū)的空間也比較低，房東因?yàn)槭乔皫啄瓴刨I入，所以現(xiàn)在要不就是為了學(xué)區(qū)，要不就是為了地段置換，比如外環(huán)置換到中環(huán)

就連看房的中介都提醒我，這邊因?yàn)槭谴涡路?，掛牌價(jià)都比周邊高一些

如果要性價(jià)比的話，建議買價(jià)格更低一些的小區(qū)，將來也更好置換

而為什么400-500萬郊區(qū)次新房沒有變熱，還有一部分原因是

這個(gè)總價(jià)段的二手客戶，有一部分被這批次新盤分流

在500萬左右這個(gè)總價(jià)段，郊區(qū)次新房最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不是其他，而是新盤

解封后外環(huán)新盤加大供應(yīng)，僅嘉定就有5個(gè)新盤推出，次新房客戶，如果積分60分左右的話，有可能會(huì)優(yōu)先考慮新盤

這也是郊區(qū)次新房為什么沒有想象火熱的原因

500萬總價(jià)段，客戶在上海還是更愿意先等新盤，如果搖不上，才會(huì)考慮二手房

04

這趟暗訪，還獲取到一些其他信息

一、核驗(yàn)價(jià)真的沒有松，連微漲都很少

隔離期間我們就在猜測(cè)，如果市場(chǎng)太冷，上海二手核驗(yàn)價(jià)提高，是可以刺激一部分剛需加速上車的

但是目前二手的核驗(yàn)價(jià)和疫情前沒有太大區(qū)別，對(duì)于首套首貸的客戶來說，目前的二手房首付還是在5-6成

上海的二手市場(chǎng)依然對(duì)于客戶有著較高的門檻，400萬的房子，首付需要200萬

二、剛需考慮打新的人變多

因?yàn)榻夥夂笊虾Ｐ路康木畤娛焦?yīng)，選擇打新的客戶又多了起來，尤其是在500萬左右

如果是300-400萬，客戶其實(shí)是沒有多少選擇的，所以這也是為什么老破小會(huì)在這段時(shí)間里成交量可以迅速起來

當(dāng)總價(jià)提高了100萬之后，選擇新房還是二手房，對(duì)客戶來說可能是兩類截然不同的產(chǎn)品，他們最容易被分流到新盤

三、目前上海二手市場(chǎng)熱度，真不算高

除了內(nèi)環(huán)內(nèi)300萬左右的二手房，其他中介的反饋都是，二手房成交和帶看，離回暖也還有一定的距離，照理說他們預(yù)想解封后應(yīng)該帶看量會(huì)快速回升

但是，積壓了兩個(gè)月需求也并沒有得到對(duì)應(yīng)比例的釋放，確實(shí)不少人是因?yàn)橐咔楹髸壕徚速I房計(jì)劃，客戶觀望情緒可能要持續(xù)一段時(shí)間

這是我暗訪了幾家中介門店后，感受到的市場(chǎng)和客戶的畫面

和網(wǎng)上的觀點(diǎn)有些基本一致，也有背道而馳的

每次寫這樣的市調(diào)內(nèi)容，也總少不了和真叫盧俊二手咨詢師保持緊密聯(lián)系后才形成了文字