被執(zhí)行人唯一住房也可強制拍賣！

單位代碼信息 2022-06-15 發(fā)布于吉林

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實踐中，出于維護社會穩(wěn)定的考慮，在被執(zhí)行人名下只有一套房的案件中，有的法院便一律停止執(zhí)行。金融債權(quán)執(zhí)行中，銀行等金融機構(gòu)反應(yīng)更加強烈，如果在被執(zhí)行人只有唯一住房的案件中的房產(chǎn)都不能執(zhí)行，那么很多金融借貸業(yè)務(wù)設(shè)立抵押權(quán)將失去意義，嚴重影響信貸業(yè)務(wù)的開展。對此問題，最高院陸續(xù)出臺多部司法解釋，現(xiàn)已明確被執(zhí)行人唯一住房在符合一定限制條件下可強制執(zhí)行。

關(guān)于被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行依據(jù)的完善

最高院出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）時，第四條①“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！钡囊?guī)定引起了強烈的社會反響。

因為對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬維持生活所必需的房產(chǎn)，人民法院只能查封，不能執(zhí)行。但是《查封規(guī)定》也規(guī)定了可以執(zhí)行唯一住房的例外情形，即第五條②規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！庇捎谠撘?guī)定的適用條件比較原則，實踐中，人民法院出于維護社會穩(wěn)定的考慮，往往是在被執(zhí)行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止執(zhí)行。

很多金融機構(gòu)對此反應(yīng)比較強烈，他們認為只要設(shè)定了抵押，就表明對這個房產(chǎn)可能被執(zhí)行有充分的風(fēng)險預(yù)料。對于設(shè)定抵押的房屋，不管是不是一套房，在對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)親屬作出必要的安置，留出一定的寬限期以后，法律就應(yīng)該允許強制執(zhí)行。各地法院對于金融債權(quán)中唯一住房（抵押物）的執(zhí)行給了綠燈。但是，對于沒有設(shè)定抵押的房屋作為執(zhí)行標的的這類案件中，執(zhí)行程序就一直處于停滯狀態(tài)。社會各界對此反應(yīng)非常強烈。很多情況下，債權(quán)人往往因為債權(quán)不能及時收回，處于生活無著的狀態(tài)，而被執(zhí)行人名下明明有房產(chǎn)、財產(chǎn)，但卻不能執(zhí)行。為了進一步解決問題，最高院于2015年5月5日出臺了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議復(fù)議規(guī)定》），其第二十條對唯一住房的執(zhí)行的條件做了明確規(guī)定。

①2004年10月26日最高人民法院審判委員會第1330次會議通過，根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于人民法院扣押鐵路運輸貨物若干問題的規(guī)定〉等十八件執(zhí)行類司法解釋的決定》修正，修正前為第六條。

② 2004年10月26日最高人民法院審判委員會第1330次會議通過，根據(jù)2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于人民法院扣押鐵路運輸貨物若干問題的規(guī)定〉等十八件執(zhí)行類司法解釋的決定》修正，修正前為第七條。

被執(zhí)行人唯一住房被執(zhí)行的法定條件

《異議復(fù)議規(guī)定》第二十條進一步明確了金錢債權(quán)執(zhí)行中被執(zhí)行人唯一住房能被執(zhí)行的三種法定條件，只要滿足該規(guī)定中的任一情形，法院可強制拍賣涉案房屋。三種情形具體適用條件如下：

情形一：對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的。對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必須的居住房屋的，比如被執(zhí)行人是老人，那么名下雖然有一套房子，但是其兒子的房子多，足以保障被執(zhí)行人的生存，對被執(zhí)行人的保障就沒有必要。

情形二：執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的。執(zhí)行依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓他名下的其他房產(chǎn)的，本來有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)，但是執(zhí)行依據(jù)生效之后，為了逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己的名下的房產(chǎn)，造成了只有一套房產(chǎn)，這不屬于保護的對象，因為被執(zhí)行人的目的是為了逃避債務(wù)的履行。

情形三：申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e、標準，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準提供臨時的周轉(zhuǎn)房。這可能在大城市就比較困難，因為找到合適的、適當?shù)姆吭词潜容^困難的事情。所以最高院規(guī)定了一個選擇性的方案，或者是申請執(zhí)行人同意按照當?shù)胤课葑赓U市場平均的租金標準，從該房屋的變價款中扣除5-8年租金的。這是因為，考慮到被執(zhí)行人向當?shù)卣暾埍槐Ｗo，需要一定的周轉(zhuǎn)時間，所以最高院規(guī)定了5-8年的期間。這5-8年的時間也給當?shù)胤ㄔ侯A(yù)留了做工作的時間。如果被執(zhí)行人比較配合法院的執(zhí)行或者申請人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被執(zhí)行人不配合法院甚至抗拒執(zhí)行，法院就會少扣除一些，扣除5年也是可以的。這實際上是建立了一個激勵配合執(zhí)行的機制。

最高院制定上述規(guī)則的理由為③：第一，在執(zhí)行程序中，人民法院保障的是被執(zhí)行人的居住權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)。第二，這種居住權(quán)是被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)的家屬生存所必需的，否則，就不屬于必要的保障。第三，這個保障是有期限的，所謂“救急不救窮”，被執(zhí)行人最終居住權(quán)的保障還是要靠當?shù)卣母鞣N救濟保障機制，就是說應(yīng)當向當?shù)卣暾埳鐣Ｕ?，而不能讓本來?yīng)當由政府承擔的社會保障義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給申請執(zhí)行人。第四，被執(zhí)行人不能利用法律對他生存權(quán)的保障來逃避執(zhí)行。我們通過充分調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多案件中，被執(zhí)行人本來有幾套房子，人民法院的判決或者仲裁機構(gòu)的裁決一做出來，被執(zhí)行人意識到自己馬上要輸官司了，就趕快賣房，把自己名下的房屋全部轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移，有的轉(zhuǎn)移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院執(zhí)行的時候，被執(zhí)行人稱自己只有一套房子，不能執(zhí)行。

③2015年5月5日，在最高人民法院舉辦《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》新聞發(fā)布會上，時任最高人民法院執(zhí)行局復(fù)議監(jiān)督室主任范向陽現(xiàn)場答記者問。

關(guān)于被執(zhí)行人唯一住房被強制執(zhí)行典型案例

被執(zhí)行人以執(zhí)行財產(chǎn)系其唯一住房為由向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當予以審查。如果符合上述任一法定條件，即使執(zhí)行標的系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，法院仍強制執(zhí)行。通常情況下，在申請執(zhí)行人同意為被執(zhí)行留存5-8年的租金，法院便會駁回被執(zhí)行人的執(zhí)行異議申請，繼續(xù)強制執(zhí)行。

【典型案例一】

裁判主旨：

如果符合法定條件，即使執(zhí)行標的系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，法院仍然可以就該房屋予以執(zhí)行。

案例檢索：

廣東省高級人民法院（2021）粵執(zhí)復(fù)776號。

裁判說理：

”根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十條第一款規(guī)定可知，如果符合該規(guī)定中的條件，即使執(zhí)行標的系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，法院仍然可以就該房屋予以執(zhí)行。本案中，深圳J銀行已經(jīng)書面表示，如若查明涉案房產(chǎn)系被執(zhí)行人的唯一住房，深圳J銀行同意按照深圳房屋租賃市場平均租金標準從涉案房產(chǎn)的變賣價款中扣除五至八年租金。深圳中院亦在異議裁定中明確，后續(xù)執(zhí)行過程中，將根據(jù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的實際居住情況等因素，決定是否需要以及應(yīng)當如何制定相應(yīng)安置方案，以保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時居住問題得以妥善處理。為此，李某香、李某華以深圳J銀行未履行或者承諾履行具體義務(wù)為由提出異議依據(jù)不足，本院不予支持。

【典型案例二】

裁判主旨：

法律并未禁止法院執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一房屋，但執(zhí)行法院應(yīng)按照法律規(guī)定給被執(zhí)行人留出必要生活費用。

案例檢索：

新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院（2022）新執(zhí)復(fù)13號。

裁判說理：

關(guān)于被執(zhí)行人稱烏魯木齊中院執(zhí)行名下唯一生活居住房屋違反法律規(guī)定的問題?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》第二十條規(guī)定第一款的規(guī)定可知，法律并未禁止法院執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一房屋，但執(zhí)行法院應(yīng)按照法律規(guī)定給被執(zhí)行人留出必要生活費用。

關(guān)于唯一住房執(zhí)行的實務(wù)建議

金融債權(quán)執(zhí)行中關(guān)于被執(zhí)行人以唯一住房為由所提執(zhí)行異議，建議銀行等金融機構(gòu)采取以下應(yīng)對措施保護合法權(quán)益：

建議一：主動提供擔保，請求繼續(xù)執(zhí)行。被執(zhí)行人以“唯一住房”為由提出執(zhí)行異議的，法院有權(quán)中止執(zhí)行。這就正中被執(zhí)行人下懷，其目的就是為執(zhí)行設(shè)置障礙。對于該類異議，法院駁回的概率很大，建議銀行等金融機構(gòu)主動向法院出具擔保函，請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，避免因被執(zhí)行人的惡意異議耽誤執(zhí)行效率。

建議二：主動提交留存5-8年租金的書面申請。法律規(guī)定的留存租金的期限是5-8年，為提高執(zhí)行效率，銀行等金融機構(gòu)在已知唯一住房情形下，依照法律規(guī)定的期間，主動提交書面意見，具體留存年數(shù)交由法院決定，法院會根據(jù)被執(zhí)行人配合程度酌情確定。

建議三：掌握被執(zhí)行人住房信息，防止惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查和貸后管理中，應(yīng)盡職排查債務(wù)人、保證人的住房信息，有助于在執(zhí)行階段揭穿被執(zhí)行人惡意轉(zhuǎn)移房屋行為。對于被執(zhí)行人惡意轉(zhuǎn)移房屋的行為，債權(quán)人有權(quán)請求法院對“唯一住房”的執(zhí)行款全部受償，無需留存任何租金。

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