熊貓貝貝專欄內容：地產話題第二百一十三期（NO.213）

專欄內容：2020年，買房置業(yè)的新手們，需要的幾個重要入門認知。

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態(tài)度。

客觀行文，理性看事。還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業(yè)內容。

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發(fā)頭條號）

我是 @熊貓貝貝小可愛 ，地產行業(yè)策略研究者，房產樓市觀察者，歡迎關注。

導讀：

（正文約7100字，完成閱讀約需要8分鐘）

最近的股市可是真心熱門啊~

甚至已經從互聯(lián)網用戶當下流傳甚廣一些明顯脫離理性范疇的浮躁盲目觀點，例如“賣房買股”，“加大杠桿全倉追錢”，還有諸如“不用懂股票，吃肉就完了”的喧囂中窺見股市的熱度。

雖然這些內容是很多有才的段子手迎合熱點制作的笑梗，但是也反應了當下社會和群體對于股票和股市的一種高度關注和追捧。

前日筆者寫了一篇文章：「深度思考」樓市VS股市？2020年下半場，何去何從？（NO.210）

承蒙各位讀者和平臺的認可，收到了不錯的展現(xiàn)量和閱讀量，也接收到很多具有理性態(tài)度和認真思考讀者朋友的留言和分享。

其中最讓筆者感到高度認可的，是這么一條：

圖片來源：本人文章的粉絲留言

在這篇文章中，對于中國人的房產情結，做了追根溯源的分析，也受到了大家的認可和肯定。

西方的金融結構和資本市場至今已經有快200年的歷史了，股票市場就是體現(xiàn)和反應西方資本主義國家的經濟的晴雨表。

而中國的金融市場，從真正意義上來說，連30年都不到（“中國股市在1989年開始試點，在1990年12月深圳證券交易所試營業(yè)和上海證券交易所成立，就這樣中國股市交易的序幕開啟。），從長遠來看，在中國的大部分人，還是更為看重房產，而不是金融憑證。

這是不爭的事實，或者說，還將持續(xù)很長一段時間的趨勢。

中國人，至少是絕大部分的中國人，有著農業(yè)社會的傳統(tǒng)文化和情懷，自古流傳至今的“家文化”，讓房產，在中國被賦予了超越貨幣的資產價值。

所以，在股票高漲，股市繁榮的這個特殊時期，先預祝各位進場的朋友牛氣沖天，收益豐厚，等賺了錢，留著這篇文章，買上好房子，實現(xiàn)安居樂業(yè)，成家立業(yè)，資產穩(wěn)健。

豈不美哉？

今天這篇文章，就給第一次買房的各位朋友，聊一聊，新人買房的幾個重要入門認知。

股票誰都比我懂，這個我要承認，畢竟我沒有在股票市場中深度拼殺。

但是在房地產、樓市和房產價值領域，這個不吹不黑，大家看看我以前的文章就知道了，嘿嘿（這里小得意一下，各位讀者朋友笑笑就好。哈哈哈……）

地產行業(yè)從業(yè)超過15年，筆者從未以所謂“專家”自居，只想用自身所學所得的經驗，幫助大家答疑解惑而已。

畢竟在信息爆炸的時代能看到這篇文章絕對算得上是緣分了，讓屏幕前的你，有所收獲，有所心得，有所認知，有所思考，是我寫作的重要原則之一，肯定不會是常見的陳詞濫調，膚淺縹緲的內容，而是結合實際，深入淺出，切身站在購房需求群體的角度和真實情況，以筆者地產行業(yè)的專業(yè)沉淀，從更好的角度為各位讀者朋友做出指導和建議。

PS：本文為系列文章，計劃撰寫2-3期，這篇主要講首次購房的新手入門認知。

溫馨提示：

-本文不含任何廣告和引導，請放心閱讀，如有幫助，歡迎收藏、分享和點贊。

-本文除標明引用部分，均為本人原創(chuàng)，謝絕斷章取義無腦摘抄和偽原創(chuàng)搬運，轉載復制請注明原文出處，本文首發(fā)頭條號。

PS：寫不出來要搬運我也攔不住，至少帶個我的ID我就不計較。

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尊重原創(chuàng)版權，從自己做起。

-熊貓貝貝原創(chuàng)文章，內容僅供交流參考，不構成投資或其他建議。

分享讓生活更加美好，希望本人的文章能帶給大家?guī)椭?/p>

假如本文有什么不足的地方，希望大家提出寶貴意見和建議，本人會及時加以改正。一個小小的點贊動作就是最大的動力。

一、首次買房，需要建立關于房產的價值認知：

談價值有點虛，換個說法大家可能更好理解一些，那就是買房的目的之上，第一次買房置業(yè)的群體，還需要考慮房產本身如果當做資產，是否具有保值的能力。

注意，是保值，先別想著什么增值收益，能夠實現(xiàn)保值是首次買房的底線重要認知。

首次買房置業(yè)，尤其是房地產行業(yè)以外的個體和家庭，尤其是以結婚，教育，安居樂業(yè)為目的的剛需，最最重要的一點，就是目標房產的保值性。

有句俗話說的很好，只要在牌桌上，就一定有機會。

之后，第一次買房置業(yè)，這件事僅僅意味著你有了上場打牌的資格而已，而隨著個人的發(fā)展和家庭的成長，在未來幾年，置換，改善，甚至是創(chuàng)業(yè)經營，應對風險的資本，很大程度上，由個人和家庭買的第一套房子所決定。

也就是想在樓市有更好的收益，這第一套房就是后續(xù)置換的“基礎砝碼”。

以10000元單價房價城市的房產為例，100㎡的房子總價100萬，先不說是不是有房價增長帶來的增值收益，在當下中國的經濟環(huán)境中，一個普通人或家庭，要賺100萬，需要多久？

只有買了房子，一直買房的人，才能一直買得起房，在中國大部分城市，這是鐵律。

建議有買房需求的各位朋友，把這句話收藏了多看幾次。這個在別的地方可沒人給你們這么直白透徹的說。這就是中國房產和樓市的核心邏輯：只有上桌打牌，才有機會。

其實和股市一樣，沒開戶或者空倉的人，就是漲上天了，和他們也沒有一絲一毫的關系。

這筆賬，誰都會算，在這里就不贅述了，關鍵的點，是這個房子要能在很長一段時間內，保住這個100萬的“資產價值”。

而保值的意義，不是5年前一套房子100萬，放了5年住了5年，還能以100萬的價格賣出去，這么想的人，還是不建議買房或者創(chuàng)業(yè)經營了，老老實實繼續(xù)打工領工資比較合適。

如果是自住的房子，保值的意義在于三個方面，也就是是出售價格在成本購入價格上，能保障以下三個方面：

1、房價增長能夠對沖裝修，家電的投入

2、房價增長能夠覆蓋已經支付的利息

3、房價增長能夠覆蓋銀行定存利率

簡單說，就是你買的房子，自己住了3-5-10年不等的時候以后，出于改善，置換或者是資金需求的角度，需要進行資產估值，那必須要同時包含以上四項。

為了便于理解，這里以一套100萬的新房為例做一個解釋：

100萬的新房（房價總價），20萬的裝修家電和10萬相關入住費用，5年周期，30年等額本息貸款。

5年以后這套房子的保值底限=100萬+20萬+10萬+637431/30*5（5年利息支出）+100萬*2.75%*5（5年定存資金利息）=130萬+10.6239萬+13.75萬≈154萬。

當然裝修家電這個畢竟個人偏好和折舊嚴重可以忽略不計，畢竟這5年也是業(yè)主自己用了的?？梢阅萌ズ雎圆挥?，這個算生活成本和個人消費，讓下家買單有點吃相難看了。

但是從保值角度上來看，至少也要134萬的市場成交價（實收），才能說這樣的房子算是合格的保值。

也就是說，如果要買保值的房子，至少房子所在城市的二手房房價，要能實現(xiàn)5年34%的價格增長，折合到1年大概是7%的漲幅，這樣城市的房產，對于首次購房的群體來說，才具備基礎保值意義。

這樣的條件僅僅是保值，完全不能實現(xiàn)增值，關于增值的事兒，我們下一篇文章再來說。

圖片來源：房價計算器

圖片來源：銀行利率官網

看了這個例子，就能明白很多人為什么在房產購置上賺不到錢了吧？

資產價值認知，是一個動態(tài)的測算過程，簡單說，房價靜止就是事實虧損，房價漲幅達不到7%就是緩慢貶值，房價漲幅等于或者接近7%，只能算堪堪保值。

那些整天唱衰樓市，指望房價大跌的群體，基本上都是不懂不理解中國房產價值邏輯，也就是根本沒有資格上場，或沒有上場經驗的群體。

一旦這樣的群體買了房，巴不得恨不得房價立刻翻倍，當然這是人性，不多做評議。

所以，要想買房保值，就得支持房價適度平穩(wěn)上漲，這個從資產購置價值認知上，是最入門的知識。

圖片來源：網絡

二、首次買房，要看懂價格和背后的邏輯：

建立了價值認知并不困難，對于首次買房置業(yè)的個人和群體來說，必須要面對和考量，也是最重要的門檻，就是房價。

畢竟按照現(xiàn)在的房價和樓市行情，動輒幾十萬的首付和上百萬的總價，對于大部分人來說，并不是輕松友好的態(tài)度。

房價對于首次買房的個人和群體來說，非常的敏感和關注。

房子說到底，也就是一種商品，房價就是這個商品的流通價格。

但是房子和其他商品相比，具有唯一性和時效性維護性：

這是什么意思？

一套房子最多賣一個人，也就是常說的一個蘿卜一個坑，一旦明確了產權歸屬，同樣的價格你買了，別人就買不了了。

而時效維護性呢？就是房子的價格是很難即時折損的，因為這個價格，是銀行和市場都認可的，并且在很長一段時間里面都會受到被動維護。類比于具有耐用品屬性的汽車，大宗家電家具，基本上在中國沒有任何一種商品，具備這種特征，其他的商品一旦完成交易，立刻貶值，比如50萬的汽車，只要過戶完成，放到市場上，哪怕一公里都沒有開，當場打個7折算挺行情了。

換句話說，就是房產價格的保值屬性。

那該如何看待房價的高低呢？

這里需要給商品的價格界定，做一個財商普及：

商品的價格高低，永遠不是由購買力和簡單的數字表現(xiàn)，能夠決定的。這樣的判斷，非常膚淺。

商品的價格，要和價值掛鉤，其實只有三種情況：

1、一件商品，買了沒有對購買者帶來任何意義和價值，既沒有使用價值，也沒有資產價值，那這樣的商品，不管價格如何低，都是高昂的價格，因為這個價格是無效消費。就是常說的拿錢打水漂。

舉例說明就像類似雙11和商超打折活動中，買了一大堆看似很便宜的商品，又用不上，特別是食物這種有保質期的商品，一旦到期，只能扔掉，這不就是拿錢打水漂么？

2、一件商品，買了以后使用的頻次越多，使用的時間越長，并且流通價值折損的越慢或者不折損，甚至還有資產增值的效應，那這樣的商品，不管價格多高，都是有“性價比”的價格。

在中國，有這樣的特征的，除了不動產（房產、土地、山林等等），還有高純度的黃金飾品，但是黃金飾品的價值會隨著金價的波動發(fā)生變化，有一定風險。

3、最后一種，是隨著商品使用時間的延續(xù)，價值完全折損到沒有，這個時間階段的使用價值就是價格的合理性，就是常說的物有所值。

以汽車消費為例，一臺60萬的私家車，按照中國關于車輛報廢的周期來算，1元1公里，如果按照年限來算4萬一年，約合100多元一天，至于值不值得，因人而異，但汽車這個商品的是使用價值就放在這里。

2020車輛報廢年限最新規(guī)定：取消了對非營運轎車行駛年限的規(guī)定，同時將私家車報廢行駛里程限制為60萬公里。6年內免檢，6-15年每年檢一次，15年以上每年檢兩次，只要年檢能過就能繼續(xù)上路行駛，出租車個網約車8年強制報廢。

以上就是商品價格背后的邏輯。

現(xiàn)在很多人，第一次買房的時候，對于價格的敏感，只停留在很膚淺的高低和承受能力上面，而完全沒有對這個價格后面的邏輯進行應有的思考。

抱怨房價高，盼望房價低，是人之常情，從大了說，黑龍江鶴崗（好歹也是地級市標準的城市）的房子，10萬以內隨便挑選，在2020年，10萬元對于絕大多數的人，應該都是可以接受的數字，注意這里是全款，但是為什么沒人去買鶴崗的房子呢？

從小了說，一個城市不同區(qū)域的房價有差別，甚至一條馬路之隔，再到同一個社區(qū)的不同的房子，都會有價格差距。

這些差距的產生和出現(xiàn)，其實都有他們背后的道理和規(guī)律。

所以這是本文給所有第一次買房的群體關于價格的建議：關注房價之前，先關注自己的需求，然后再看看自己的承受能力是否能夠滿足這個需求。

千萬不要被低價房和便宜的房子給帶偏了，因為是第一次剛需買房，很容易被價格蒙蔽了雙眼（俗氣一點就是貧窮蒙蔽了雙眼）。

價格是價值最直接的體現(xiàn)，一分錢一分貨的道理在商品市場上永遠不會過時。

如果覺得自己眼光獨到，能在樓市這樣高度功利的商品市場中“撿漏”，有著本事還買啥房子呀，股票市場隨便操作幾只股票，一年1萬本金到1.9億根本不需要2020年這樣的牛市就能實現(xiàn)。

下面這張圖，就是2019年的時候，一個股市段子：

圖片來源：網絡

或者慧眼如炬，去各大古玩市場隨便低價撿幾個“大漏”，想買哪里的房子還不是手到擒來？

當然還能買個彩票，400萬一注頭獎，中個幾注別說買房了，自己當開發(fā)商都可以了……

等等，既然是第一次買房，咱還是理智清醒一點好吧？既然沒有絕對壓倒性的購買力做支撐，在明碼標價的商品房市場上，價格高，總有價格高的理由吧？而買房的你，只需要看看這個理由，是不是你需要的，就可以了。

如果只需要棲身之所，農村自建足夠。

三、首次買房，新舊觀念和一步到位觀念，最為害人

關于“新房控”（特別集中在一些觀念和教育水平相對落后的群體身上）和“一步到位”這兩個買房觀念，其實并不好評價和做出建議，因為這個涉及的是人的心理原因和人性層面的特點，很難用理性和道理來說明白和進行糾正。

但又不得不說：樓市新房永遠沒有真價格，網絡環(huán)境永遠沒有真數據。

大家可以復制這段話全網搜索一下，沒錯，這話是我說的。

所有的新房，從南京到北京，從廈門到拉薩，整個中國范圍內的樓市中的新房價格，都是具有透支效應的價格。

什么是透支效應？就是所有的新房價格都包含了未來3-5年的資產預期增值的溢價部分，或許有人會說有些城市新房和二手房價格倒掛（新房比二手房便宜），但是這樣的城市是什么樣的城市，也不需要過多解釋了吧？

第一次買房，只看新房，那就要做好提前支付這部分錢的心理準備，大概是正常房價的5%起步，到30%這個區(qū)間的樣子，有些特別熱門的城市，在當地市場火熱的特殊階段，甚至還能達到50%或更高。

其實對于樓市來說，最真實的房價，其實是同等地段的二手房價格，因為這個價格，是商品流通價格，而不是商品上市價格。

注意區(qū)分“流通價格”和“上市價格”。

流通價格為成交服務，上市價格為利潤服務。真的要自住剛需，何必一定要為利潤服務？

真的需要買房和了解房價，多看看二手房，或許能顛覆很多人對房價和樓市的認知。

只看新房，特別是在聚集了營銷包裝一流套路的新房這件事上，有多少人是因為賣房小姐姐的事業(yè)線、金碧輝煌的售樓部，還有富麗堂皇的樣板房等等的表象，多花了冤枉錢的？

等交房入住的時候，可能才會幡然醒悟，噢，原來看到的美好，并不便宜啊。

買房置業(yè)把錢花到這些只能看的“附加值”上面，值不值得？

這個問題如人飲水冷暖自知了。

至于一步到位，這個就不用贅述了，人最大的痛苦，往往來自于和自身當下條件所不匹配的追求，得不到滿足而產生。

大的買不起，可以買小一點的，三房總價高，二房夠的著，中心價格高，周邊價格低……

為什么抱怨房價？求而不得，因愛生恨，莫過于此。（這句話我也在很多自己的文章中說過好幾次了，哈哈……）

以上兩種心態(tài)“新房控”和“一步到位”，這里說一下結論：

新房其實并不是完全為首次購置群體量身定制的產品，買房這件事，要有爬樓梯和長跑的心態(tài)，先從最適合自己的賽道進入，根據自己的節(jié)奏不斷的調整速度和賽道，就算再好的汽車，也需要一個加速提檔的過程吧？

當然人各有異，不做強求，但是這兩種心態(tài)，耽誤了不少人首次買房，倒是不爭的事實。

四、大宗投入，莫貪小利！

貪小便宜，是一種典型的“窮人思維”！

別說這話聽著刻薄，還真的是顛不破的真理：有誰見過做事業(yè)做生意做人能依賴貪小便宜實現(xiàn)做大做強的？

但是被這種心理所驅使，在人生第一次買房置業(yè)這樣的大事吃虧打眼的，還真不是少數。

真正具有商業(yè)意識的人都明白一個道理：免費的，往往是最貴的。

先不說房地產營銷送米送油，周末各種免費活動，再到1萬抵10萬，各種折扣動人心……

這里想請屏幕前的各位朋友，想想這么一樁房產交易，是不是很誘惑：

房價30000元/㎡！100㎡的房子，免首付免費送，到售樓部簽個字辦個手續(xù)，交一點點手續(xù)費，這個房子就是你的了！只需要按月還月供就行了。

這個優(yōu)惠力度夠大了吧！免首付，就是90萬！銀行貸款210萬，等額本息30年，每個月還款11000多元：

圖片來源：房貸計算器

結果你興高采烈的以為自己撿了大便宜“買了房”，去周邊的樓盤一看，別人的房價才20000元/㎡……

差不多的房子，你就比別人多花了80萬……

這個帳幫大家用房貸計算器算了，一目了然，而且這并不是筆者編撰的故事，是現(xiàn)實發(fā)生的真實案例。

為什么要舉這個例子？就是想說明“貪小便宜”這種心態(tài)在初次買房置業(yè)上的弊端：

營銷學中，物美價廉永遠不是成交的動力，而讓買家感到有利可圖，有便宜可占，才是第一要素。

想要把錢花到刀刃上，每一份都值得，就不要想著能在小便宜上，討到什么好處。

所有的折扣手段套路，還真的比不上實實在在的總價優(yōu)惠來的真實，羊毛出在羊身上，賣方市場上，買家還想薅賣家的羊毛？不讓買家褪層皮就燒高香了。

記住這句話，從南京到北京，買的沒有賣的精，如果你覺得夠精，那你應該是賣房子的。

圖片來源：網絡

五、買房不是賭博，首次買房更談不上投資，風險意識不可或缺。

風險意識，是這篇文章最后給首次買房置業(yè)群體的“壓軸錦囊”！

風險這兩個字，誰都認識，誰都會說會寫，但是對于這兩個字的認知，很少見到有高度和深度的。

剛需絕大多數，都是年輕人，有沖勁，敢冒險，絕對是專屬于年輕的特征和標簽。

這個沒有問題，但是房產購置不是一時沖動和不經過承受評估，就能隨便決定的事情。

筆者在房地產行業(yè)十多年的經歷中，看到過這樣沖動，甚至說的上是魯莽的購房者，不知道有多少。

特別是在黑天鵝頻飛，經濟收縮的2020年（這是現(xiàn)實情況），有多少人，因為不可預期的不可抗力導致的收入減少，進而影響了購房計劃和月供償還？

這個沒有具體統(tǒng)計數據，但是隨便網上一查，一目了然：

圖片來源：網站截圖

或許斷供這件事沒有發(fā)生在自己的身上，很多是不能體會這種收入不能擔負負債的痛苦，房貸斷供，意味著“負資產”！

為了加強各位讀者的記憶，這里舉一個栗子：

例如一套市值100萬的房產，業(yè)主因為自身原因發(fā)生了斷供，銀行就有權收回房產進行拍賣（法拍房的重要來源之一），但是拍賣不能保證銀行能收回貸款的總額（這個根據個人貸款的情況有不同），例如貸款的本金+利息是140萬，房子被銀行拿去司法流程進行拍賣，以90萬成交了，那業(yè)主，還需要承擔剩余50萬的銀行債務。（有銀行從業(yè)朋友的可以驗證一下這個說法，在貸款合同里面可是黑紙白字有這樣的約定條款的。）

那這樣的房產，對于業(yè)主來說，就是負資產。不僅房子沒了，還倒欠銀行一大筆錢。

人間悲劇，莫過于此。

所以，對于買房置業(yè)這件事，還是這么兩句話，未雨綢繆，量體裁衣，晴天備傘，飽時存糧。

這段的結論就比較老調重彈了，但是絕對是良性建議哈：

記住，在沒有還清貸款以前，房產不是資產，而是負債，最多算良性負債，但本質就是負債。

既然是面對負債，就要有履約解決債務問題的心理準備和階段計劃。

畢竟，信用社會，是人類文明社會發(fā)展的必然方向。

在房產是資產和債務這個問題上，還有疑問的朋友，可以參考筆者的一篇文章：

「觀點」房地產中的“經濟學”：資產、負債的那些事兒（NO.203）

寫在最后：

感謝能堅持看到這里的各位讀者朋友們，真心感謝！

撰寫此文，有感于最近幾位讀者和粉絲朋友的反饋和寫作創(chuàng)作過程中的一些心得體會。

宏觀的東西難免有些枯燥和艱澀難懂，更多人，在這個信息爆炸，時間碎片的時代，或許更需要實實在在接地氣的“行動指導”和“明確建議”

僅以此文，與君分享。

關注@熊貓貝貝小可愛，全新角度認識中國房地產和樓市，超過15年專業(yè)地產行業(yè)從業(yè)經驗，希望能給對房產和樓市有所疑惑的您，真正實現(xiàn)答疑解惑，解決問題。

心存善念，廣結善緣。

下期預告：[房產課堂]2020年，關于房產投資的幾個全新角度的認知建立

最后，2020年高考已經結束，祝所有考生，心滿意得，鵬程萬里！

圖片來源：網絡

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