作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

關(guān)于盡職調(diào)查，很多投資人大多停留在這是法務(wù)部門(mén)做的事情，這個(gè)固定的認(rèn)知上。實(shí)際上，盡職調(diào)查，不僅僅只是法務(wù)或者律師的事情，也是投資部的業(yè)務(wù)能力范圍，有必要掌握。今天這篇文章，是國(guó)內(nèi)某一流律所的律師，在自己十余年的盡職調(diào)查工作中，總結(jié)的一些經(jīng)驗(yàn)，跟大家分享。

關(guān)于盡職調(diào)查，需要先走出常規(guī)的幾個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：

1、盡職調(diào)查的內(nèi)容，不僅僅包括法律方面的盡職調(diào)查，還包括財(cái)務(wù)板塊的盡職調(diào)查，業(yè)務(wù)性的盡職調(diào)查等等。雖然一提到盡職調(diào)查，大家都會(huì)想到法律盡職調(diào)查，但除了這個(gè)以外，盡職調(diào)查要做的事情還很多，比如項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目公司的歷史沿革，以及存續(xù)期間的各種對(duì)外關(guān)系等等。

2、盡職調(diào)查不是千篇一律的，而是“私人訂制”，根據(jù)交易方式，范圍深度的需求，有針對(duì)性地調(diào)查。比如，如果盡職調(diào)查的對(duì)象是股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目，那不僅要查項(xiàng)目公司從成立到收購(gòu)前的來(lái)龍去脈，還要查股東的情況，以及土地項(xiàng)目的證照，開(kāi)發(fā)情況等等；如果是資產(chǎn)收購(gòu)，那么盡職調(diào)查的重點(diǎn)，則是土地和項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)情況，對(duì)外法律關(guān)系。

3、盡職調(diào)查不是照“菜單”羅列和堆砌資料。很多人看到盡職調(diào)查的第一眼印象，就是覺(jué)得盡職調(diào)查大多按資料清單在做，其實(shí)并不是如此。高水平的盡職調(diào)查，是不僅要羅列資料和事項(xiàng)，還要針對(duì)性地對(duì)具體的風(fēng)險(xiǎn)和瑕疵進(jìn)行分析，可以的話，還要提出專業(yè)性的交易方案建議，用以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于盡職調(diào)查，在實(shí)操中大概率會(huì)遇到的，需要重點(diǎn)關(guān)注的一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，主要包括三個(gè)方面：

項(xiàng)目公司層面的風(fēng)險(xiǎn)

1、項(xiàng)目公司是否有其他項(xiàng)目資產(chǎn)問(wèn)題。并購(gòu)交易最理想的情況是一個(gè)項(xiàng)目公司一宗土地。但是有的項(xiàng)目公司名下不止一宗土地，而且還有既往的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未收尾。這樣的話，因?yàn)橥瑢僖粋€(gè)公司的資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)行牽連，無(wú)法完成收購(gòu)。

這種項(xiàng)目公司處理起來(lái)特別麻煩，一般來(lái)說(shuō)可以采取直接進(jìn)行在建工程轉(zhuǎn)讓或者進(jìn)行資產(chǎn)剝離，將土地資產(chǎn)注入新注冊(cè)的公司，然后收購(gòu)新的公司股權(quán)的方式完成交易。

2、股權(quán)構(gòu)成及股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。大多數(shù)公司并不是一個(gè)股東，往往有多個(gè)股東構(gòu)成。涉及公司股權(quán)處置問(wèn)題，大股東說(shuō)了并不作數(shù)，需要大部分股東表決同意。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東，至少是過(guò)半數(shù)同意。在還有一個(gè)就是股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題，公司法對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有明確規(guī)定，就是股東的優(yōu)先權(quán)、對(duì)抗權(quán)。

因此較為穩(wěn)妥的做法是要拿到股東決議書(shū)，這個(gè)最能說(shuō)明問(wèn)題。

3、股權(quán)質(zhì)押，需要查證公司股東的股權(quán)，是否有對(duì)外質(zhì)押，這個(gè)是影響股權(quán)能否工商變更的關(guān)鍵，因此在股權(quán)變更前，有質(zhì)押的一定要征得質(zhì)押權(quán)人同意，或者解除質(zhì)押。

4、股東涉稅問(wèn)題。包含兩個(gè)方面，一是原股東欠繳所得稅問(wèn)題，原則上在過(guò)戶前，稅務(wù)部門(mén)會(huì)要求補(bǔ)繳稅款，不然會(huì)有工商變更的困難。另一個(gè)是股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，個(gè)人所得稅的項(xiàng)目公司代征代繳問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)都是只盯著你項(xiàng)目公司的代繳義務(wù)，這個(gè)需要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議里面約定清楚。

5、負(fù)債問(wèn)題。明債解決并不難，最怕的是隱形債務(wù)，民間借貸，交易的時(shí)候沒(méi)問(wèn)題，往往項(xiàng)目一開(kāi)發(fā)就暴露了。因此一定要采取措施提前公示，暴露，或者在交易架構(gòu)設(shè)計(jì)當(dāng)中保留一定的托底措施。

6、股東出資資本是否實(shí)繳到位。關(guān)于股東出資問(wèn)題，現(xiàn)在的公司制度實(shí)行的是認(rèn)繳制，轉(zhuǎn)而授權(quán)公司在公司管理制度當(dāng)中自行約定解決。公司章程會(huì)對(duì)股東實(shí)際繳納資金到位有約定，一般約定的時(shí)限不會(huì)太長(zhǎng)，以免資本金不到位影響公司的正常經(jīng)營(yíng)。因此進(jìn)行交易之前，一定要核查原公司股東實(shí)繳出資到位問(wèn)題，讓賣方在進(jìn)行交易之前完成此問(wèn)題。如果未能實(shí)繳出資，按照公司法規(guī)定，認(rèn)繳資金并未實(shí)際履行到位的股東，在公司享有的權(quán)益以實(shí)際出資到位的資金占公司出資股本的比例，實(shí)際享有權(quán)利。

7、涉訴問(wèn)題。多數(shù)公司都會(huì)有涉及法律訴訟，有的已經(jīng)結(jié)案，有的正在進(jìn)行。要明確區(qū)分涉訴案件，根據(jù)金額大小，性質(zhì)情況，辦理進(jìn)度情況，區(qū)別處理。對(duì)于一些比較容易解決的問(wèn)題，可以不做關(guān)注。對(duì)于一些金額較大，訴訟時(shí)間較長(zhǎng)，很難解決的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)要求賣方盡快與涉訴方達(dá)成和解，或者盡快完成訴訟。

8、財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保問(wèn)題。很多老板在日常經(jīng)營(yíng)中會(huì)存在為自己的公司交叉擔(dān)保，為朋友的公司擔(dān)保的問(wèn)題。這個(gè)需要到不動(dòng)產(chǎn)中心查詢財(cái)產(chǎn)抵押情形，到工商部門(mén)查詢股權(quán)質(zhì)押?jiǎn)栴}。根據(jù)查詢的情況，要求賣方更換抵押物，更換擔(dān)保人等情況，提前完成解除抵押。

9、財(cái)務(wù)問(wèn)題。通過(guò)核查公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，查詢往來(lái)款，查詢公司的應(yīng)收賬款，應(yīng)付賬款，是否存在虛增支出，無(wú)票支出，關(guān)聯(lián)交易等問(wèn)題。已經(jīng)發(fā)生的往來(lái)款，以實(shí)際情況予以認(rèn)定。無(wú)法核查的開(kāi)支，應(yīng)當(dāng)要求賣方予以解釋說(shuō)明，補(bǔ)足相關(guān)票據(jù)。如果無(wú)法解決的，應(yīng)當(dāng)在交易總對(duì)價(jià)當(dāng)中予以扣除。

土地層面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1、土地來(lái)源問(wèn)題，土地一定要沒(méi)有“原罪”，就是要查土地出身，土地是什么渠道取得的，比如，原來(lái)是否變性地，是否是協(xié)議出讓用地，是否由幾個(gè)地塊合宗而來(lái)，如果是合宗的要查看其中每塊地是否干凈。還有的地是劃撥用地的，就需要審查是否需要補(bǔ)交土地款，以及轉(zhuǎn)讓限制。

2、土地抵押?jiǎn)栴}，絕大部分項(xiàng)目的土地都會(huì)抵押，用于融資。需要查清具體抵押情況，何時(shí)到期，擬定如何解押的辦法。

3、政策風(fēng)險(xiǎn)，這里主要涉及核實(shí)區(qū)域規(guī)劃是否有變遷，有的項(xiàng)目原來(lái)是住宅用地，但是隨著多年以后城市控規(guī)的修改，變成了生態(tài)保護(hù)區(qū)，或者交通用地，不勝枚舉。這個(gè)需要到規(guī)劃部門(mén)核查清楚。

4、地塊規(guī)劃與控規(guī)是否一致的問(wèn)題。有的項(xiàng)目國(guó)土證是沒(méi)有問(wèn)題的，但是在規(guī)劃局那里可能土地是存在問(wèn)題的，這一類問(wèn)題主要是指調(diào)規(guī)變性的土地較為常見(jiàn)。因?yàn)橥恋卦谡{(diào)規(guī)過(guò)程中，存在信息不對(duì)稱問(wèn)題，有的地規(guī)劃條件已經(jīng)調(diào)了，但是控規(guī)還有問(wèn)題，拿地后可能會(huì)增加時(shí)間成本，延后開(kāi)發(fā)。

5、三通一平問(wèn)題。土地平整問(wèn)題這個(gè)問(wèn)題是不容易忽視的，最直觀，三通也容易判斷，現(xiàn)在的水電氣都是集中在地下，只需要看有沒(méi)有市政管網(wǎng)井蓋，天然氣樁。

6、土地閑置問(wèn)題。以前的土地取得大多對(duì)開(kāi)工時(shí)間有一定的約定，一般要求一定年限以內(nèi)動(dòng)工（具體詳見(jiàn)土地成交確認(rèn)書(shū)或者土地合同），否則視為土地閑置。大部分老地塊都涉及這個(gè)問(wèn)題，比較機(jī)智的老板會(huì)先進(jìn)行一定的土方作業(yè)，或者進(jìn)行報(bào)規(guī)報(bào)建，完美避開(kāi)。如果沒(méi)有上述操作，涉及土地閑置問(wèn)題可能會(huì)繳納巨額的土地閑置費(fèi)用，甚至被收回土地。當(dāng)然，這個(gè)主要看地方政府的態(tài)度。

7、土地款以及滯納金問(wèn)題。有一部分土地的土地款未繳納的，需要核查清楚具體的金額。絕大部分老地塊還會(huì)涉及滯納金問(wèn)題，有的拿地七八年都沒(méi)繳清土地款，滯納金的金額都快趕上土地款了。對(duì)于滯納金，首先要查清楚是否存在滯納金，以及滯納金的金額多少，其次要在交易架構(gòu)里面對(duì)滯納金切割問(wèn)題有一個(gè)明顯的時(shí)間界限約定。

8、紅線內(nèi)外不利因素問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題復(fù)雜且多樣，撿幾個(gè)重點(diǎn)的說(shuō)，一個(gè)是高壓線問(wèn)題，二是天然氣管道問(wèn)題，這兩個(gè)部門(mén)都很難搞，效率低，辦事費(fèi)時(shí)間。

9、限高問(wèn)題，限高又分為航空限高和氣象限高，具體要到當(dāng)?shù)氐目展芫趾蜌庀笳揪唧w咨詢標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，限高問(wèn)題不是絕對(duì)的，只要你的項(xiàng)目不是緊鄰機(jī)場(chǎng)或者氣象站，一般來(lái)說(shuō)可以通過(guò)做工作去適當(dāng)突破。但是突破的成本不菲，小體量的項(xiàng)目去解決這個(gè)問(wèn)題并不劃算，大體量的項(xiàng)目可以去嘗試解決一下。

開(kāi)發(fā)層面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1、開(kāi)發(fā)資質(zhì)過(guò)期，或者開(kāi)發(fā)資質(zhì)與開(kāi)發(fā)規(guī)模不匹配。資質(zhì)過(guò)期，如果沒(méi)有補(bǔ)辦，地方住建部門(mén)是會(huì)處以罰款的，這個(gè)需要查驗(yàn)清楚。另外，按照規(guī)定，三級(jí)資質(zhì)可以開(kāi)發(fā)15萬(wàn)方以下的項(xiàng)目，如果超過(guò)這個(gè)規(guī)模就需要分期開(kāi)發(fā)，如果是一次開(kāi)發(fā)超過(guò)規(guī)定，也有被處罰風(fēng)險(xiǎn)。

2、延期開(kāi)發(fā)，延期竣工帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一般土地合同里面會(huì)有約定開(kāi)竣工日期，如果違反合同約定，有可能會(huì)被處罰金，甚至是收回土地的風(fēng)險(xiǎn)。

3、多次轉(zhuǎn)讓，陷入糾紛的。很多項(xiàng)目，經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)手，有的甚至是違規(guī)操作，比如勾地和舊改項(xiàng)目，大多會(huì)在出讓協(xié)議里面限制轉(zhuǎn)讓。如果收購(gòu)此類項(xiàng)目，就需要提前確認(rèn)這類風(fēng)險(xiǎn)如何排除，是否有完善的補(bǔ)救措施。

4、已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，合規(guī)的問(wèn)題，比如是否有未按圖施工，或者未批先建，無(wú)證施工等等，是否有欠繳稅款，是否有違反資金監(jiān)管等違規(guī)行為。這些，需要相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員查證，投資人員需要進(jìn)行引導(dǎo)。