【原】看懂第二批集中土拍，這11宗地值得關(guān)注！

UP成都向上 2022-06-14 發(fā)布于四川

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上周五（6月10日），成都市公共資源交易服務(wù)中心正式公布了今年成都第二批集中供地拍賣信息，共涉及55宗土地，合計面積約3040畝。

相較于今年3月初的第一批集中土拍的信息來看，第二批的宗地數(shù)多了5宗，面積減少了約132畝，兩個批次的土地規(guī)模數(shù)量和面積保持在相當(dāng)?shù)乃?。（有關(guān)2022年成都第一批集中供地的信息請點擊：2022年第一批集中供地，房企這次會積極一點嗎？）

本批次售中供地信息統(tǒng)計如下：

▌2022年成都市第二批集中供地信息統(tǒng)計

值得注意的是，本批次55宗地的入市拍賣正值5月份成都兩輪刺激新政之后，增加土地供應(yīng)不僅可以在未來更好地滿足市場需求，而且對促進(jìn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展將起到積極作用。通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以分析得出以下特點：

1、清水住房最高銷售均價的限制區(qū)域有所調(diào)整。

我們知道自去年以來成都的集中土拍都是采取 “ 限房價、定品質(zhì)、競地價 ” 的拍賣方式進(jìn)行，然而本次有8宗土地取消了清水房價限制，而且這8宗土地全部位于青白江和新津，用地性質(zhì)為純住宅或是住兼商，這讓UP君想起上周在分析531新政時，其中專門談到新政對三圈層限購門檻的實質(zhì)性取消，即如果購房者想在青白江、新津、東部新區(qū)等郊區(qū)購房，只需要滿足就業(yè)條件即可，不需要戶籍也不需要社保，這次土拍信息更是在供給端放開了定價限制，將定價權(quán)還給市場。

其它宗地盡管仍然保持 “ 限房價、定品質(zhì)、競地價 ” 的方式不變，但從趨勢來看，取消清水限價，可以讓房企更關(guān)注購房人群的需求，產(chǎn)品設(shè)計也將更加豐富。

樓市調(diào)查：531新政來襲，成都人該買房？還是賣房？

2、此批次供地主要以純住宅用地性質(zhì)為主。

55宗入市地塊中，純住宅用地有41宗，數(shù)量上占到近四分之三，面積約為2259.3畝，其余有10宗為住兼商，面積約為604.6畝，以及4宗商兼住，面積約為176畝。

3、超過一半的土地供應(yīng)面積位于郊區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計，5+2區(qū)域共29宗土地，供應(yīng)面積約為1453.5畝，其余為郊區(qū)地塊共26宗，面積約為1586.4畝。郊區(qū)土地供應(yīng)的增加將降低房企的拿地成本，從而可以讓更多房企能有機會參與到市場的競爭。

4、從區(qū)（市）縣來看，供應(yīng)面積最大的是青白江，面積達(dá)到463.6畝，分布于7宗地塊，而在5+2區(qū)域面積最大的為天府新區(qū)343.4畝。

5、清水房價最高均價的限制普遍放松。

本批次對限價均價在3萬每平以上的地塊達(dá)11個，其中最高的限價達(dá)3.45萬/平，位于高新區(qū)桂溪街道天府四街與天府五街之間的大源板塊，其余的10個地塊分布于錦江區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)及武侯區(qū)，具體所在位置也都是市場的熱點板塊。市場究竟認(rèn)可到什么程度雖然很難說，但是相較于成都大部份可參考價格水平來說，清水房價的限制作用越來越弱，未來全面放開由市場決定也是完全有可能的。

6、理論房價地價之差變大，增加了開發(fā)企業(yè)的盈利空間。

透過清水住房最高銷售均價和土地最高限價兩項數(shù)據(jù)，我們可以看到開發(fā)企業(yè)正在被鼓勵更多地進(jìn)入到市場，除去不限價的地塊以外，有超過九成的地塊其理論房地價差在1萬元每平以上，尤其是金牛區(qū)。

▌清水最高銷售限價3萬每平以上的11宗地塊數(shù)據(jù)

為了看懂這次的集中土拍，UP君把清水最高限價3萬/平以上的宗地數(shù)據(jù)拉了一下，發(fā)現(xiàn)一共有11宗塊地符合要求，而且它們都分布于高新區(qū)、金牛區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)等熱點區(qū)，這11塊宗地分布及具體位置如下：

▌上述11宗地塊在地圖上的位置示意

從位置示意圖我們發(fā)現(xiàn)，限價3萬完全有它的理由，這些宗地所在的區(qū)域無一例外都代表了各個區(qū)域的熱門板塊，代表了未來3到5年各區(qū)將重點打造和呈現(xiàn)的區(qū)域：

代表高新區(qū)的紅色標(biāo)注共3宗地分別來自大源西騎龍板塊及高新-萬安板塊，前者牢牢占據(jù)了號錢民樂站地鐵口黃金位置，未來將打造成中日聯(lián)合創(chuàng)新中心，建設(shè)成為國際知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群創(chuàng)新開放中心，離我們之前報道的高新人民醫(yī)院也很近哈，配套杠杠的。相關(guān)鏈接：獨家首曝 Ⅰ 高新人民盼了18年，終于天府四街的醫(yī)院落地了！

后者為新川與麓山兩個板塊的過渡區(qū)域，兩個地塊緊靠地鐵6號線萬安站點左右，交通十分便利，社區(qū)生活氛圍濃郁。萬安站計劃是要打造TOD的，相關(guān)鏈接：地鐵萬安站一直不修路，原來是憋了一個大招?。?！

代表金牛區(qū)的綠色標(biāo)注共2宗地，位于茶店子國賓板塊，這個板塊可以說是金牛區(qū)近年新崛起的改善區(qū)域，高改項目林立，各品牌開發(fā)商早已競相入駐，于住于商都是區(qū)域內(nèi)的首選。尤其是在天府藝術(shù)公園呈現(xiàn)之后，區(qū)域價值顯然又得到進(jìn)一步拉升。相關(guān)鏈接：非得把東情西韻攪到一起？天府藝術(shù)公園蜜汁反差該怪誰

代表錦江區(qū)的紫色標(biāo)注共2宗地，分別位于九眼橋板塊和三圣鄉(xiāng)板塊，前者不用多說，是妥妥的成都門面區(qū)域之一，周邊不僅匯聚了合江亭、廊橋、九眼橋、水井坊等網(wǎng)紅打卡勝地，還毗鄰香格里拉酒店、蘭桂坊、東大街寫字樓集群等廣受好評的商務(wù)駐留地，旅游、人文、商務(wù)在此區(qū)域相互交織，形成了成都特有的城市氣質(zhì)，唯一的缺點就是地塊偏小，僅10畝。

后者緊臨四川大學(xué)華西第二醫(yī)院錦江院區(qū)，旁邊就是享譽全國的三圣鄉(xiāng) “ 五朵金花 ” 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范地，自然環(huán)境優(yōu)越，隨著后期四川大學(xué)華西醫(yī)院錦江院區(qū)和地鐵13號線一期兩大配套的完工運營，區(qū)域配套將得到極大的提升。相關(guān)鏈接：華西醫(yī)院錦江院區(qū)今天正式開工啦！還有一個新項目浮出水面

代表青羊區(qū)的青色標(biāo)注共3宗地，均來自該區(qū)重點推動的青羊新城，而且從長遠(yuǎn)來看，青羊新城的土地將持續(xù)供應(yīng)，是近來市場呼聲較高的人居高地與開發(fā)重心。三宗地塊中有兩塊位于外金沙板塊，周邊的居住氛圍早已成形，與華潤金悅灣、保利金香檳、藍(lán)光COCO金沙等知名項目同屬一個區(qū)域，在建中的地鐵27號線蜀鑫路站開通后將極大完善該區(qū)域的交通便捷度。值得一提的是，這兩宗地塊為連襟地，極有可能被同一開發(fā)商收入囊中，或者兩家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。

而另外一宗位于外光華板塊的41畝地塊緊鄰光華8線，西面緊臨在建地鐵13號線瓦窯灘站，北面背靠樹德中學(xué)、泡桐樹小學(xué)及市六幼，未來項目入市后想不好賣都很難。相關(guān)鏈接：拖了十年的光華8線今年要開通？真相是……

代表武侯區(qū)的橙色標(biāo)注共1宗地，位于雙楠板塊，地鐵3號、7號與10號三線換乘站太平園站點緊臨地塊西側(cè)，同時中環(huán)路橫穿地塊南邊，周邊的大悅城和西南民族大學(xué)直線距離也不過1公里，由于該區(qū)域聚集了眾多汽車、家居等產(chǎn)業(yè)，同時早已開通的地鐵10號線又是最早接駁雙流機場的地鐵線路，因此商務(wù)氛圍濃厚，購買力也是毋容置疑的。相關(guān)鏈接：【坐穿成都地鐵系列】10號線太平園要變天