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保障性租賃住房 公募REITs 問與答 (一) /戴家有言 20 22 2021年6月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），保障性租賃住房項目正式納入國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍。截至目前，已有2單產(chǎn)品正式向滬深交易所申報，引發(fā)市場高度關(guān)注和積極探討。保障性租賃住房是指一類特定的租賃住房項目，是近年才被完整定義的新概念。我們該如何界定保障性租賃住房，如何分析保障性租賃住房的發(fā)展近況，又該如何選取優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房資產(chǎn)？本文將針對大家重點關(guān)注的這一些問題進(jìn)行分析與討論。  Q1 保障性租賃住房、公共租賃住房、人才租賃住房，三者有什么異同？ 01 保障性租賃住房 2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)[2021]22號），首次突出強調(diào)了保障性租賃住房的概念，確立了我國保障性租賃住房、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房三位一體的住房保障體系。該意見對保障性租賃住房的保障對象、戶型標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、財稅政策支持等方面做了詳細(xì)的介紹。 02 公共租賃住房 自2010年起，公共租賃住房作為我國租賃住房體系中最早一批規(guī)范的具有保障屬性的租賃住房工程正式推出。公共租賃住房重點保障對象是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。各個城市也在此基礎(chǔ)上建立健全了公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租后管理等制度。 03 人才租賃住房 人才租賃住房的誕生是對公共租賃住房的補充，各地均根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才引進(jìn)的需求出臺相關(guān)政策。以北京市為例，2018年7月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》（京建法〔2018〕13號），進(jìn)一步優(yōu)化了保障人才發(fā)展的住房支持政策，其中對面向人才供應(yīng)的公共租賃住房提出了指導(dǎo)性意見，明確了北京市人才租賃住房隸屬于公共租賃住房體系，受到公共租賃住房相關(guān)政策的規(guī)范。 我們從以下幾個方面對三者進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋?/p>
總體而言，保障性租賃住房是由政府認(rèn)定、社會資本建設(shè)、市場化方式運營、租金標(biāo)準(zhǔn)受到政府監(jiān)管、以新市民青年人為保障對象的住房保障工程；而公共租賃住房是由政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌配租、租金嚴(yán)格按照政府標(biāo)準(zhǔn)、以中低收入住房困難人群為主要對象的住房保障工程。其兩者在參與主體、運營管理、保障屬性等方面有著本質(zhì)的不同，是我國住房保障體系中并行服務(wù)于不同對象以及不同目的住房保障工程。人才租賃住房則需根據(jù)區(qū)域及城市相關(guān)規(guī)定具體項目具體分析。  Q2 保障性租賃住房在運營期間可享受哪些稅收優(yōu)惠政策？ 根據(jù)2021年7月財政部、稅務(wù)總局與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，對取得保障性租賃住房認(rèn)定書的項目： 1? 向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，減按1.5%計算繳納增值稅； 2? 向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 需要注意的是，第一條規(guī)定的增值稅政策僅適用于向個人出租保障性租賃住房，而不適用于企業(yè)躉租或以其他主體或方式承租保障性租賃住房的情況，第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策也僅適用于向個人及專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房。此外，上述兩條稅收優(yōu)惠政策同樣適用于按規(guī)定備案的住房租賃企業(yè)出租人，最大程度的惠及了租賃住房市場，為其均衡健康發(fā)展注入了新的動力。 保障性租賃住房、公共租賃住房及非規(guī)?；袌鲎赓U住房在運營期間的稅收方面主要有以下的區(qū)別：
根據(jù)一般估算，在租金收入相同情況下，對比無稅收優(yōu)惠的項目，上述稅收優(yōu)惠政策最高可實現(xiàn)保障性租賃住房10%-15%的營運凈收益提升。  Q3 如何看待上海市R4用地對發(fā)展保障性租賃住房的示范意義？ 上海市R4用地的基本情況 為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，上海市2017年正式推出了專門用于租賃住房建設(shè)的R4用地，其可建設(shè)項目類型有職工或?qū)W生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場化租賃住房等。 不同于普通住宅用地的是，上海市規(guī)定R4用地的土地受讓人應(yīng)在土地出讓年限內(nèi)全周期持有租賃住房項目、不得銷售，對因破產(chǎn)、重組等特殊情形，需整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人或相關(guān)管理部門同意。部分項目在土地出讓合同中對租金定價與漲幅限制也作出一定要求。 上海市R4用地的供應(yīng)總量  數(shù)據(jù)來源：CREIS，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理 截至2021年底，上海共計出讓158宗R4用地，總規(guī)劃建筑面積近1,000萬平方米，可提供預(yù)計20萬套租賃住房。 上海市R4用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)-區(qū)域  數(shù)據(jù)來源：CREIS，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理 從分布來看，截至2021年底，上海市出讓R4用地覆蓋上海16個城區(qū)，其中浦東新區(qū)以總計出讓52宗名列前茅。首個R4用地建成運營的租賃住房項目是位于松江區(qū)的華潤有巢泗涇項目，已于2021年3月底入市運營。 上海市R4用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)-受讓企業(yè)  數(shù)據(jù)來源：CREIS，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理 從上海市R4用地拿地企業(yè)來看，90%以上的地塊競得人為國企央企（以拿地宗數(shù)統(tǒng)計）。截至2021年底，上海地產(chǎn)以取得16宗R4用地的成交宗數(shù)位居首位。除上海地產(chǎn)外，上海城投、上海張江、浦東發(fā)展集團(tuán)等國有企業(yè)積極進(jìn)軍租賃住房市場，在盤活存量土地資源、增加租賃住房供給、促進(jìn)租賃住房市場積極發(fā)展等方面起引導(dǎo)與基石作用。與此同時，以華為、網(wǎng)易等民營企業(yè)為代表的跨界企業(yè)亦陸續(xù)加入R4用地拿地行列，主要訴求為解決員工住宿問題。 上海市R4用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)-社區(qū)規(guī)劃  數(shù)據(jù)來源：CREIS，戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理 截至2021年底，上海市出讓的R4用地中所規(guī)劃的大型租賃社區(qū)（預(yù)計提供房間套數(shù)大于1,000套）超過半數(shù)以上。大型租賃社區(qū)更加需要擁有豐富經(jīng)驗的運營團(tuán)隊，從運營培育期的招商管理，到日常運營階段的租戶管理和項目管理，專業(yè)運營團(tuán)隊將發(fā)揮重要的作用。在這一方面，部分國企央企已經(jīng)組建了自己專業(yè)的集中式公寓運營團(tuán)隊，實現(xiàn)了從保障性租賃住房產(chǎn)品開發(fā)到運營管理的完整鏈條。此外，擁有拿地優(yōu)勢的國企與擁有租賃住房運營經(jīng)驗的市場化機構(gòu)合作，也將為大型租賃社區(qū)的全生命周期管理提供了可參考的模式。 上海市R4用地在其合規(guī)性要求下，權(quán)屬清晰、保障屬性明確并兼具市場化運營，在對接資本市場方面具有先天優(yōu)勢，有利于打通保障性租賃住房“投融管退”的資金閉環(huán)。可預(yù)見，R4用地將成為上海市新建保障新租賃住房的搖籃。  Q4 如何從租金水平快速判斷保障性租賃住房公募REITs可行性？ 市場對于保障性租賃住房租金水平是否可以滿足公募REITs發(fā)行要求一直有廣泛討論，在此我們通過一般情景的模擬分析，嘗試對上述問題進(jìn)行探討。 保障性租賃住房建設(shè)成本（以上海R4用地為例） 保障性租賃住房的建設(shè)成本由土地獲取成本、建造成本、裝修成本等組成。在土地獲取成本方面，通過統(tǒng)計，上海市R4用地的土地獲取成本折合樓面價格平均約為5,700元/平方米。而建造成本、裝修成本等工程成本主要取決于開發(fā)企業(yè)的控制成本能力，規(guī)?；_發(fā)商一般工程成本控制在4,000-5,000元/平方米左右，由此估算的綜合建設(shè)成本在9,000-12,000元/平方米，我們以此作為REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的最低要求假設(shè)。 由公募REITs派息率推算項目凈收益水平 根據(jù)已申報的廈門安居與深圳安居保障性租賃住房公募REITs的公開信息，其預(yù)計首年派息率在4.3%-4.5%左右。其他已發(fā)行的不動產(chǎn)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的預(yù)計首年派息率約為4.1%-4.7%，在此基礎(chǔ)上考慮公募基金管理費等相關(guān)費用，項目層面的首年Cap Rate按上浮0.3%-0.5%估算，即4.4%-5.2%。由此推算的項目凈收益（NOI）水平為33-52元/平方米/月。 由凈收益推算租金水平 在運營支出端主要分為運營相關(guān)支出、稅費。其中運營相關(guān)支出通常與項目規(guī)模相關(guān)，單價較為穩(wěn)定，我們以8-12元/平方米/月進(jìn)行估算。另外，保障性租賃住房運營所涉及的增值稅與房產(chǎn)稅占主要比例，且根據(jù)上述稅收優(yōu)惠政策，項目運營中個人租戶占比起到?jīng)Q定性因素，本次按照80%-100%個人租戶進(jìn)行估算，總運營稅費約為6%-9%。由此推算的項目租金水平為44-70元/平方米/月。 上述假設(shè)及估算僅為一種情形下的模擬，可供大家在進(jìn)行保障性租賃住房公募REITs可行性分析階段參考。除租金水平外，判斷保租房公募REITs可行性還有哪些重要資產(chǎn)運營指標(biāo)我們將在下篇進(jìn)行詳細(xì)解讀，同時歡迎大家在評論區(qū)提出感興趣的問題。  研究團(tuán)隊 劉言 戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 經(jīng)理 楊枝 戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 高級董事 張秀娟 戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 董事 陳逸欣 戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 副董事 鄧昭晨 戴德梁行估價及顧問服務(wù)部 高級經(jīng)理
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