“90+70%=？”（新建社區(qū)中90平米以下戶型占比70%）成為新一道待破解的龐加萊猜想。提出問題的是中央政府，給出破解公式和附加條件的是地方政府，拿出答卷的是房地產(chǎn)開發(fā)商，給出分?jǐn)?shù)的是有能力買房的國人。市場這只看不見的手仍然在力所能及的地方發(fā)揮著作用。

△ 國內(nèi)高密度高層住宅。秦剛 攝

中國依然是一個發(fā)展中國家，富起來的總是一小部分人和少數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)價格的高速增長會把中國普通百姓剛剛積累的財富消化并透支未來收益?！?0+70%”公式將有助于建設(shè)中國特色的和諧社會。

五年來，綠色低碳集合式住宅“小院”在西安都市圈的社區(qū)試驗，展現(xiàn)了一家創(chuàng)新型房企公平、均衡、集約利用土地資源的美好愿景。

△ 小院社區(qū)實景，低層、低密、低碳。

第一， 這是對房地產(chǎn)過度消費、超前消費的糾正，令普通人的幸福指數(shù)提高。

20世紀(jì)末，取消實物分房加速了中國房地產(chǎn)市場化，但市場的超高速發(fā)展使得房地產(chǎn)消費過度并助長超前消費。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，根據(jù)行政級別分配住房，通常是普通干部兩房、處級三房、廳局級四房。三房的標(biāo)準(zhǔn)也不過八九十平方米，四房120平方米或略大些而已。深圳公務(wù)員集中的益田村、彩田村亦是如此。益田村樓齡最小的幾棟高層住宅樓里，120平方米以上的所占比例是少數(shù)。應(yīng)該說這種居住標(biāo)準(zhǔn)是符合中國國情和國人經(jīng)濟(jì)能力的。而現(xiàn)在的戶型設(shè)計都偏大，面積浪費嚴(yán)重。兩房100平方米、三房160平方米、四房200平方米逐漸成為主流戶型?？臻g感、舒適度當(dāng)然是提高了，但相比較于為面積浪費而損失的幾十萬還是很不值。

△ 高層住宅向上要空間，公共區(qū)域狹小。秦剛 攝

置業(yè)者追求大戶型有著很強(qiáng)的攀比心理和從眾心理，并受到開發(fā)商和媒體聯(lián)手的消費誤導(dǎo)。因為按揭只需付兩到三成，購房時對總價格的敏感度下降，但戶型面積的加大增加了總房價，加重了長期供樓的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，影響了在子女教育、文化娛樂、健康、贍養(yǎng)老人、旅游、交往、興趣愛好等方面的消費能力。房子只是構(gòu)成幸福生活的一部分，人生幸福是要通過多元方式來實現(xiàn)的。如果把住房消費降下來，人們可以把收入分配到更多地方去，尤其是子女教育和文化娛樂上，令家庭生活幸福指數(shù)增加，社會和諧程度提高。

△ 高密度、高強(qiáng)度、高排放、低韌性、低舒適度的土地利用方式是香港這樣的島嶼型、樞紐型國際大都市不得不采用的城市規(guī)劃原則。秦剛 攝

再看土地利用效率、城市功能效用比內(nèi)陸城市高很多的香港，“千尺豪宅”是香港的一種說法。1 000平方英尺的建筑面積合90多平方米，在人均GDP水平高過京、滬、深（去年約7 000美元）數(shù)倍的香港即可被視為豪宅了。八九十平方米完全可以設(shè)計出功能齊備的三房兩衛(wèi)，供兩代、三代人居住。也正是因為香港人居住空間小的緣故，港人在文化娛樂活動、社會公益、旅游、再教育、交往、餐飲等方面的參與度很高，推動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

△ 圖為維多利亞港灣旁的港島、九龍半島核心區(qū)。秦剛 攝

第二， 這是對開發(fā)商熱衷于建大宅、“豪宅”的糾正，令地產(chǎn)商上榜福布斯的速度慢下來。

開發(fā)商為什么熱衷于建豪宅，建大戶型？因為豪宅、大宅會比普通住宅帶來更多的利潤，清盤更快。開發(fā)商之間在互相攀比。那些因奢華而名利雙收的樓盤總引來后繼者，后繼者在“豪”“奢”“大”方面更用其極。一輪一輪助長了建豪宅、大宅的行業(yè)風(fēng)氣。豪宅項目的成功給了發(fā)展商信心，也給了地產(chǎn)投機(jī)者信心；“一人得道，雞犬升天”，某一個開發(fā)商開發(fā)豪宅項目的成功還可以拉動其在其他區(qū)域開發(fā)的普通項目的價格，美其名曰“品牌溢價”。

看京、滬、深這三大城市，2000年以后，豪宅房價從8000元到10000元用了5年時間，而從1萬元到2萬、4萬、6萬元，每個區(qū)間只用了一年甚至更短。以深圳為例，香蜜湖、華僑城、紅樹灣三個豪宅區(qū)的價格都是在兩年之間提升兩倍甚至數(shù)倍，利潤率更是飛漲。豪宅的上漲首先波及同片區(qū)的次豪宅；其次波及普通區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅；再次波及普通住宅，再由關(guān)內(nèi)波及關(guān)外；最后，關(guān)外的飛漲又直接刺激關(guān)內(nèi)。這是一個首尾相連的矩陣。

△ 小院居住形式，前庭后院回歸田園城市。

第三， 有助于形成合理的住宅消費梯級，讓居住面積隨年齡階段而隨機(jī)應(yīng)變。

由于現(xiàn)階段的住宅供給以大戶型為主，加之消費誤導(dǎo)、攀比心理，許多置業(yè)者以大戶型作為終極置業(yè)目標(biāo)。不管二三十歲的事業(yè)起步者還是四五十歲的成功人士，都是一套大房一次到位。其實，根本不存在什么“終極置業(yè)”。90平方米以下占主導(dǎo)的比例，有助于形成分階段分層消費的梯次。

一個人隨著不同的年齡階段，其生活內(nèi)容、生活空間、功能需求都在變，一次入住終生不變帶來很多浪費。反之，則是理財?shù)暮芎梅椒ā?/span>

△ 小院2-3層的居住空間，功能區(qū)分更加合理

如果把一套150平方米的大戶型拆分為90平方米和60平方米的兩套房子，初次置業(yè)時買下相連的兩套房子，住一套、出租一套，租金完全可以抵按揭。單身可以住小房，結(jié)婚后住大房出租小房，事業(yè)有成、人口增加后可以住兩套，子女獨立后又可以恢復(fù)到住一套、租一套的狀態(tài)，以租金彌補收入的減少。讓住宅消費形成合理的梯次，減輕了經(jīng)濟(jì)壓力，并成為一生的理財工具。

140平米為主體、產(chǎn)品區(qū)間為99–160平米，家居與工作室融合、居住功能與商業(yè)街區(qū)、臨街店鋪功能組合的小院社區(qū)，其產(chǎn)品定位完美演繹了這種兩至三代宜居，空間、功能組合靈活多變的人居模式。

△ 小院商業(yè)街區(qū)1層商業(yè)，2-3層居住或兼工作室，空間功能多變。

作者介紹

秦剛

城市戰(zhàn)略專家/中國新聞獎獲得者

秦剛，文旅與綠色社區(qū)開發(fā)者，國家高端智庫專家；中房研究院ICR常務(wù)副院長，國家信息中心國際信息研究所高級研究員。中國新聞獎獲得者，著有《城脈：為第五代城市筑魂》、《城計——從城市范例到全球標(biāo)桿》、《微視窗里的全球眼》。