?——【·前言·】——?

2003年，魏思麗花16萬買了一間老宅院，15年后房屋面臨拆遷時(shí)，老宅院的價(jià)值已經(jīng)漲到了419萬！

可魏思麗還沒來得及高興，卻被賣家劉亞云以“買賣無效”為由將她告上了法庭，而且法院也認(rèn)可了這樣的說法。

已經(jīng)完成了15年的交易，為什么說無效就無效了？

既然無效，那么房子到底算是誰的？

有爭議的老宅子

?——【·各取所需·】——?

2003年7月18日，對(duì)于魏思麗來說是一個(gè)特殊的日子。

彼時(shí)，33歲的她正下崗待業(yè)在家，想要用手里的存款去做一點(diǎn)投資，在賺取收益的同時(shí)，還能照顧自己尚且年幼的孩子。

在這種情況下，一則藏在報(bào)紙縫隙之中的售房信息，引起了她的注意：

售房信息

“西城菜市場附近有房屋院落，整體出售?！?/span>

魏思麗頓時(shí)眼前一亮！

她的第一反應(yīng)就是：如果將這間房子稍作翻修和擴(kuò)建后租出去，到時(shí)候單是每個(gè)月的租金都是一筆可觀的收入。

這無疑就是魏思麗最理想的投資方式，不僅收益可觀，還能讓她騰出手來去做點(diǎn)別的事情，屆時(shí)生活水平肯定會(huì)再上一層樓。

當(dāng)有了這樣的想法后，魏思麗不禁喜上眉梢，當(dāng)時(shí)就撥通了售房信息上預(yù)留的電話號(hào)碼。

魏思麗喜上眉梢

后來雙方在電話中進(jìn)行了簡單的溝通，決定當(dāng)天就見面看房，并詳聊購房流程。

掛斷電話之后魏思麗心情大好，因?yàn)槲鞒遣耸袌龅牡囟尾诲e(cuò)，而且聽房主的意思，目前還沒有她心儀的買家出現(xiàn)。

這也是為什么她當(dāng)天就決定要去看房的主要原因。

當(dāng)天下午，魏思麗在約定時(shí)間之前早早地就動(dòng)身出發(fā)，等她提前到達(dá)約定地點(diǎn)后，映入眼簾的是一間老式宅院。

老宅院雖然有些年久失修，但是好在四面通透，魏思麗仔細(xì)地打量一番后，感到非常滿意。

老房子

而且，如果按照?qǐng)?bào)紙上刊登的“整屋出售”來看的話，這間宅院的占地面積是相當(dāng)喜人的，改建之后至少能有三、四間房子對(duì)外出租。

不過魏思麗雖然開心，但是卻沒有被沖昏頭腦，她仍然保持理智的在心中盤算著，怎么能以最優(yōu)惠的價(jià)格將房子拿下。

但是等她敲響房門，一個(gè)女人應(yīng)聲出來時(shí)，魏思麗卻愣了一下。

因?yàn)樗齼H是看了一眼，就能將這人賣房的原因猜出了個(gè)大概。

開門之人便是劉亞云。

劉亞云信息

當(dāng)時(shí)的內(nèi)蒙古正值7月份，天氣是干燥而又炎熱的。劉亞云推開門出來的時(shí)候滿頭大汗，一雙粗糙的手慌亂地在圍裙上蹭了幾下，就把魏思麗往屋里請(qǐng)。

而當(dāng)劉亞云轉(zhuǎn)過身去的時(shí)候，魏思麗看到她的后背已經(jīng)被汗水給浸濕了。

魏思麗對(duì)她的第一印象就是：這個(gè)女人太辛苦了。

而后在兩人的談話之中，魏思麗也確認(rèn)了自己的猜測。那就是：劉亞云之所以要將房子賣掉，是因?yàn)槿兆訉?shí)在過不下去了。

劉亞云回憶

曾幾何時(shí)，劉亞云一家的經(jīng)濟(jì)條件也是比較富足的。

她的丈夫田忠林聰明勤奮，小買賣做得風(fēng)生水起。除了一家人的日常開銷之外，他們每個(gè)月都還能有不少的存款，小日子過得很是滋潤。

但是天有不測之風(fēng)云，不知道從什么時(shí)候起，田忠林患上了肺癌。

從那之后，他的身體就以“肉眼可見”的速度逐漸衰敗，不僅沒有辦法再出去跑生意，甚至逐漸失去了自理能力。

這種情況持續(xù)了幾年的時(shí)間，到了后來田忠林基本都是靠藥物維持生命。

模擬場景

或者說是，靠錢。

但遺憾的是，即便是劉亞云傾家蕩產(chǎn)、負(fù)債累累，拼盡全力為丈夫籌款治療，但是她奔波的腳步卻始終慢死神一步。

田忠林終究還是撒手人寰了。

此后，劉亞云就獨(dú)自帶著兩個(gè)孩子，一邊艱難的生活一邊辛苦的還債，縱有千般的苦澀，也再無處可話凄涼。

說到這里，劉亞云忍不住落下了眼淚，但她還是強(qiáng)忍住心中的苦楚，勉強(qiáng)擠出一個(gè)微笑對(duì)魏思麗說：

“實(shí)在對(duì)不起，讓你看笑話了，情況就是這么個(gè)情況，這房子你看你能相中不？”

模擬場景

魏思麗本就對(duì)房子滿意，在聽了劉亞云的故事之后，更是下定了決心要將這個(gè)房子買到手，畢竟這是一件互惠互利的事情。

所以兩個(gè)人也就順理成章地進(jìn)入了議價(jià)的環(huán)節(jié)。

當(dāng)時(shí)劉亞云的報(bào)價(jià)是15.5萬元，核算下來是要高于市場價(jià)不少的，這也是房子一直沒有賣出去的原因。

但是魏思麗不僅沒有砍價(jià)，反而還給劉亞云加了5000塊錢，最終雙方以16萬整的價(jià)格達(dá)成交易，可謂是皆大歡喜。

用魏思麗的話說，當(dāng)時(shí)的劉亞運(yùn)一家可以說是對(duì)她“千恩萬謝”的。

那么，從這個(gè)時(shí)候開始，到雙方對(duì)簿公堂，這之間又發(fā)生了什么呢？

拆遷

?——【·棚戶改造·】——?

在房子交易完成后的那段時(shí)間里，魏思麗和劉亞云兩個(gè)人都是贏家。

魏思麗將房子買到手之后，就開始著手進(jìn)行自己的擴(kuò)建、改造計(jì)劃。

由于老房子從未進(jìn)行過修繕，已經(jīng)達(dá)到了“危房”的級(jí)別，所以這方面的支出讓魏思麗超了預(yù)算。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，為了讓房子達(dá)到可以租賃的標(biāo)準(zhǔn)，魏思麗又支出了35萬元，其中大部分都是借的。

魏思麗回憶

也就是說，她在這間老宅院身上已經(jīng)花費(fèi)了51萬元。

不過對(duì)于魏思麗來說這一切都是值得的。

重新翻修之后，魏思麗在老宅院547.68平方米的宅基地上，一共造出4間敞亮的房子，這些房子也很快就租了出去。

此后，魏思麗又給這四間房子都辦理了房產(chǎn)證。

但是由于這是在田忠林名下的宅基地上翻建出來的房子，所以四間房子的房產(chǎn)證都辦在了田忠林的名下。

不過當(dāng)時(shí)雙方對(duì)此都沒有提出異議。

房屋買賣合同

而另一邊的劉亞云靠著賣房子的錢還清了欠款，又用剩下的錢蓋了四間大棚房，連種菜帶居住都在這里。

慢慢的劉亞云手中有了一些積蓄后，不服輸?shù)乃陀稚w了一間專門種菜的大棚，等于是擴(kuò)大了自己的種植規(guī)模。

就這樣，劉亞云先是將二兒子供到了研究生，又給大兒子取了個(gè)好媳婦兒，可以說是非常的不容易了了！

所以從這個(gè)層面上來看，他們的這筆交易不僅是各取所需，更是有情有義。

但15年后，隨著政府將這間老宅院劃入了拆遷范圍內(nèi)后，事情發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

蔬菜大棚

根據(jù)拆遷方案來看，老宅子的拆遷款初步估算為419萬元多，這個(gè)時(shí)候雙方的心態(tài)開始出現(xiàn)嚴(yán)重的失衡。

作為買家，魏思麗當(dāng)然是高興的。

畢竟自己的當(dāng)年用盡全部積蓄，孤注一擲買下這間宅院，又為了翻修導(dǎo)致自己債臺(tái)高筑，本來就是想收收租金，沒想到現(xiàn)在連本帶息翻了幾十倍。

對(duì)于她來說，這更像是對(duì)于她當(dāng)年的善舉的一種回饋。

而作為賣家，劉亞云就顯得沒那么如意了。

在巨大的落差之下，她無法理智地思考“房產(chǎn)升值”“貨幣貶值”這其中的含義，就只看到了自己收到16萬的房子，搖身一變成了419萬。

魏思麗回憶

在強(qiáng)烈的不甘心所驅(qū)使下，劉亞云帶著小兒子田浩一起找到了魏思麗，想要商量一下能不能從拆遷款中分得一部分。

但這個(gè)想法就被魏思麗否決了，并不是她無情無義，而是劉亞云一張嘴就想要200萬以上。

對(duì)于魏思麗來說，自己當(dāng)年是全款買下這間房子的，即便因?yàn)榉N種原因房產(chǎn)證沒有在自己名下，但是雙方都在合同上簽了字，在法律上就已經(jīng)生效了。

再退一萬步來講，2003年她買房子的時(shí)候，市面上的商品樓每平方米的價(jià)格為1000元左右，她那51萬足以買下500多平方米的商品樓。

魏思麗回憶

這樣的面積放到2018年，市場價(jià)格大概為500萬元。

由于以上的種種原因，她不能同意劉亞云的請(qǐng)求。

眼見協(xié)商無果，但劉亞云仍然不愿意就此作罷，便一氣之下將魏思麗告上了法庭。

那么，她狀告劉亞云的依據(jù)是什么呢？法庭又是如何權(quán)衡的？

劉亞云的兒子

?——【·對(duì)簿公堂·】——?

2018年3月，魏思麗收到了赤峰市紅山區(qū)人民法院的傳票。

劉亞云母子向赤峰市人民法院正式提出訴訟請(qǐng)求，將魏思麗告上了法院。而他們狀告魏思麗的理由是：城鎮(zhèn)戶口不得到農(nóng)村購買宅基地。

事實(shí)上這個(gè)理由還真的不是空穴來風(fēng)。

根據(jù)國務(wù)院1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》，其中第二條有明文規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。

《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》

也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。

根據(jù)這一規(guī)定的話，魏思麗和劉亞云之間關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓的合同的確是無效的。

所以劉亞云和兩個(gè)兒子就一這項(xiàng)條例為由，將魏思麗告上了法庭，并提出了兩點(diǎn)要求：

1-請(qǐng)求判定買賣合同無效。

2-要求魏思麗返還原房屋、宅基地等相關(guān)證件，并對(duì)拆遷款項(xiàng)進(jìn)行分割。

對(duì)于劉亞云一家提出的觀點(diǎn)，魏思麗顯然不能同意。

她表示自己必定是要遵守國家法律的，但是在買房子的之初，她作為一個(gè)平民老百姓是真的不了解這其中的明細(xì)。

魏思麗回憶

所以這件事情如果要追究起來，那也是劉亞云錯(cuò)賣在先，她錯(cuò)賣在后。

其次，買賣雙方在15年之間都沒有任何異議，一說有拆遷款才站出來說買賣無效，這不是“背信棄義”又是什么呢？

雙方就這樣爭執(zhí)不下，似乎說得各有道理。這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，儼然已經(jīng)變成了一場情理和法理之間的抗衡。

最終，法官根據(jù)相應(yīng)的法律條文做出判定，同意了劉亞云上訴請(qǐng)求之中的第一條。

但是由于當(dāng)時(shí)雙方爭執(zhí)的房屋只是有拆遷意向，具體還沒有確定的協(xié)議，補(bǔ)償?shù)慕痤~也沒有最終確認(rèn)。

所以對(duì)于劉亞云這部分的訴訟請(qǐng)求，法官予以駁回。

法官回憶

2018年10月，魏思麗在收到了拆遷款的具體補(bǔ)償數(shù)額之后，迅速擬定一紙?jiān)V狀，先發(fā)制人將劉亞運(yùn)一家告上了法庭。

要求就沒有做出的財(cái)產(chǎn)所屬問題，予以合理的解決方案。

此時(shí)，這場買賣雙方的“拆遷房”之爭，正式進(jìn)入了白熱化。

魏思麗稱自己接受法院對(duì)于房屋合同的判決，但當(dāng)時(shí)的買賣雙方皆是按照自覺、自愿進(jìn)行的，所以合同本身應(yīng)該是代表著雙方的契約精神。

而且她當(dāng)時(shí)是以高于市場價(jià)進(jìn)行的購買，甚至還主動(dòng)增加了5000塊錢以表誠意，所以這場交易從最開始就是完全對(duì)等的。

魏思麗回憶

魏思麗的委托律師表示，合同簽訂后，已經(jīng)交付購房人實(shí)際占有使用十五年之久，基于維護(hù)社會(huì)公平正義的角度，買受人應(yīng)該有權(quán)利維護(hù)自己合法利益。

被告人劉亞云的兒子則是辯稱自己當(dāng)時(shí)年幼無知，母親又是只懂農(nóng)忙，所以他們不明白這其中的利弊。

總之就是一句話，房屋買賣無效。

那么，法院對(duì)于這樁案件持什么態(tài)度呢？

模擬場景

?——【·最終判決·】——?

事實(shí)上，早在劉亞云作為原告上訴之初，赤峰市洪山區(qū)人民法院就自明白案件其中的原委，因?yàn)殡S著城市化的推進(jìn)，這樣的案例可以說是屢見不鮮。

無非就是賣方看到房子拆遷之后，覺得自己虧了，就想重新要回房子。

在這種情況下，只要是城鎮(zhèn)居民購買了農(nóng)村的宅基地，那么按照相關(guān)的法律規(guī)定，就只能判定房屋的所屬權(quán)歸賣房所有。

這是為了維護(hù)法律的嚴(yán)明。

但是在法理之外，人們公序良俗之中的“契約精神”也是需要保護(hù)的，就像魏思麗律師所說的那樣，買受人應(yīng)該有權(quán)利維護(hù)自己合法利益。

法官態(tài)度

這也是為了維護(hù)社會(huì)公平，不能讓賣房人鉆了空子。

所以法院在處理這中案子的時(shí)候，會(huì)最大限度的保護(hù)這種合同交易的契約精神，保護(hù)購買人的權(quán)利。

最終，根據(jù)涉案房屋的具體情況，即：

經(jīng)過工作人員的實(shí)際測量，爭議房屋的具體面積是430.96平方米，按照當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這部分的款項(xiàng)及其附屬物加起來的補(bǔ)償金額為323萬元。

除此之外，還有一筆因?yàn)榕浜喜疬w所給予的政策性獎(jiǎng)勵(lì)，俗稱“團(tuán)簽獎(jiǎng)”，這部分獎(jiǎng)勵(lì)共計(jì)96萬多。

也就是說，430.96平方米的房屋，拆遷補(bǔ)償款總共就是419萬多。

總拆遷款

而這430.96平方米之中，有284.81是魏思麗在購買房屋之后新建的，這部分的補(bǔ)償款不參與分割，全歸魏思麗所有的。

其余的146.15平方米，是原屬于劉亞云的亡夫田忠林所有的，但是魏思麗在購買之后進(jìn)行了修繕和改建，所以這部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)該由雙方的過錯(cuò)比例進(jìn)行分割。

也就是說，在146.15平方米的基礎(chǔ)上，拆遷補(bǔ)償款是109萬1776元，按照面積所對(duì)應(yīng)的團(tuán)簽獎(jiǎng)是31萬1299.5元，總計(jì)需要分割的金額是140萬3075.5元。

這140多萬之中，還要扣除當(dāng)初魏思麗買房時(shí)花費(fèi)的16萬，也就是還剩124萬。

那么，在交易已經(jīng)完成了15年的情況，劉亞云為了得到拆遷補(bǔ)償款而將魏思麗告上法庭，違反了誠實(shí)守信的原則問題，所以負(fù)本案之中的主要過錯(cuò)責(zé)任。

所以，最終法院判定這124萬，由劉亞云獲得30%，魏思麗獲得70%。

總體來說，就是魏思麗總共得到了382萬多，劉亞云得到了37萬兩千。

自此，這樁鬧劇正式結(jié)束。

?——【·結(jié)語·】——?

有句著名的法諺，“法律的生命不在于邏輯，而在于經(jīng)驗(yàn)”。

這是辯證的。

因?yàn)檫壿?、法理往往是理性的、冷冰冰的，不近人情的，但?jīng)驗(yàn)卻是感性的，有血有肉，有溫度的。

在中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化中，與司法工作聯(lián)系最緊密的家國文化、法治文化，突出強(qiáng)調(diào)的就是法、理、情，這也深深融入到中華民族的文化血脈中。

有句話說的好，世事洞明皆學(xué)問，人情練達(dá)即文章。

一定意義上講，人情練達(dá)即律法。

這當(dāng)然不是說要以情代法、徇情枉法，而是要求在嚴(yán)格執(zhí)法的前提下，綜合考量天理、國法、人情，爭取辦案政治效果、法律效果、社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

對(duì)此你怎么看？歡迎你留下自己的見解！