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七公片區(qū)開發(fā)是基建融資領(lǐng)域遙遙領(lǐng)先的專業(yè)公眾號。七公具有20年超1000億元的政府基建項目籌融資經(jīng)驗，主攻片區(qū)開發(fā)。七公聯(lián)盟是七公建立長期合作關(guān)系咨詢機構(gòu)薈萃，在片區(qū)開發(fā)、PPP、專項債領(lǐng)域服務(wù)項目已超千個，投融資規(guī)模已超萬億元。七公加盟合作機構(gòu)現(xiàn)已分布在全國十幾個地區(qū)，七公片區(qū)開發(fā)支持加盟合作機構(gòu)為客戶提供快速響應(yīng)服務(wù)。本篇為原創(chuàng)文章。 【七公片區(qū)開發(fā)】堅持“將片區(qū)開發(fā)變成簡單技術(shù)”的理念，繼免費推出片區(qū)開發(fā)合規(guī)性盈利性研判APP之后，再擬于近期逐步公開片區(qū)開發(fā)技術(shù)，免費推廣普及片區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)技術(shù)，以利于公號業(yè)務(wù)向營商環(huán)境、人力財政及資金支持、軟件支持等片區(qū)開發(fā)高級咨詢階段轉(zhuǎn)型升級的需要。F-EPC是指有融資的工程總承包，定義本身說明不了什么，屬于項目模式中的某一部分環(huán)節(jié)。片區(qū)開發(fā)本身是一種模式的統(tǒng)稱，她與F-EPC等不在同一層級上，可以說，F(xiàn)-EPC是片區(qū)開發(fā)的必要組成部分，也是PPP的必要組成部分。有些讀者后臺咨詢F-EPC與EPC-F有什么區(qū)別，在這里統(tǒng)一作答一下。
一般來說，提出F-EPC與EPC-F比較的學者，多指F-EPC是業(yè)主融資，EPC-F是施工單位融資，不過業(yè)主融資的模式，對于項目承接乙方來說，沒有什么研究討論意義：如果業(yè)主有錢即時支付，沒有乙方去考慮他是自己的錢，借來的錢，還是搶來的錢。實操中業(yè)內(nèi)也不做F-EPC還是EPC-F的劃分，怎么叫的都有。實踐中，還出現(xiàn)了F-EPC加上“O”(運營)、投資人-EPC、EPC-投資人等等。沒有運營的片區(qū)開發(fā)項目，一定是違規(guī)舉債項目，所以加“O”的環(huán)節(jié)，是F-EPC中必要的環(huán)節(jié)。不過，對于僅稱為F-EPC的項目，我們不能一律界定為沒有運營環(huán)節(jié)，所以也沒辦法僅針對有沒有O來進行合規(guī)性判斷。投資人-EPC，或者EPC-投資人，一般僅僅是強調(diào)了項目采取了“政府-國企-社會資本投資人”而進行授權(quán)/委托的二層結(jié)構(gòu)，但沒有命名或明示為含有“投資人”字樣的F-EPC系列項目，實際上絕大多數(shù)也采取了這樣的結(jié)構(gòu)，所以，這樣命名實際上也沒有什么特別意義。調(diào)研中的實證考察也驗證了我們的判斷：從政信籌資及合規(guī)性的角度來說，這些項目的結(jié)構(gòu)與一般簡單的F-EPC項目并沒有本質(zhì)的區(qū)別。2020-2021年以來，招選社會資本投資人的F-EPC項目，有時稱之為“股權(quán)融資”。首先，股權(quán)融資中，資金提供者是以分享股權(quán)收益作為投資回報來源的。片區(qū)開發(fā)項目公司的收益，取決于項目進展績效考核所對應(yīng)的付費機制。在片區(qū)開發(fā)項目中，并沒有什么市場化收益，其有效收益完全來自于土地出讓收入，項目公司股權(quán)的市場價值，與市場上的社會實體公司相比，也有很大差異。因此這并不是什么股權(quán)融資。其次，招選社會資本投資人，由其投資與地方政府指定平臺公司共同出資成立項目公司的做法，在PPP項目管理庫里比比皆是，并不算是什么新內(nèi)容。重要的是，如果項目主辦單位，承諾了固定期限內(nèi)回購社會資本投資人的股權(quán)，加上穿透來看是財政資金的話，那就不僅不是股權(quán)融資了，而是新增隱性債務(wù)的違規(guī)舉債行為了；而且，定期定額地承諾采取非進場交易形式來回購社會資本投資人股份的行為，與國資監(jiān)管的要求也是存在一定的沖突的。二、實操中EPC系列與合規(guī)性無關(guān)(一) 片區(qū)開發(fā)實操中三成稱謂或明示F-EPCF-EPC一度成為片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的熱點，不過，我們在本次對片區(qū)開發(fā)項目的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2020-2021年兩年間的總投資額21254億元的233個片區(qū)開發(fā)項目中，以含EPC(包括F-EPC及EPC+投資人等)名稱命名，或明確說明其采取該環(huán)節(jié)模式的，有總投資額5995億元的71個，占比分別為28.2%和30.5%，約占三成左右，而并非業(yè)內(nèi)渲染的片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域全是F-EPC系列的印象，大部分片區(qū)開發(fā)項目，還只是簡單稱為“片區(qū)開發(fā)”或“片區(qū)綜合開發(fā)”，“綜合開發(fā)”等。 在另一方面，在非片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，對于收益不能覆蓋投資的EPC項目，在不按工程進度支付工程款的情況下，則接近全軍覆沒地陷于違規(guī)舉債之中，表現(xiàn)出應(yīng)用于片區(qū)開發(fā)項目的ABO或FEPC模式項目，對于其是否違規(guī)舉債的判斷，與其命名特征幾無關(guān)聯(lián)關(guān)系。(二) 絕大多數(shù)采用:授權(quán)下屬國企-公開招標在2020-2021年所有明示采取F-EPC環(huán)節(jié)的片區(qū)開發(fā)項目中，僅有總投資額166億元的1個F-EPC系列片區(qū)開發(fā)項目采取了競爭性磋商方式，僅有總投資額195億元的3個F-EPC系列片區(qū)開發(fā)項目，采取由政府部門作為招標單位的做法，采用政府部門招標或采用非公開招標方式的情形，無論總投資額還是個數(shù)，都不足5個百分點。
其余絕大多數(shù)采取了通過授權(quán)或委托下屬國企作為項目單位，并組織公開招投標的“政府—平臺—社會資本”方式，說明采取公開招投標的“政府—平臺—社會資本”結(jié)構(gòu)，已基本成為F-EPC系列項目組織和參與者的共識。(三) F-EPC片區(qū)項目違規(guī)與命名未顯相關(guān)性在以F-EPC命名或明示的總投資額5995億元的71個片區(qū)開發(fā)項目中，明顯違規(guī)項目有總投資額1225億元的13個，占比分別為20.4%和18.3%，高于片區(qū)開發(fā)項目違規(guī)的總體平均水平，但與片區(qū)開發(fā)項目總體合規(guī)性分布情況并沒有呈現(xiàn)出方向性的差異。
上述13個違規(guī)舉債的含F(xiàn)EPC成分的片區(qū)開發(fā)項目，違規(guī)原因分別為兜底承諾固定回報和回購股權(quán)、捆綁市場收益及違反土地交易招拍掛規(guī)定等，但在FEPC系列的環(huán)節(jié)，并未發(fā)生違規(guī)舉債行為。從我們對十余個F-EPC項目進行跟蹤的實際情況來看，是否稱之為F-EPC項目，與其合規(guī)判斷、資金籌集、項目進展等方面關(guān)聯(lián)不大。對建設(shè)過程進行融資，本來就是片區(qū)開發(fā)的應(yīng)有之意(也是管理庫PPP的應(yīng)有之意)，影響項目進展的，更重要的還是項目本身的合規(guī)性和盈利性。項目總投資約在50-100億元之間，其中，城市更新及安置房建設(shè)約58.7%；市政基礎(chǔ)設(shè)施25.3%；環(huán)境綜合治理13.3%。項目采用“投資合作方+工程總承包”模式公開招標確定中標人。項目合作周期:M年,暫定采用“N+L”年,“N”為工程建設(shè)期,“L”年為還款期。在項目建設(shè)內(nèi)容中沒有能夠覆蓋投資本息的市場化收益的情況下(也不可能有)，提出確定的“還款期”，就坐實了新增地方財政終將承擔的滯后的固化支出責任的違規(guī)情形，即新增隱性債務(wù)的違規(guī)舉債行為，而且，經(jīng)初步考察該項目信息，也不存在招商引資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的運營內(nèi)容，因此確定為違規(guī)舉債。包含有大規(guī)模綜合性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的片區(qū)開發(fā)項目的投資困境，主要原因在于其缺少市場化收入來源。這里的市場化收入來源，既包括房地產(chǎn)銷售收入，也包括其他二三產(chǎn)業(yè)收入，這也是大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的基本屬性，——在歷史上，市場化收入來源并非完全沒有，而是收益足以覆蓋投資本息的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目早已經(jīng)被做完了。反過來說，正因為沒有市場化收入，所以我們才研究通過片區(qū)開發(fā)模式籌集資金；如果有市場化收入，怎么會一直沒有做，等到現(xiàn)在才做？(二) 經(jīng)營收入無法覆蓋片區(qū)投入在收入規(guī)模上，對于其他收入與土地出讓收入的比較，我們常說的是： 并非其他收入不能與土地出讓收入相比； 而是其他收入不能與土地出讓收入的1/10相比。 無論是軌道交通車票收入、生態(tài)文旅、景區(qū)門票、餐飲住宿、老舊改造、廠房租售、物業(yè)保潔等市場化收入，還是其他類型的財政收入，都無法取代片區(qū)開發(fā)中土地收入的作用和位置。 哪有利潤率辣么高的項目，一直沒有人去做，一直等著用來反哺土地一級開發(fā)？所以，別再做荒唐夢了。 市場化項目，特別是跟土地相關(guān)的，是必須通過公開競爭的方式取得的，比如說通過招拍掛的方式獲得土地。在這種公開競爭中，預(yù)期高利潤的項目，會由于競爭的存在，而逐漸將超額利潤擠壓為0。換句話說，不采取非市場的或不正當競爭的手段來獲取項目，是不可能獲取足以覆蓋其他項目所需資金的超額利潤的。 (四) 幻想來自于違規(guī)一二級聯(lián)動我們這里直白一些的說，那些幻想用二級、三級階段的市場化經(jīng)營收入來覆蓋片區(qū)開發(fā)前期投入的想法，根源上是來自于違規(guī)的一二級聯(lián)動的念頭，通過土地招拍掛階段控制摘牌(或者土地出讓收入分成)的方式，實現(xiàn)低價摘牌(或者通過分成返還實現(xiàn)相當于低價摘牌)。所以說，當我們看到“基礎(chǔ)設(shè)施+二級開發(fā)”型捆綁項目時，就可以知道，它不大可能做成合規(guī)項目了。 了解片區(qū)開發(fā)的真實收入來源，歡迎進一步閱讀今日三發(fā)《片區(qū)開發(fā)收入來源之謎: 市場收入? 已有or預(yù)期土地收入?》
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