樓市的背后是城市。讀懂了城市，也就讀懂了樓市。因?yàn)楸举|(zhì)上講，絕大部分城市的樓市，都是Local Market。城市發(fā)展的路徑，就是樓市發(fā)展的路徑。

最近在杭州各大板塊穿梭，并翻閱杭州城市發(fā)展歷程的時(shí)候，有一個(gè)很直觀的感覺(jué)：

杭州開(kāi)始進(jìn)入城市化的新階段了。

我們還是大概梳理一下杭州最近20多年的城市化路徑。路徑讀懂了，就知道接下來(lái)會(huì)往哪里延伸。這其實(shí)是開(kāi)卷考試。就看你會(huì)不會(huì)抄答案。

第一步：向西和錢江新城，始于2000年左右。

武林-湖濱作為絕對(duì)霸主的2000年以前，杭州的城市基本就集中在西湖邊一圈，是中國(guó)市域面積倒數(shù)第二的省會(huì)。打破這個(gè)局面的，就有了四件事：

1、搞出了濱江區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)。

2、蕭山余杭撤市建區(qū)。

3、規(guī)劃了錢江新城。

4、武林、黃龍繼續(xù)向西延伸。

第一件是在杭州傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，探索高新產(chǎn)業(yè)孵化；第二件是做大市域面積，避免主城區(qū)面積僅683平方公里的空間尷尬；第三件是城市中間位移，避免西湖-武林中心受湖山地形條件制約的尷尬；第四件是自然的城市發(fā)展延伸，解決城市核心區(qū)居住飽和后的外溢問(wèn)題。

這四件事完成之后，杭州市域面積瞬間擴(kuò)大數(shù)倍；西湖不再是唯一的城市中心，盡管這個(gè)遷移的過(guò)程需要十多年；而武林-湖濱的居住壓力，沿著西溪路、天目山路、文一文二文三路沿線向西釋放。

對(duì)于西湖時(shí)代來(lái)說(shuō)，這帶來(lái)了三個(gè)巨大的改變：

1、誕生了湖濱之外的第二個(gè)CBD：錢江新城。

2、湖濱CBD居住向西釋放，誕生了城西豪宅區(qū)；錢江新城CBD同步成長(zhǎng)出南星橋豪宅區(qū)。

3、誕生了杭州第一個(gè)真正的產(chǎn)業(yè)區(qū)：濱江區(qū)。

第二步：繼續(xù)向東、向南和向西。

上世紀(jì)末開(kāi)始規(guī)劃錢江新城，2001年啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)10來(lái)年的發(fā)展，預(yù)期已基本完成。這個(gè)時(shí)候，需要提前規(guī)劃下一步的未來(lái)，高瞻遠(yuǎn)矚。

于是，在武林-湖濱和錢江新城兩個(gè)CBD的基礎(chǔ)上，2007-2010年前后，開(kāi)始了新的征程。大致依然是四件事：

1、2007年，城東新城開(kāi)始了；

2、幾乎同步，奧體開(kāi)始拆遷，宣告奧體啟動(dòng)；

3、2009年，青山湖科技城啟動(dòng)；

4、次年，未來(lái)科技城橫空出世。

這四件事，第一件誕生了當(dāng)時(shí)規(guī)模巨大的中國(guó)樞紐火車東站；第二件，則是城市CBD順著武林-湖濱-錢江新城的繼續(xù)延伸，解放路是主軸；第三、四兩件，是在濱江高新區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，探索第二個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

這四件事的推進(jìn)，對(duì)于杭州同樣影響深遠(yuǎn)：

1、向西的邊界基本已到達(dá)臨安，余杭與主城區(qū)的心理隔閡基本消除；

2、有了國(guó)內(nèi)瞬時(shí)客流最大的火車東站；

3、成功在濱江之后孵化了未來(lái)科技城，隨后紫金港科技城、未來(lái)科技城、云城和青山湖科技城升級(jí)為“城西科創(chuàng)大走廊”。規(guī)劃面積390平方公里的科創(chuàng)大走廊，超過(guò)濱江區(qū)的5倍。足見(jiàn)其野心。

寫(xiě)到這里可以很清晰的看到，大概十年一個(gè)基本脈絡(luò)、一個(gè)階段成果。

1、2000年左右錢江新城從藍(lán)圖到動(dòng)工，2010年萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，藍(lán)色錢江賣出了6.5萬(wàn)/㎡的天價(jià)，錢江新城穩(wěn)了；

2、1999年桂花城、2001年黃龍綠園還是城西的早期開(kāi)發(fā)階段，2010年西溪誠(chéng)園把城西的邊界延伸到了蔣村，城西開(kāi)始陸續(xù)收官；

3、2009年國(guó)博動(dòng)工，十年后蓮花碗建成，再后來(lái)SKP官宣，奧體-世紀(jì)城-亞運(yùn)村大板塊的主體開(kāi)發(fā)已完成；

4、2010年未來(lái)科技城啟動(dòng)，2020年云城概念規(guī)劃正式發(fā)布，城西科創(chuàng)大走廊的重心北移開(kāi)始。

順著這樣的步伐，就可以很清晰地看到，杭州的城市發(fā)展，已經(jīng)來(lái)到了新的階段。

為了這個(gè)階段，杭州經(jīng)過(guò)了幾個(gè)大的準(zhǔn)備：

1、富陽(yáng)、臨安撤市建區(qū)，空間進(jìn)一步做大。

2、行政區(qū)劃重新調(diào)整，避免大區(qū)過(guò)大、小區(qū)過(guò)小的空間不均衡。

3、打破部分區(qū)域的行政壁壘：因?yàn)樯婕疤嗟目鐓^(qū)發(fā)展帶。

那么，接下來(lái)，就可以很清晰地看到，未來(lái)的大致路徑：

一、CBD的延伸路徑。

武林-湖濱-錢江新城-奧體，已通過(guò)世紀(jì)城-市北西實(shí)現(xiàn)與濱江-蕭山主城區(qū)的連通，實(shí)現(xiàn)了CBD和產(chǎn)業(yè)區(qū)的融合，那么：

1、錢塘江南岸：

市心路以西，蕭山主城區(qū)-湘湖北線-時(shí)代大道-錢塘江圍合的蕭山-奧體和濱江區(qū)域，基本上已飽和，只剩下零星的地塊，如濱江腹地綠城、濱江剛拿的項(xiàng)目等。

短期可見(jiàn)的路徑是：

濱江搞浦沿，

奧體-世紀(jì)城-亞運(yùn)村一帶搞錢塘灣未來(lái)總部基地、世紀(jì)城東側(cè)的空白和寧圍的未來(lái)總部社區(qū)。

機(jī)場(chǎng)高速以南、夾在世紀(jì)城和蕭山城區(qū)之間的斷裂帶，會(huì)進(jìn)一步縫合，如寧圍、市北。

然后，就是過(guò)彭埠大橋、通惠路，向東：南站新城、新街、蕭山科技城。

然后，才是向更外圍延伸。

這個(gè)路徑中，最有想象力的地方是：錢塘灣未來(lái)總部基地、世紀(jì)城東和寧圍未來(lái)總部社區(qū)。奧體隔壁的這三個(gè)地方融合起來(lái)，和市心北路沿線的地鐵盈豐路站到飛虹路站之間連成片，非常類似武林廣場(chǎng)隔壁的黃龍，會(huì)在CBD隔壁形成一個(gè)優(yōu)質(zhì)商圈。

其次，則是市北西、市北中轉(zhuǎn)到老寧圍，如果能夠打破邊界，整體規(guī)劃，居住、配套和產(chǎn)業(yè)一體化推進(jìn)，就是一個(gè)清晰、完整的改善居住區(qū)和奧體、濱江核心產(chǎn)業(yè)的次級(jí)延伸區(qū)。

只是目前來(lái)看，概率很小。

2、錢塘江北岸：

武林-湖濱到錢江新城，這個(gè)已經(jīng)講過(guò)無(wú)數(shù)次了，重點(diǎn)關(guān)注：

文暉、城東新城的運(yùn)河灣，以及整個(gè)錢江新城二期。

文暉進(jìn)入開(kāi)發(fā)新十年，價(jià)值必然會(huì)提升；運(yùn)河灣作為城東新城唯一能夠逆天改命的板塊，還是值得期待的；而整個(gè)錢江新城二期，不管有多大爭(zhēng)議，都是好板塊。

錢江新城二期不僅只是錢江新城CBD的延伸，它還承擔(dān)這再造CBD的使命：錢江新城二期CBD形成，價(jià)值穩(wěn)了，城東新城、筧橋、艮北新城、九堡等板塊，也就跟著穩(wěn)了。

二、產(chǎn)業(yè)區(qū)的延伸路徑

1、濱江區(qū)

濱江區(qū)內(nèi)部就剩下一個(gè)浦沿，所以濱江的產(chǎn)業(yè)外溢，是未來(lái)10年的一個(gè)重要課題。

目前已經(jīng)溢出的第一步，是濱江富陽(yáng)合作區(qū)；第二步，是不久前宣布的濱江蕭山合作區(qū)。同步在推進(jìn)第三步，就是濱蕭一體化。

只是蕭山地域廣大，過(guò)于分散，濱蕭一體化的產(chǎn)業(yè)主抓手會(huì)落在哪里，值得期待。

2、未來(lái)科技城

也很簡(jiǎn)單，兩個(gè)方向：翻過(guò)東西大道進(jìn)入南湖區(qū)域的未來(lái)科技城2.0，翻閱余杭塘路往北進(jìn)入云城。

在確保兩個(gè)大方向的基礎(chǔ)上，部分遷徙到紫金港科技城，部分照顧一下小弟青山湖科技城。

這樣一來(lái)，城西就形成了三條縱貫線的大格局：

莫干山路縱貫線：橫跨西湖-武林與黃龍兩大商圈，北接橋西、申花兩大高端居住區(qū)；

繞城西線縱貫線：橫跨老城西與未來(lái)科技城，目前蔣村是小CBD，北接云城、紫金港科技城；

東西大道縱貫線：橫跨未科1.0和2.0，北接云城。云城往西，未科2.0和南湖往北的區(qū)域，未來(lái)會(huì)怎樣規(guī)劃，未知。

第三條縱貫線目前還沒(méi)有形成CBD，但肉眼可見(jiàn)的是：華潤(rùn)和未科公共服務(wù)中心所在的綠汀路一帶，和西站新城一帶，都具備潛力。

不排除上演雙雄戲碼。

3、錢塘區(qū)的大江東。

每次翻閱地圖，看到孤懸于城外的大江東，仿佛時(shí)光回溯到1996年，孤懸于武林廣場(chǎng)之外的濱江；或者2010年，孤懸于錢江新城之外的未來(lái)科技城。

是決心、勇氣和魄力誕生了它，但成敗未知，暫不予評(píng)論。

站在如今看10年之后，盡管武林-湖濱和錢江新城兩個(gè)城市CBD不會(huì)被動(dòng)搖，但是全新崛起的板塊，已基本推演完成。

當(dāng)然，本文是基于城市大框架之下的推演，還有一些基于區(qū)域小邏輯的推演，如拱墅區(qū)的運(yùn)河新城、余杭區(qū)的勾莊、臨平的東湖新城、上城區(qū)的筧橋新城等，暫未一一論述。

僅為個(gè)人之見(jiàn)，如果你覺(jué)得不對(duì)，那就是你對(duì)。

另外，我的觀點(diǎn)對(duì)錯(cuò)不重要，如果看完你能打開(kāi)杭州地圖，對(duì)照再看一遍，有自己的思考和啟發(fā)，形成自己的判斷，那么，恭喜你，你將逐漸走上獨(dú)立思考之路。

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