一、案情簡(jiǎn)介

張某（女）與李某于1991年同居并生育有一子。1993年4月，張某（女）父親與哥哥共同將位于某地的一塊宅基地讓與張某（女），張某（女）與李某共同出資在該宅基地上建造房屋一棟，登記在李某名下。1994年9月張某（女）外出打工，1994年10月，李某趁張某（女）外出之機(jī)，將雙方建造的該房屋一棟以8萬(wàn)元的價(jià)格賣給第三人王某，并在市房屋交易所辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其后，李某在辦理土地使用權(quán)證手續(xù)時(shí)，被張某（女）發(fā)現(xiàn)，張某（女）即向國(guó)土局申請(qǐng)要求停辦，故土地使用權(quán)證一直未更改登記使用權(quán)人。

張某（女）起訴至人民法院，要求判決李某與王某之間的買賣合同無(wú)效。

二、案情分析

1.張某（女）與李某屬于事實(shí)婚姻還是同居關(guān)系？

依據(jù)我國(guó)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，1994年2月1日民政部《婚姻登記管理?xiàng)l例》公布實(shí)施以前，男女雙方已經(jīng)符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，按事實(shí)婚姻處理。本案當(dāng)中，張某（女）與李某在1991年同居，如果在1994年2月1日前滿足男22歲，女20歲的結(jié)婚年齡，并滿足結(jié)婚的其他實(shí)質(zhì)要件，那么張某（女）和李某之間就屬于事實(shí)婚姻。反之，則屬于同居關(guān)系。

在本案當(dāng)中，無(wú)論張某（女）和李某屬于同居關(guān)系還是事實(shí)婚姻，因雙方共同投資建房，該房屋屬于雙方的共有財(cái)產(chǎn)，雙方都有平等的處分權(quán)。

2. 李某與王某的房屋買賣合同是否有效？

依據(jù)《民法典》等相關(guān)法律規(guī)定，李某與王某之間的房屋買賣合同是否有效，需要滿足如下條件：王某作為受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記；王某具有受讓該宅基地建造的房屋的資格。

所謂善意，是指王某不知道該房屋為李某與張某共有，如果王某明知或者應(yīng)知該套房產(chǎn)為李某與張某共有，則不屬于善意；合理的價(jià)格必須是市場(chǎng)公允價(jià)格，不能明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。

轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿完成登記，房產(chǎn)證書等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否辦理完畢不影響登記的效力。

本案當(dāng)中，爭(zhēng)議房屋是在宅基地上建造的房屋。在我國(guó)，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有權(quán)獲得本村的宅基地，因此，王某必須具備李某和王某共同所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格，才具有購(gòu)買該套房屋的資格。

本案發(fā)生時(shí)，原《物權(quán)法》和《民法典》尚未頒布，法律對(duì)于無(wú)權(quán)處分物權(quán)合同的無(wú)效問題，尚未設(shè)立十分嚴(yán)格的條件。但是，即使按照《民法典》的規(guī)定的嚴(yán)格條件，由于當(dāng)時(shí)房屋所有權(quán)登記和土地使用權(quán)登記相分離，需要分別登記，因王某和李某并未完成土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也就沒有完成不動(dòng)產(chǎn)登記，張某有權(quán)主張合同無(wú)效，并要求王某返還房屋。

附：法律規(guī)定

1.《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》婚姻家庭編的解釋（一）

》

第七條 未依據(jù)民法典第一千零四十九條規(guī)定辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，提起訴訟要求離婚的，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待：

（一）1994年2月1日民政部《婚姻登記管理?xiàng)l例》公布實(shí)施以前，男女雙方已經(jīng)符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，按事實(shí)婚姻處理。

（二）1994年2月1日民政部《婚姻登記管理?xiàng)l例》公布實(shí)施以后，男女雙方符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其補(bǔ)辦結(jié)婚登記。未補(bǔ)辦結(jié)婚登記的，依據(jù)本解釋第三條規(guī)定處理。

2.《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百一十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第二百一十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第二百一十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第二百九十七條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第三百條 共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第三百零八條 共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

第三百一十一條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

4.《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)）

(十三) 嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

點(diǎn)個(gè)在看你最好看