“一戶(hù)多宅”指的是一戶(hù)村民擁有多處宅基地上的住宅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，實(shí)踐中常常出現(xiàn)以農(nóng)村“一戶(hù)多宅”為由在農(nóng)村集體土地征收過(guò)程中拒絕對(duì)多出的宅基地房屋進(jìn)行補(bǔ)償或者直接將多出的住宅認(rèn)定為違建進(jìn)行拆除。

但農(nóng)村“一戶(hù)多宅”并非都是違法的，也存在以下幾種“合法情形”。

一、現(xiàn)有“一戶(hù)”已經(jīng)實(shí)際滿(mǎn)足“分戶(hù)”條件。

保證農(nóng)村村民戶(hù)有所居是農(nóng)村宅基地管理的基本原則，實(shí)踐中各地都針對(duì)申請(qǐng)宅基地的條件作出了具體的規(guī)定，根據(jù)宅基地申請(qǐng)的審批流程，村民在滿(mǎn)足申請(qǐng)條件時(shí)是有權(quán)利申請(qǐng)宅基地的。這些條件一般都是基于人口的增長(zhǎng)以及婚姻關(guān)系的確立等因素的考量。

比如，《菏澤市農(nóng)村宅基地管理辦法》第九條的規(guī)定：

“農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請(qǐng)宅基地：（一）年滿(mǎn)20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶(hù)缺少宅基地的（包括男方到女方落戶(hù)的）；（二）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國(guó)家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；（三）外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的；（四）城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶(hù)，農(nóng)村確無(wú)住宅的；（五）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件?！?/p>

從該條規(guī)定可以得知農(nóng)村村民只要因客觀實(shí)際情況確需住房的情形，都是有權(quán)申請(qǐng)宅基地的。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第三款：

“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”

《國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》第七條：

“按照不同的歷史階段對(duì)超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證·····1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過(guò)各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶(hù)建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記”

可以得知，農(nóng)村宅基地審批要盡量使用原有宅基地的原則，在此原則基礎(chǔ)之上，如果原先一戶(hù)村民家庭成員已經(jīng)有人滿(mǎn)足分戶(hù)條件，那么多出院落依法就應(yīng)該分給同戶(hù)其他家庭成員，從各方面來(lái)講，這樣效益都將最大化。

二、因?yàn)槔^承取得宅基地上房屋，造成多宅現(xiàn)象。

自然人的私有財(cái)產(chǎn)依法可以繼承，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

物權(quán)具有絕對(duì)排他性，根據(jù)《民法典·物權(quán)編》第二百零七條：“【物權(quán)平等保護(hù)原則】國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯?！?/span>

所以，農(nóng)村村民因繼承而取得的宅基地上房屋屬于其合法取得的私有物權(quán)，因繼承而出現(xiàn)的“一戶(hù)多宅”自然也就是合法情形。

三、通過(guò)購(gòu)買(mǎi)同村其他村民宅基地上房屋從而形成“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第五款：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，農(nóng)村宅基地上房屋是可以進(jìn)行交易的，這也符合《民法典·物權(quán)編》中關(guān)于物權(quán)的相關(guān)規(guī)定。既然允許對(duì)宅基地上房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，那么必然會(huì)出現(xiàn)一戶(hù)村民因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)其他村民的房屋從而出現(xiàn)“一戶(hù)多宅”的現(xiàn)象，而且其因交易取得的宅基地上房屋權(quán)利合法。

但是，該種情形有一個(gè)限制條件，那就是必須是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間房屋的交易。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”以及“《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權(quán)房’”的規(guī)定可以得知，農(nóng)村宅基地上房屋具有福利屬性，村民對(duì)于宅基地使用權(quán)享有的權(quán)利是有限的，如果村民將宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓給被集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員，相當(dāng)于變相損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。

四、宅基地面積符合法律規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，大部分省級(jí)人民政府都制定了相應(yīng)的地方土地管理法實(shí)施辦法，在其中對(duì)農(nóng)村宅基地最大面積作出了規(guī)定，而且在農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作中，相關(guān)政策性規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了只有在超出各地“規(guī)定”的宅基地最大面積才對(duì)超出部分不予確權(quán)，并且明確只有在重新翻建或者規(guī)劃時(shí)，超面積宅基地上房屋才會(huì)被允許拆除。

由此可見(jiàn)，只要宅基地面積沒(méi)有超過(guò)各地規(guī)定的面積，村民對(duì)于該范圍內(nèi)宅基地和其上建筑物就享有合法的權(quán)利。

律師提醒

綜上，“一戶(hù)多宅”其實(shí)只是一種客觀情形和現(xiàn)實(shí)，單純就該種現(xiàn)象而言并無(wú)合法和違法的屬性，爭(zhēng)議其合法或者違法，關(guān)鍵落腳點(diǎn)還是取得方式和手段合法性與否的判斷。所以，對(duì)于“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象不能直接判定為違法，無(wú)論是從執(zhí)法角度還是維權(quán)角度，以上四種合法情形都值得注意。