我國(guó)雖然不是判例法國(guó)家，但法院判例尤其最高人民法院的判例，對(duì)于全國(guó)各級(jí)法院審理同類(lèi)案件具有重大影響。近十年來(lái)，最高人民法院對(duì)于審理國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償案件，積累了大量司法觀點(diǎn)，為全國(guó)各級(jí)法院審理此類(lèi)案件提供了指南和方向。了解這些司法觀點(diǎn)，無(wú)論對(duì)于法官、律師，還是征收當(dāng)事人，均有不可忽視的重大意義。作為長(zhǎng)期辦理此類(lèi)案件的律師，筆者呂國(guó)華對(duì)最高人民法院審理此類(lèi)案件的司法觀點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，整理出十輯（本文是第二輯），以饗讀者；若有疏漏或不當(dāng)之處，敬請(qǐng)批判指正。

1.國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。土地公有制之前，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。（詳見(jiàn)最高法(2012)行他字第16號(hào)《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》）

2.簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則按照協(xié)議約定全面履行義務(wù)。行政機(jī)關(guān)未按約定的期限交付房屋，即構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。涉案協(xié)議未約定違約責(zé)任并不能成為行政機(jī)關(guān)不承擔(dān)違約賠償責(zé)任的理由。（詳見(jiàn)最高人民法院審理的齊某訴黑龍江省大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)人民政府征收補(bǔ)償協(xié)議案例）

3.房屋被強(qiáng)拆后，至強(qiáng)拆行為被依法確認(rèn)前，這一段期間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的，被拆遷人有權(quán)獲得相應(yīng)的差價(jià)賠償。

4.人民法院應(yīng)當(dāng)綜合協(xié)調(diào)適用《中華人民共和國(guó)國(guó)家賠償法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，依法、科學(xué)決定賠償項(xiàng)目和賠償數(shù)額，讓被征收人得到的賠償不低于其依照征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)獲得、也可以獲得的征收補(bǔ)償，但國(guó)家賠償與行政補(bǔ)償相同的項(xiàng)目不得重復(fù)計(jì)付。具體而言，對(duì)于房屋損失的賠償方式與賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，行政機(jī)關(guān)既可以用在改建地段或者就近地段提供類(lèi)似房屋的方式予以賠償，也可以根據(jù)作出賠償決定時(shí)點(diǎn)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)付賠償款。鑒于案涉房屋已被拆除，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷當(dāng)事人提供的原始資料，本著疑點(diǎn)利益歸于產(chǎn)權(quán)人的原則，依法獨(dú)立、客觀、公正地出具評(píng)估報(bào)告。對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，如果房屋所有權(quán)人提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明等證據(jù)，能夠證明其符合法律法規(guī)和當(dāng)?shù)匾?guī)范性文件所確定的經(jīng)營(yíng)用房條件，則行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法合理確定停產(chǎn)停業(yè)損失的金額并予以賠償。對(duì)于屋內(nèi)物品損失賠償金額確定方式問(wèn)題，行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)市場(chǎng)行情，結(jié)合房屋所有權(quán)人經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況以及其所提供的現(xiàn)場(chǎng)照片、物品損失清單等，按照有利于房屋所有權(quán)人的原則酌情確定賠償數(shù)額。（最高人民法院審理的許某訴金華市婺城區(qū)政府房屋行政強(qiáng)制及行政賠償案——[2017]最高法行再101號(hào)行政判決書(shū)）

5.在征收過(guò)程中具有原告資格的應(yīng)當(dāng)是征收行為的相對(duì)人或者與征收行為具有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。一般而言，承租人與房屋征收行為之間不具有利害關(guān)系，不能成為行政訴訟的原告。但是如果用于經(jīng)營(yíng)的房屋被征收，承租人在行政補(bǔ)償中提出的室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失，與補(bǔ)償決定之間具有利害關(guān)系，此時(shí)承租人可以作為原告提起訴訟。（最高人民法院審理的某賓館訴?？谑旋埲A區(qū)人民政府行政征收案例——[2017]最高法行再5387號(hào)）

6.“責(zé)令限期拆除構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的通知”雖名為通知，其內(nèi)容主要為責(zé)令相對(duì)人限期拆除所有構(gòu)筑物及附屬設(shè)施，恢復(fù)養(yǎng)殖池原貌，實(shí)際效果等同于行政機(jī)關(guān)作出的限期拆除的行政決定。該通知除了程序性告知外，還為相對(duì)人設(shè)置了積極的作為義務(wù)，且該義務(wù)具有被強(qiáng)制執(zhí)行的可能性。該通知屬于對(duì)相對(duì)人不利之處分，并直接發(fā)生法律效果，屬于可訴的行政行為。該行政行為一經(jīng)作出，其對(duì)相對(duì)人的不利影響已經(jīng)產(chǎn)生，具有終局性的法律效果，故應(yīng)當(dāng)賦予相對(duì)人獨(dú)立的訴權(quán)，以救濟(jì)其可能受損的合法權(quán)益。（天津某科技有限公司訴天津市規(guī)劃和自然資源局撤銷(xiāo)限期拆除通知案例——[2020]最高法行再248號(hào))

7.盡管送達(dá)程序在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條第一款中沒(méi)有作出明確規(guī)定，但是因征收補(bǔ)償決定直接影響被征收人的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)行政行為應(yīng)當(dāng)送達(dá)相對(duì)人的一般行政程序法原理，征收補(bǔ)償決定送達(dá)程序應(yīng)當(dāng)是一個(gè)必不可少的程序。既然送達(dá)程序是征收補(bǔ)償決定對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律效力的必要程序，那么未經(jīng)送達(dá)，征收補(bǔ)償決定就不對(duì)被征收人發(fā)生法律效力。（劉某訴洛陽(yáng)市澗西區(qū)人民政府確認(rèn)房屋補(bǔ)償決定違法案例——[2018]最高法行申994號(hào)）

8.為了防止房屋征收部門(mén)濫用權(quán)力、暗箱操作，為某些被征收人謀取不正當(dāng)利益,讓被征收人互相監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)所有被征收人公平補(bǔ)償，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條和第29條規(guī)定應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋調(diào)查結(jié)果和分戶(hù)補(bǔ)償情況在征收范圍內(nèi)對(duì)被征收人進(jìn)行公示。上述條款對(duì)國(guó)有土地上房屋調(diào)查結(jié)果和分戶(hù)補(bǔ)償情況的公布并未附加不予公開(kāi)的例外情況，即使涉及個(gè)人隱私，也要予以公開(kāi)。因國(guó)務(wù)院《信息公開(kāi)條例》第十四條第四款是對(duì)政府信息公開(kāi)問(wèn)題的一般規(guī)定，而國(guó)務(wù)院《征收與補(bǔ)償條例》第十五條和第二十九條是對(duì)有關(guān)房屋征收政府信息公開(kāi)的特別規(guī)定，故對(duì)房屋調(diào)查情況和分戶(hù)補(bǔ)償情況的公開(kāi)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，而非《政府信息公開(kāi)條例》。（任某訴西安市灞橋區(qū)人民政府信息公開(kāi)案例——[2018]最高法行再76號(hào)）

9.根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征補(bǔ)條例）第二十六條的規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。前述規(guī)定的目的一方面在于有序地推進(jìn)征收項(xiàng)目的進(jìn)行，以保障公共利益得以實(shí)現(xiàn)，另一方面也可以及時(shí)地解決行政爭(zhēng)議，以實(shí)現(xiàn)被征收人權(quán)益的保障。雖然征補(bǔ)條例第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但是如果房屋征收補(bǔ)償決定的作出時(shí)間相距征收決定公告之日較遠(yuǎn)，且不可歸責(zé)于被征收人，那么若以房屋被征收決定公告之日作為房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，將導(dǎo)致被征收人實(shí)際獲得的補(bǔ)償不足以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。雖然征補(bǔ)條例并未對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定作出的時(shí)間進(jìn)行限定，征收主體原則上具有一定的裁量權(quán)限，但其仍應(yīng)在合理的期限內(nèi)作出。如果被征收人存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致房屋征收補(bǔ)償決定延遲作出的，征收主體不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。如果并非被征收人的原因而導(dǎo)致房屋征收補(bǔ)償決定延遲作出的，征收主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即通過(guò)重新確定被征收房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)等方式，彌補(bǔ)被征收人由此可能遭受的損害。（楊某訴商丘市梁園區(qū)人民政府房屋補(bǔ)償決定案例——（2020）最高法行申3108號(hào)）

10.對(duì)通過(guò)合法途徑購(gòu)買(mǎi)但因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，在沒(méi)有充分證據(jù)證明其為違法建筑的情況下，不宜一律認(rèn)定為違法建筑，應(yīng)當(dāng)按照合法房屋予以補(bǔ)償。

作者呂國(guó)華