這里給大家分享一個(gè)我們?nèi)ツ陞⑴c片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目案例，根據(jù)案例詳細(xì)介紹項(xiàng)目在合規(guī)性、前期準(zhǔn)備以及項(xiàng)目洽談的全過程，然后對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及融資方式進(jìn)行分析。項(xiàng)目是某區(qū)域的片區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目，業(yè)主單位是某開發(fā)新區(qū)，擁有大量的土地資源，項(xiàng)目總投資額在210億左右，項(xiàng)目最終采用ABO模式，當(dāng)?shù)卣蕴卦S經(jīng)營(yíng)權(quán)招標(biāo)方式授權(quán)給城投平臺(tái)公司，由平臺(tái)公司實(shí)現(xiàn)融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，履行業(yè)主職責(zé)，政府依約提供所需公共產(chǎn)品及服務(wù)，政府履行規(guī)則制定、績(jī)效考核等職責(zé)，支付授權(quán)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

根據(jù)項(xiàng)目資料提供的政策合規(guī)性，主要依據(jù)《土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》以及六部委〔2015〕第25號(hào)令《基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》），內(nèi)容如下：

1）依據(jù)自然資源部在2020年11月頒布的《土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》標(biāo)準(zhǔn)中，指出片區(qū)開發(fā)是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的對(duì)一定范圍的土地進(jìn)行的綜合性開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。

2)依據(jù)六部委〔2015〕第25號(hào)令《基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》）第二條，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域的特許經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，適用本辦法。即土地一級(jí)開發(fā)的大部分內(nèi)容都屬于特許經(jīng)營(yíng)范圍。

3)依據(jù)《特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》第九條，縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行業(yè)主管部門或政府授權(quán)部門可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，以及有關(guān)法人和其他組織提出的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議等，提出特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施方案。即縣級(jí)以上人民政府的建設(shè)局、住建局等都可以發(fā)起特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

ABO模式屬于政府采購行為?！吨腥A人民共和國(guó)政府采購法》第二條明確規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的政府采購適用本法。本法所稱政府采購，是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為”。從而將政府投資類項(xiàng)目，轉(zhuǎn)換為企業(yè)投資類項(xiàng)目，城投平臺(tái)公司履行業(yè)主職責(zé)。

圖來源于網(wǎng)絡(luò)，不代表項(xiàng)目

因此，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施步驟如下：

1）政府發(fā)起某片區(qū)開發(fā)特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；

2）政府通過競(jìng)爭(zhēng)性采購，確立特許經(jīng)營(yíng)權(quán)人；

3）城投平臺(tái)公司啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，通過競(jìng)爭(zhēng)性的方式采購社會(huì)投資人+EPC方式開發(fā)此片區(qū)；

4）城投平臺(tái)公司與社會(huì)投資人共同成立項(xiàng)目公司SPV。股比：資金方占95%，工程局2%，城投平臺(tái)公司3%。（工程局也可以不參與項(xiàng)目公司）

5）項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)具體的項(xiàng)目實(shí)施，包括融資、建設(shè)。承繼業(yè)主單位投融資任務(wù)，城投平臺(tái)公司在項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)息不付息，實(shí)現(xiàn)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資全覆蓋，不需要建筑央企出具任何擔(dān)保和抵押，不需要建筑央企投資或墊資建設(shè)，符合國(guó)家層面監(jiān)管政策性要求。

6）增量收入。項(xiàng)目公司拿到融資后，對(duì)片區(qū)開發(fā)進(jìn)行一級(jí)土地平整、市政以及配套設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)土地具備出讓條件，政府對(duì)土地進(jìn)行有償出讓，獲得政府性基金增量收入。項(xiàng)目建設(shè)后，政府有足夠的土地來招商引資，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，增加地方性產(chǎn)業(yè)稅收，同時(shí)還能獲得項(xiàng)目公司在開發(fā)過程中的稅收，以及土地二級(jí)開發(fā)稅收收入、各類工業(yè)區(qū)企業(yè)納稅等稅收收入，同時(shí)對(duì)于城投平臺(tái)公司自持的商用辦公區(qū)域，待區(qū)域商業(yè)化成熟后，我方可以幫助平臺(tái)實(shí)施ABS、REITs，也可以增加收入。

7）依據(jù)ABO競(jìng)爭(zhēng)性采購約定政府執(zhí)行特許經(jīng)營(yíng)績(jī)效獎(jiǎng)補(bǔ)。政府獲得增量收入后，根據(jù)財(cái)政增收、招商引資等績(jī)效向特許經(jīng)營(yíng)權(quán)人（城投平臺(tái)公司）支付績(jī)效獎(jiǎng)補(bǔ)。那是否存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？根據(jù)《特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》第四十三條，實(shí)施機(jī)構(gòu)同有關(guān)部門進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，并根據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果，按照特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議約定對(duì)價(jià)格或財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行調(diào)整的機(jī)制，績(jī)效獎(jiǎng)補(bǔ)遵循“以收定支”原則，在增加政府收入的前提下，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)融資，負(fù)債由項(xiàng)目公司承擔(dān)，不新增政府債務(wù)，財(cái)政無隱性債風(fēng)險(xiǎn)。

8）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的城投平臺(tái)公司向項(xiàng)目公司支付建設(shè)回報(bào)。城投平臺(tái)公司獲取可行性缺口績(jī)效獎(jiǎng)補(bǔ)后，對(duì)項(xiàng)目公司支付開發(fā)回報(bào)，降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本?；刭徠陂g，城投平臺(tái)公司可根據(jù)自身情況，可選擇單一資產(chǎn)交付時(shí)回購，也可以選擇項(xiàng)目整體回購。支持業(yè)主單位在資金充裕情況下提前回購行為，減少融資成本。