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本文作者：樊大為，江蘇智臨律師事務(wù)所專(zhuān)職律師（文末有介紹） 房地產(chǎn)企業(yè)重整中共益?zhèn)顿Y的 風(fēng)險(xiǎn)及防范 感謝作者投稿本公眾號(hào) 在房地產(chǎn)企業(yè)重整中，共益?zhèn)顿Y有很大的適用空間，它有效地盤(pán)活了資產(chǎn)，提高了債權(quán)人的受償比例，有助于實(shí)現(xiàn)相關(guān)利益方的共贏。對(duì)于投資者而言，共益?zhèn)顿Y具有收益穩(wěn)定，優(yōu)先受償?shù)膬?yōu)點(diǎn)，但由于投資體量大，變現(xiàn)過(guò)程復(fù)雜，投資風(fēng)險(xiǎn)不可不察。為此，投資人應(yīng)充分盡調(diào)選擇合適的項(xiàng)目并采取相應(yīng)的管控措施，才能全身而退。一、共益?zhèn)顿Y的主要風(fēng)險(xiǎn)共益?zhèn)顿Y在對(duì)重整企業(yè)的各種債權(quán)中雖然具有較高的優(yōu)先級(jí)，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，但仍有很多潛在風(fēng)險(xiǎn)需要留意。（一）資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)共益?zhèn)顿Y回收的主要來(lái)源是重整企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值。在房地產(chǎn)企業(yè)重整中，資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景和房產(chǎn)的銷(xiāo)售回款情況。房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，建設(shè)和銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較景氣，房?jī)r(jià)處于上升期，更容易銷(xiāo)售回款，獲得財(cái)產(chǎn)增值，盤(pán)活困境地產(chǎn)；反之，共益?zhèn)陌踩呺H變小，甚至連本金都難以回收。另一方面，對(duì)于特定的地產(chǎn)項(xiàng)目，如果地產(chǎn)本身規(guī)劃定位不好、質(zhì)量存在缺陷，則續(xù)建成本較大，難以變現(xiàn)或變現(xiàn)價(jià)值減少，會(huì)影響到共益?zhèn)幕厥铡?/span>（二）劣后受償風(fēng)險(xiǎn)破產(chǎn)法及司法解釋為共益?zhèn)顿Y的優(yōu)先受償提供了依據(jù)，但在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中，出于對(duì)生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，司法實(shí)踐中還有很多優(yōu)先權(quán)排在共益?zhèn)?。根?jù)法律規(guī)定，各類(lèi)債權(quán)在破產(chǎn)程序中的清償順位為：符合條件的商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)＞建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)＞有特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)＞破產(chǎn)費(fèi)用＞共益?zhèn)鶆?wù)＞職工債權(quán)＞稅款債權(quán)＞普通債權(quán)。在實(shí)務(wù)中，由于運(yùn)營(yíng)需要和市場(chǎng)交易地位等原因，債權(quán)清償?shù)捻樜徊⒉灰欢ㄈ绱?，例如企業(yè)經(jīng)營(yíng)剛需的水電等債務(wù)通常需即時(shí)清償，否則難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。而共益?zhèn)Y金一旦投入，形成沉沒(méi)成本，在重整過(guò)程中就不再具有優(yōu)勢(shì)地位，這樣，當(dāng)重整企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值較低時(shí)，共益?zhèn)顿Y可能難以得到全面清償。（三）重整計(jì)劃未通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)共益?zhèn)顿Y方案最終落實(shí)在重整計(jì)劃上，因此重整計(jì)劃能否通過(guò)是共益?zhèn)顿Y成敗的關(guān)鍵。按照法律規(guī)定，債權(quán)人會(huì)議分組表決通過(guò)重整計(jì)劃并經(jīng)法院批準(zhǔn)，才能進(jìn)入重整執(zhí)行階段，共益?zhèn)顿Y才能落地。如果重整方案在分組表決中未能通過(guò)或未能得到法院的批準(zhǔn)，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的投資目的，錯(cuò)過(guò)好的投資機(jī)會(huì)。（四）重整計(jì)劃執(zhí)行不力風(fēng)險(xiǎn)共益?zhèn)顿Y者作為債權(quán)人，本身并不能直接主導(dǎo)重整計(jì)劃的執(zhí)行，只能借助于管理人或債務(wù)人的管理運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目續(xù)建和銷(xiāo)售回款。由于房產(chǎn)續(xù)建和銷(xiāo)售回款的周期很長(zhǎng)，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，執(zhí)行中很容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)資金轉(zhuǎn)移挪用等現(xiàn)象，且一旦發(fā)生資金挪用就很難追回。如果投資者未能在重整計(jì)劃中對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行的相關(guān)管控措施作出安排，或者重整計(jì)劃未能得到嚴(yán)格落實(shí)，很可能會(huì)出現(xiàn)成本支出過(guò)大、銷(xiāo)售回款不力等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到共益?zhèn)氖軆?。此外，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行政監(jiān)管較多，地產(chǎn)項(xiàng)目重整中往往會(huì)涉及到施工許可證、預(yù)售許可證、資金監(jiān)管等政府監(jiān)管事項(xiàng)，如果某一環(huán)節(jié)遭遇障礙，會(huì)影響到重整計(jì)劃的順利推行。二、共益?zhèn)顿Y的風(fēng)險(xiǎn)防范要減少上述風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全，投資者就需要“以退為進(jìn)”，在投資協(xié)議和重整方案中充分考慮上述風(fēng)險(xiǎn)，事先設(shè)計(jì)好退出路徑，做出相應(yīng)的制度安排。（一）充分盡調(diào)只為選對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn)重整企業(yè)往往面臨復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，工程續(xù)建和房產(chǎn)銷(xiāo)售也存在各種法律和非法律障礙，要投資破產(chǎn)企業(yè)就需要通過(guò)各種渠道收集信息，確定是否要投資，采用何種方式投資。最重要的方面就是搞清企業(yè)破產(chǎn)重整的癥結(jié)所在。投資人需要通過(guò)盡調(diào)了解重整企業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況、地產(chǎn)項(xiàng)目的證照狀況、在建工程的現(xiàn)狀、債權(quán)的種類(lèi)和規(guī)模等。介入時(shí)點(diǎn)最好選在已經(jīng)進(jìn)入預(yù)重整或重整階段，投資人介入后應(yīng)與管理人建立良好溝通渠道，借助管理人的前期工作了解重整企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況，查清破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，核查破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)，充分了解潛在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)項(xiàng)目續(xù)建及市場(chǎng)前景做出初步預(yù)測(cè)。投資人在與管理人溝通過(guò)程中也應(yīng)關(guān)注管理人的管理能力和職業(yè)操守，因?yàn)楹笃诤芏喙ぷ鞫夹枰芾砣说闹Α?/span>基于地產(chǎn)項(xiàng)目的強(qiáng)監(jiān)管特點(diǎn)，投資人還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注政府對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度，事先同地方政府部門(mén)溝通好，盡量選擇取得政府相關(guān)部門(mén)支持的項(xiàng)目，使其協(xié)助解決歷史遺留、各項(xiàng)缺陷手續(xù)的補(bǔ)辦等問(wèn)題。在充分盡調(diào)基礎(chǔ)上，投資者如決定進(jìn)行投資還應(yīng)注意選擇投資的方式，是股權(quán)進(jìn)入、共益?zhèn)顿Y還是直接收購(gòu)資產(chǎn)？如果投資者強(qiáng)調(diào)資金安全，投資策略比較保守，或者重整企業(yè)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)增值空間有限，風(fēng)險(xiǎn)不確定，則更適合選擇共益?zhèn)顿Y方式。（二）完善程序強(qiáng)化優(yōu)先屬性選擇共益?zhèn)顿Y方式，投資人更注重資金的安全退出，只有在確保安全退出的相關(guān)前提在投資協(xié)議、重整計(jì)劃中體現(xiàn)并得到債權(quán)人會(huì)議的確認(rèn)后才愿意將資金投入，就是“以退為進(jìn)”。這些前提主要包括完成對(duì)共益?zhèn)恼J(rèn)定程序、后續(xù)能夠參與管控續(xù)建及回款過(guò)程。完善共益?zhèn)恼J(rèn)定程序，是將重整方案中的共益?zhèn)再|(zhì)及范圍相關(guān)條款交付債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)并載入相關(guān)文件，滿足破產(chǎn)法司法解釋三第二條所規(guī)定的程序，這樣就能明確共益?zhèn)膬?yōu)先屬性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，確保本金和利息居于優(yōu)先受償?shù)匚?。如果可能，還可以由相關(guān)利益方對(duì)共益?zhèn)峁?dān)?；蚓驮诮üこ痰睦m(xù)建部分設(shè)定抵押擔(dān)保。實(shí)踐中，為在破產(chǎn)程序中掌握更多的主動(dòng)權(quán)并獲得絕對(duì)的優(yōu)先權(quán)，共益?zhèn)顿Y人還可采用收購(gòu)全部或部分有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，并經(jīng)債權(quán)人會(huì)議確認(rèn)或法院許可將擬收購(gòu)的債權(quán)納入到共益?zhèn)目偼顿Y額度內(nèi)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。（三）重整計(jì)劃重在合作共益重整計(jì)劃能否得到通過(guò)，很大程度上取決于共益?zhèn)顿Y人的投資方案能否顧及重整企業(yè)債權(quán)人的利益，與破產(chǎn)管理人和重整企業(yè)債權(quán)人溝通是否充分，甚至債權(quán)人的分組是否合理等因素。在破產(chǎn)重整中，管理人處于核心地位，投資人應(yīng)與管理人進(jìn)行充分的溝通，提交的投資協(xié)議草案在對(duì)保證共益?zhèn)膬?yōu)先退出前提下，重點(diǎn)是提升資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，使其他優(yōu)先級(jí)債權(quán)不受損，使普通債權(quán)的受償率有提升。這樣才能在投資人遴選中勝出，以此為藍(lán)本的重整計(jì)劃草案才更有可能順利通過(guò)。在重整計(jì)劃中，投資人在保證投資安全的前提下，應(yīng)將重點(diǎn)放在盤(pán)活資產(chǎn)上，確保制定的方案有可行性，針對(duì)不同的市場(chǎng)情形做出多種預(yù)案，以現(xiàn)有清算價(jià)值作為參照，盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)不同情形的債權(quán)受償率，使重整方案更有說(shuō)服力，取得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)可，推動(dòng)重整計(jì)劃分組表決通過(guò)。（四）嚴(yán)格管控確保資金安全為防范道德風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全，共益?zhèn)顿Y項(xiàng)目執(zhí)行中應(yīng)全流程封閉運(yùn)作，在投資退出前，可以從資金使用、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售回款等方面加強(qiáng)管控。對(duì)共益?zhèn)顿Y資金進(jìn)行全程管控。通過(guò)設(shè)立監(jiān)管賬戶、在銀行預(yù)留印鑒、共同保管U盾及財(cái)務(wù)專(zhuān)用章等方式對(duì)資金進(jìn)行管控，根據(jù)制定資金使用計(jì)劃對(duì)資金使用進(jìn)行審批，確保資金用途符合約定。對(duì)重整企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)管。通常由投資人指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)對(duì)在建工程進(jìn)行續(xù)建，確保續(xù)建成本可控，資金往來(lái)透明?；蛘卟扇∥晒芾砣藛T、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督工程建設(shè)、審計(jì)項(xiàng)目成本核算、公司資金往來(lái)等措施確保成本可控和資金安全。對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款進(jìn)行監(jiān)管。根據(jù)已制定的銷(xiāo)售回款方案，對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度實(shí)時(shí)跟蹤，要求管理人至少按月披露銷(xiāo)售面積及回款情況。項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售回款后，需進(jìn)行資金歸集并設(shè)定銷(xiāo)售回款達(dá)到一定金額后，按約定比例留存一定的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金，剩余部分可提前申請(qǐng)清償。作者介紹
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