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繼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之后,近日,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)又在融資層面釋放了積極信號(hào)。這是不是暗示著房地產(chǎn)行業(yè)又將迎項(xiàng)目的并購(gòu)潮呢？而在房地產(chǎn)項(xiàng)目的收并購(gòu)中，很多出賣方的要求都是“凈收”，其稅費(fèi)需要由買方來(lái)承擔(dān)。這在無(wú)形之中給買方添加了一個(gè)稅收“陷阱”。 A公司有一在建項(xiàng)目，賬面土地成本10000萬(wàn)元，建安成本2000萬(wàn)元，取得進(jìn)項(xiàng)稅專票180萬(wàn)元，期間費(fèi)用500萬(wàn)元，以前年度可彌補(bǔ)虧損300萬(wàn)元。B公司擬出資20000萬(wàn)元收購(gòu)該項(xiàng)目。最終雙方達(dá)成一致：A向B以20000萬(wàn)元出售該項(xiàng)目，屬于A公司的交易稅費(fèi)由B公司承擔(dān)。其中： 增值稅： （20000-10000）*9%/(1+9%)-180= 645.69萬(wàn)元； 城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加： 645.69*（7%+3%+2%）=77.48萬(wàn)元； 土地增值稅【增值率為45%】： （20000/1.09-（10000+2000+2000*30%+77.48））*30%= 1,701.34萬(wàn)元； 印花稅： 20000*0.05%=10萬(wàn)元； 企業(yè)所得稅： （（20000-645.69）-（12000+77.48+1701.34+10+500+300））*25%= 1,191.37萬(wàn)元。 合計(jì)承擔(dān)A公司交易稅費(fèi)3,625.89萬(wàn)元。 B公司收購(gòu)該項(xiàng)目后，財(cái)務(wù)處理如下： 借：開發(fā)成本 23,625.89萬(wàn)元 貸：銀行存款 23,625.89萬(wàn)元 憑證附件為：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、20000萬(wàn)元增值稅專用發(fā)票、代繳稅費(fèi)的完稅憑證，銀行回單等。 那么“陷阱”來(lái)了，這部分代繳稅費(fèi)的支出，能否在B公司做稅前扣除呢？ 答案是否定的。抬頭為A公司的完稅憑證，與B公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有關(guān)系，自然不能稅前扣除?；蛟S有些小伙伴會(huì)提到，合同不是約定，該稅費(fèi)由B公司承擔(dān)，怎么會(huì)沒有關(guān)系呢？假設(shè)該觀點(diǎn)成立，那B公司取得的抬頭為A公司的票據(jù)是否屬于符合規(guī)定的票據(jù)呢？ 其實(shí)該案件的本質(zhì)B公司所花費(fèi)的項(xiàng)目收購(gòu)成本為“A公司取得的稅后金額+A公司交易環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的稅金”，即以支付現(xiàn)金和承擔(dān)債務(wù)為代價(jià)，收購(gòu)了該項(xiàng)目。金額遠(yuǎn)超20000萬(wàn)元，也超過23,625.89萬(wàn)元。 那作為B公司，該如何規(guī)避這個(gè)“陷阱”呢？ 首先我們?cè)O(shè)實(shí)際成交價(jià)格為M，則： 增值稅： （M-10000）*9%/(1+9%)-180; 城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加： (（M-10000）*9%/(1+9%)-180)*（7%+3%+2%）; 土地增值稅： （M/1.09-（10000+2000*130%+附加稅費(fèi)））*40%-（10000+2000*130%+附加稅費(fèi)）*5%； 【當(dāng)交易價(jià)格為20000萬(wàn)元時(shí)，增值率為45%，若不考慮附加稅費(fèi)，當(dāng)含稅價(jià)為27468萬(wàn)元時(shí)，增值率為100%，初步推斷，增值率會(huì)介于50%-100%之間，后續(xù)驗(yàn)證推斷正確】 印花稅：M*0.05%； 企業(yè)所得稅： （（20000-增值稅）-（開發(fā)成本-稅金-費(fèi)用-以前年度可彌補(bǔ)虧損））*25%。 由此我們得出方程：
M-增值稅及其附加稅費(fèi)-土地增值稅-印花稅-企業(yè)所得稅=20000萬(wàn)元。 解方程，M= 26,536.40萬(wàn)元。 即本案中，B公司實(shí)際收購(gòu)成本為26,536.40萬(wàn)元，A公司凈收20000萬(wàn)元，B公司為A公司代繳稅費(fèi)6,536.40萬(wàn)元。 因此，在收購(gòu)合同上應(yīng)約定收購(gòu)價(jià)格為26,536.40萬(wàn)元。同時(shí)需要開具增值稅專用發(fā)票26,536.40萬(wàn)元。財(cái)務(wù)處理如下： 借：開發(fā)成本 26,536.40萬(wàn)元 銀行存款 20000萬(wàn)元 其應(yīng)付款-代繳稅金 6,536.40萬(wàn)元 借：其他應(yīng)付款-代繳稅金 6,536.40萬(wàn)元 貸：銀行存款 6,536.40萬(wàn)元 憑證附加為：合同、發(fā)票、代繳稅金完稅憑證和銀行回單等。 這樣，B公司實(shí)際承擔(dān)的收購(gòu)成本，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以全額抵扣了，土地增值稅可以加計(jì)扣除了，企業(yè)所得稅可以稅前扣除了。
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