【原】如今在美國買套房子有多難？聽聽三個美國人自己的故事！

華人生活情報局 2022-02-11

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今天這篇文章來自于《今日美國》（USA Today），是全美發(fā)行量第一的報紙。這篇文章，也是該報系列報道中的第一篇。該系列報道將會講述現(xiàn)如今美國人面臨的買房子的困難。

上個月，克里斯汀·羅德里格斯(Christine Rodriguez)決定延長她在愛荷華州得梅因(Des Moines)"活動房"（mobile home）租房的租約。

此前她花了一年多的時間試圖購買一套新房子。

不過，根據(jù)續(xù)簽的租約，她明年的房租將增加13%，從1,200美元漲到1,350美元。隨著食品、電和燃?xì)獾壬畋匦杵穬r格的上漲，她的每月開支將從1600美元上升到2000美元。

羅德里格斯在一家體育酒吧當(dāng)服務(wù)員，她的丈夫奧斯卡(Oscar)是一名建筑工人。為了支付15萬至22萬美元的房子的首付，她已經(jīng)小心翼翼地攢了五年錢。但當(dāng)他們從去年年初開始進入市場后，他們發(fā)現(xiàn)，新冠疫情已經(jīng)顛覆了房地產(chǎn)市場，減少了可用住房的數(shù)量，并將房價推至歷史高點。

激烈的競爭和多次加價迫使她增加了購買新房的預(yù)算。她的起價在18萬美元到21.5萬美元之間，現(xiàn)在她考慮的價格在21萬美元到23萬美元之間。

這位36歲的6個孩子的母親說：“我們別無選擇。沒有房子出售。而且我們的開支已經(jīng)高得嚇人了。”

(2022年2月1日，克里斯汀·羅德里格斯和她11歲的兒子小奧斯卡·羅德里格斯站在他們目前居住的活動房屋外。)

為何房屋市場的價格如此之高？

對于潛在的首次置業(yè)者來說，過去一年的情況變得更糟。除了與市場上越來越少和越來越貴的房子作斗爭外，猖獗的通貨膨脹和不斷上升的抵押貸款利率進一步威脅到他們的購買力。

在過去的一年里，通貨膨脹率上升了7%，這是近40年來的最快速度，抵押貸款利率繼續(xù)上升，使許多人的負(fù)擔(dān)能力進一步超出了他們的承受能力。

事實上，根據(jù)《今日美國》取得的全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(National Association of Realtors)的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月和2020年同期相比,價格在10萬美元到25萬美元之間房屋銷量下降了23%。而房屋售價超過100萬美元的房子在同期銷量上升了38%。

這些數(shù)據(jù)再次讓人們清楚地看到，在這場大流行的房地產(chǎn)市場中，富人和窮人的不同經(jīng)歷在很大程度上決定了他們的命運。

NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）表示:“雖然買家興趣濃厚，但供應(yīng)不足。富人們的股票市場和房地產(chǎn)財富都創(chuàng)下了歷史新高，他們能夠負(fù)擔(dān)得起高價住宅?！?/span>

房地美(Freddie Mac)首席經(jīng)濟學(xué)家薩姆·卡特(Sam kater)表示，住房短缺的主要驅(qū)動因素之一是入門級住房（starter home）建設(shè)的下降。在建的新屋數(shù)量已顯著下降，從1980年的40%下降到2019年的7%。

一直與羅德里格斯合作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蒂芙尼·埃勒(Tiffany Ehler)表示，2021年，得梅因房地產(chǎn)市場的待售房屋庫存達到了20年來的最低水平。

她說:“自2020年6月以來，我們一直處于一個顛倒的市場，待售房屋多于已售房屋。2021年，房價上漲了近20%，而不是我們通常的4%到6%?！?/span>

（羅德里格斯與她的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蒂芙尼·埃勒(Tiffany Ehler)）

埃勒說，要么是房子對羅德里格斯來說太貴，要么是房子賣得太快。

她說：“在我們準(zhǔn)備去看房之前，這房子就被賣掉了。就像那天，我們?nèi)タ戳艘粋€房子，她很喜歡，還沒等他丈夫來看，房子就被賣掉了。”

城市研究所(Urban Institute)的一項分析顯示，錯失買房機會可能會產(chǎn)生長期的財務(wù)后果，并導(dǎo)致貧富差距拉大。

年輕的購房者更早的積累財富

例如，報告顯示，那些在25歲至34歲之間購買第一套住房的人擁有最大的住房財富，到60歲時，住房凈值中值累計接近15萬美元。在35歲至44歲之間買房的人，到60歲時房屋凈值減少了7.2萬美元，而等到45歲或45歲以上才買房的人，財富中值損失了10萬美元以上。

（60歲或61歲時的房屋凈值中值和房屋價值中值）

城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心(Housing Finance Policy Center)主任勞麗·古德曼(Laurie Goodman)表示:“擁有住房一直是積累財富的最佳方式，如果你不能抓住這一階梯，你就沒有機會?！薄拔业慕ㄗh是，如果你現(xiàn)在有能力買房，你就應(yīng)該這樣做，因為這是積累財富的長期機會。”

古德曼說，由于供需失衡，房價下跌的可能性非常低。

這使得購買時機變得至關(guān)重要，尤其是在租賃市場不斷上漲的情況下。

古德曼說:“當(dāng)你進入住房市場時，你的大部分住房開支都鎖定在抵押貸款上?！薄霸谝粋€通脹不斷上升的世界里，這非常、非常有價值。你還會看到未來幾年房租的大幅上漲，這只會讓你更難存錢買房子?！?/span>

奧斯汀公寓房租激增

喬納森·韋爾登（Jonathan Weldon）就生活在這樣的現(xiàn)實中。

去年7月，青年牧師韋爾登和家人從路易斯安那州的什里夫波特搬到德克薩斯州的喬治敦，奧斯汀以北25英里，他在那里的一家教堂開始了一份新工作。

在什里夫波特，他在不到一周的時間里就以比要價高出2000美元的價格賣掉了他那套2300平方英尺的房子。

奧斯丁的房價在2021年上漲了30%，在過去的六個月里，他在幾次競價中出局，在購買大約25萬的房子時，其他人的出價都要高出3萬美元。

在一個教會朋友家住了幾個月后，韋爾登現(xiàn)在花1475美元租了一套復(fù)式聯(lián)排別墅，這比他在什里夫波特買一套大房子時所付的房貸還多。一年前，在奧斯丁，一套類似的房子的租金接近1000至1100美元。

（韋爾登和妻子Abby、女兒Ella）

他說：“這很難，因為我最不想做的事情就是把錢投入到?jīng)]有任何回報的事情上。我真的一點都不想租房?！?/span>

“如果你打算在一個地方呆上兩三年以上，你就需要建立資產(chǎn)，而我們現(xiàn)在還沒有這樣做。”

與韋爾登合作的Redfin房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人克里斯·萊弗奇(Chris Lefforge)稱這是一場“完美風(fēng)暴”。

這位經(jīng)紀(jì)人表示：“我們有一大批新移民從全國各地搬到這里，我們有大約29天的庫存。一個平衡的市場應(yīng)該有相當(dāng)于6個月的房屋庫存量。”

“此外，我們也面臨著競爭，不僅來自其他首次購房者，還有試圖盡可能買光所有房產(chǎn)的投資者，尤其是那些價格較低的房產(chǎn)。”

Redfin的數(shù)據(jù)顯示，雖然新屋的起征點往往在25萬美元左右，而且仍然是最有競爭力的，但2021年第四季度，最可負(fù)擔(dān)的房屋(中位售價為12.75萬美元)的銷量同比增長了11%。

Redfin首席經(jīng)濟學(xué)家達里爾·費爾韋瑟(Daryl Fairweather)說，這可能是由于一些趨勢，包括投資者購買那些需要修繕的房產(chǎn)，隨著經(jīng)濟走強工人收入增加，以及抵押貸款延期期限的結(jié)束導(dǎo)致一些房主將他們的房子掛牌出售。

她說:“我們現(xiàn)在看到，最可負(fù)擔(dān)的住房的上市數(shù)量有所增加，因為這些住房的房主可能收入較低，在疫情期間更有可能被解雇，更有可能錯過付款。”“由于市場如此強勁，那些拖欠抵押貸款的人可能會認(rèn)為，現(xiàn)在是套現(xiàn)和掛牌出售房屋的好時機?！?/span>

房價超出她的范圍

上個月，27歲的艾里克莎·厄爾布(Alexa Erb)在波士頓大學(xué)(Boston University)找到了一份新的工作，從事多元化和包容項目。她報名參加了一門針對首次購房者的課程。

她目前在馬薩諸塞州沃爾瑟姆的賓利大學(xué)(Bentley University)工作，提供免費的校園住宿。厄爾布說，她希望下個月開始新工作時，能買一套公寓，不用交房租。

“在過去的幾年里，我有幸住進了免費的校園宿舍，并攢了一筆首付。我想在買房的過程中積累一些社會和文化資本，”厄爾布補充道。她希望買一套30萬美元左右的房子，但她也承認(rèn)，“在我的價格范圍內(nèi)，幾乎沒有什么東西。”