持續(xù)且有針對(duì)性地提升服務(wù)品質(zhì)，是物業(yè)企業(yè)賦能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端的客觀(guān)要求，也是物業(yè)企業(yè)自身發(fā)展的內(nèi)核和基礎(chǔ)。

過(guò)去常常采用“第三方滿(mǎn)意度”單一指標(biāo)評(píng)價(jià)服務(wù)品質(zhì)，但該指標(biāo)數(shù)據(jù)抽樣的隨機(jī)性較高，如今，為強(qiáng)化客戶(hù)端對(duì)綜合服務(wù)品質(zhì)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性，越來(lái)越多物企開(kāi)始引入更具復(fù)合性的評(píng)價(jià)指標(biāo)。

譬如某典型物企的綜合服務(wù)品質(zhì)得分由客戶(hù)滿(mǎn)意度和品質(zhì)管控評(píng)價(jià)兩方面構(gòu)成，其中，客戶(hù)滿(mǎn)意度從數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)主體上又分為第三方調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端/單一業(yè)主調(diào)研問(wèn)卷數(shù)據(jù)兩類(lèi)。

在引入“綜合服務(wù)品質(zhì)得分”的同時(shí)，為進(jìn)一步保證各物業(yè)城市公司、物業(yè)項(xiàng)目間綜合服務(wù)品質(zhì)的可比性，評(píng)價(jià)時(shí)可根據(jù)需要剔除特定困難項(xiàng)目（指項(xiàng)目虧損、收繳率低于80%、客戶(hù)滿(mǎn)意度低于公司均值、員工離職率高于公司均值、非自有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且已開(kāi)發(fā)超過(guò)一定年限）。困難項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)品質(zhì)提升。

有質(zhì)量的增值服務(wù)發(fā)展是資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)物企短期估值水平的核心要素之一。然而，增值服務(wù)的核心問(wèn)題并非同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而在于真正可以“跑通”商業(yè)模式的社區(qū)增值業(yè)務(wù)類(lèi)型有限，同時(shí)在非住業(yè)態(tài)的增值業(yè)務(wù)挖掘方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

通過(guò)戰(zhàn)略定位承接、價(jià)值評(píng)估、能力評(píng)估的“3W漏斗”（上圖），可幫助物企篩選出適配自身特點(diǎn)的增值服務(wù)類(lèi)型。

以價(jià)值評(píng)估為例，一是以客戶(hù)（業(yè)主、企業(yè)、政府）實(shí)際需要為中心，衡量指標(biāo)是滿(mǎn)意度、收繳率、消費(fèi)頻次、復(fù)購(gòu)率、留存率等；二是明顯提升收入和利潤(rùn)，衡量指標(biāo)為毛利率、收入、利潤(rùn)水平等。

在非住業(yè)態(tài)增值服務(wù)的挖掘上，包括在設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)、醫(yī)院后勤保障服務(wù)、團(tuán)餐、制服等國(guó)際物企已實(shí)現(xiàn)規(guī)?；臉I(yè)務(wù)中，國(guó)內(nèi)雖已有一定數(shù)量的專(zhuān)業(yè)公司，但目前缺少如索迪斯、愛(ài)瑪客這樣大型的服務(wù)公司。

2021年除了卓越商企外，綠城服務(wù)、雅生活等企業(yè)也在考慮或已經(jīng)進(jìn)入團(tuán)餐等領(lǐng)域。物企開(kāi)始重視非住業(yè)態(tài)增值服務(wù)的挖掘，但同樣也面臨著業(yè)務(wù)篩選和商業(yè)模式跑通的問(wèn)題。

物企開(kāi)展增值服務(wù)應(yīng)堅(jiān)持有所為、有所不為：

管理面積中的高能級(jí)城市、中高物業(yè)費(fèi)水平項(xiàng)目占比較高的，到家服務(wù)往往更容易切入；

商辦業(yè)態(tài)項(xiàng)目較多且集中的物企，若自身食堂運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)，可重點(diǎn)評(píng)估團(tuán)餐業(yè)務(wù)可行性；

養(yǎng)老業(yè)務(wù)取決于政策變化，可視情況先布局，而托幼服務(wù)需找到供需不平衡的核心城市市場(chǎng)，并注重服務(wù)的多樣性和品牌口碑。可從養(yǎng)老托幼等口碑型業(yè)務(wù)開(kāi)始逐步探索和跑通商業(yè)模式。

過(guò)程中應(yīng)盡可能利用物業(yè)天然的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合業(yè)主端、客戶(hù)端的需求，鏈接外部專(zhuān)業(yè)服務(wù)資源，同時(shí)履行好物企作為平臺(tái)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的基本功能要求。

2021年10月萬(wàn)科集團(tuán)業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全公布了萬(wàn)物云SPACE板塊三駕馬車(chē)增長(zhǎng)策略，發(fā)布了基于三空間板塊的“百城千街”戰(zhàn)略，即：深耕街道、聚力蝶變、做深濃度。

那時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)在全國(guó)百余個(gè)城市88條街道內(nèi)住宅市占率達(dá)25%以上，2021年底高濃度街道達(dá)300條；未來(lái)三年萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城將共同完成百城千街計(jì)劃。

做深濃度即提高同城濃度，意味著通過(guò)規(guī)模效益降低成本、增強(qiáng)品牌影響力。

除了萬(wàn)科物業(yè)之外，其他規(guī)模化物企也紛紛將提高同城濃度作為規(guī)?；l(fā)展的核心原則，這也是物企增值業(yè)務(wù)孵化、資源集約使用的基礎(chǔ)，特別是對(duì)于以面積為收費(fèi)基準(zhǔn)的業(yè)態(tài)更是如此，如住宅物業(yè)、商寫(xiě)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等。

在具體拓展方式方面，相對(duì)于收并購(gòu)和依靠地產(chǎn)母公司項(xiàng)目交付等，更為長(zhǎng)期的方式是堅(jiān)定走市場(chǎng)化外拓之路。在這方面，那些沒(méi)有或較少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的物業(yè)企業(yè)，已經(jīng)走出了一條艱難且行之有效的道路。

2021年商管與物管混業(yè)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯：5月正榮服務(wù)收購(gòu)正榮商管；6月遠(yuǎn)洋服務(wù)收購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊；7月中駿商管上市；11月融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊運(yùn)營(yíng)公司等。

具體來(lái)看，房企輕資產(chǎn)板塊整合有三大動(dòng)因：一是專(zhuān)業(yè)能力互補(bǔ)；二是多產(chǎn)業(yè)均好；三是助力資源打通。

同時(shí)，將商業(yè)管理、寫(xiě)字樓管理等與物業(yè)管理打包上市，對(duì)于上市公司整體規(guī)模、利潤(rùn)提升等均有所幫助，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)也能一次性回流大量現(xiàn)金，這也是房企進(jìn)行輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的最直接動(dòng)因。

具體到不同企業(yè)，實(shí)際的整合形式及進(jìn)程也存在一定差異。

隨著人口紅利逐步減退，勞動(dòng)密集型企業(yè)的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)越發(fā)關(guān)注效能提升。隨著上市企業(yè)樣本增多，2021年很多物企將效能對(duì)標(biāo)及效能提升作為管理提升的核心工作之一。

人均凈利潤(rùn)、人均管理面積和坪均利潤(rùn)是過(guò)往物企進(jìn)行效能對(duì)標(biāo)分析的指標(biāo)，然而，不同業(yè)態(tài)間人均管理面積可比性差；人均管理面積和人均凈利潤(rùn)指標(biāo)還會(huì)因業(yè)務(wù)外包比例不同，造成人員基數(shù)差異較大；片面追求高人均凈利潤(rùn)可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)，影響品質(zhì)和增值業(yè)務(wù)開(kāi)展。

以上三個(gè)效能指標(biāo)更適用于單一企業(yè)內(nèi)部持續(xù)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

回歸效能管理的內(nèi)核，即提高公司利潤(rùn)率水平，可對(duì)利潤(rùn)率指標(biāo)進(jìn)行分解：

利潤(rùn)率=利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入

利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/人工成本）÷（人工成本/營(yíng)業(yè)收入）

利潤(rùn)率=人工成本利潤(rùn)率×人事費(fèi)用率

人工成本利潤(rùn)率與人事費(fèi)用率共同作用影響了利潤(rùn)率水平，兩者也同時(shí)關(guān)聯(lián)到企業(yè)整體人工成本情況，且規(guī)避了人員基數(shù)可比性差的問(wèn)題。

目前一些領(lǐng)先物企如保利物業(yè)、招商積余、雅生活服務(wù)等逐步采用人工成本利潤(rùn)率和人事費(fèi)用率進(jìn)行外部效能對(duì)標(biāo)和內(nèi)部公司級(jí)效能考核與監(jiān)控。

一些領(lǐng)先物企內(nèi)部不同組織層級(jí)、不同業(yè)務(wù)條線(xiàn)內(nèi)也在嘗試針對(duì)性設(shè)定效能控制指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)，其中總部中后臺(tái)部門(mén)普遍以人均服務(wù)人數(shù)為效能評(píng)估指標(biāo)，物業(yè)城市公司根據(jù)不同條線(xiàn)工作服務(wù)對(duì)象可設(shè)置不同的效能評(píng)估指標(biāo)。在物業(yè)項(xiàng)目層面，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)為重點(diǎn)關(guān)注人工成本和外包成本占項(xiàng)目總成本的比例。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易超過(guò)70宗，涉及并購(gòu)方超過(guò)30家物企，累計(jì)交易金額超過(guò)300億元，是2020全年交易總額的兩倍多。

整體來(lái)看，2021年物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)呈現(xiàn)出大額交易多發(fā)、并購(gòu)標(biāo)的估值開(kāi)始回歸理性等特點(diǎn)。在收并購(gòu)熱度持續(xù)高漲的同時(shí)，投后管理痛點(diǎn)仍然存在。

第一，收并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的原股東如何定位及綁定？ 

第二，收并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)如何防范？ 

第三，收并購(gòu)對(duì)象與本公司業(yè)務(wù)如何更好融合、實(shí)現(xiàn)1 1＞2？ 

針對(duì)投后管理的主要痛點(diǎn)，我們總結(jié)出投前投后管理體系：

在優(yōu)組織方面，根據(jù)不同收并購(gòu)模式可對(duì)標(biāo)的企業(yè)設(shè)計(jì)不同的組織體系，以打通董事會(huì)與經(jīng)營(yíng)管理層。

在管要點(diǎn)方面，對(duì)于收并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的市場(chǎng)拓展、基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、增值業(yè)務(wù)及科技智慧等專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)，可以圍繞業(yè)務(wù)規(guī)劃、關(guān)鍵業(yè)務(wù)操作、關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)及如何與公司現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同的維度，進(jìn)行管控要點(diǎn)的梳理；對(duì)于收并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的財(cái)務(wù)及人力行政，應(yīng)圍繞關(guān)鍵業(yè)務(wù)操作、關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)及如何與公司現(xiàn)有體系打通的維度進(jìn)行管控要點(diǎn)的梳理。

在理權(quán)責(zé)方面，結(jié)合公司治理、角色配置及核心專(zhuān)業(yè)管控策略等，參照公司現(xiàn)行權(quán)責(zé)體系，可對(duì)收并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類(lèi)權(quán)責(zé)及業(yè)務(wù)類(lèi)權(quán)責(zé)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 

在規(guī)劃投后管理的其他保障機(jī)制方面，還包括績(jī)效激勵(lì)管理、信息化監(jiān)控、審計(jì)監(jiān)察及風(fēng)險(xiǎn)清單篩查、收并購(gòu)復(fù)盤(pán)和企業(yè)文化等。

增值服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)有更高的利潤(rùn)空間，可有效提高物企整體利潤(rùn)率表現(xiàn)。

物企在規(guī)劃增值服務(wù)邊界的同時(shí)，需要解決好基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)的協(xié)同落地問(wèn)題，具體包括：如何高效利用現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)進(jìn)行業(yè)務(wù)落地？什么業(yè)務(wù)可以由基礎(chǔ)服務(wù)團(tuán)隊(duì)落地？什么業(yè)務(wù)需要增值服務(wù)專(zhuān)職團(tuán)隊(duì)執(zhí)行？什么業(yè)務(wù)要由兩個(gè)團(tuán)隊(duì)協(xié)同？如何避免增值業(yè)務(wù)人員效能低甚至出現(xiàn)項(xiàng)目基礎(chǔ)服務(wù)團(tuán)隊(duì)與公司增值業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)“搶活干”的情況？

針對(duì)上述問(wèn)題，首先應(yīng)完善增值服務(wù)的組織主體建設(shè)。

以某大型國(guó)有物企為例，為避免業(yè)務(wù)模式不清晰、業(yè)績(jī)考核指標(biāo)不明確以及人員專(zhuān)業(yè)度偏低導(dǎo)致的增值業(yè)務(wù)低坪效，在總部層面設(shè)置了增值服務(wù)業(yè)務(wù)中心，統(tǒng)籌起增值服務(wù)體系搭建。

對(duì)于總部增值業(yè)務(wù)職能是否具體參與業(yè)務(wù)落地，有如下三種方式供選擇：

在明確總部增值服務(wù)業(yè)務(wù)中心設(shè)置及管理模式后，可進(jìn)一步明確基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)間的協(xié)同分工，形成“業(yè)績(jī)下達(dá)路徑與工作指導(dǎo)路徑”，如下所示：

從目前物企開(kāi)展的絕大部分增值業(yè)務(wù)類(lèi)型來(lái)看，最終仍要通過(guò)基礎(chǔ)服務(wù)團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)）落地，對(duì)于該類(lèi)型業(yè)務(wù)，由區(qū)域/城市公司增值業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和幫扶。

另外，對(duì)于業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)度要求高、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜，或是意向客戶(hù)為物業(yè)業(yè)主/客戶(hù)外的其他社會(huì)性客戶(hù)的，可成立增值業(yè)務(wù)自營(yíng)團(tuán)隊(duì)，直接推動(dòng)業(yè)務(wù)執(zhí)行。

近幾年，在規(guī)?；锲蟀l(fā)展過(guò)程中一直存在著地產(chǎn)母公司主動(dòng)性引導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊人才向物業(yè)業(yè)務(wù)流動(dòng)的情況，一方面是因?yàn)榈禺a(chǎn)板塊人員素質(zhì)水平整體高于物業(yè)板塊，特別是在管理素養(yǎng)和執(zhí)行力方面；另外一方面是通過(guò)人才流動(dòng)，可以彌補(bǔ)物業(yè)板塊關(guān)鍵人才的不足，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)板塊與物業(yè)板塊業(yè)務(wù)協(xié)同。

除此之外，物業(yè)板塊內(nèi)部的人才流動(dòng)同樣重要，可通過(guò)定期開(kāi)展人才盤(pán)點(diǎn)，根據(jù)物業(yè)總部、各物業(yè)城市公司緊缺的人才類(lèi)型、人數(shù)，包括高能級(jí)人才、一線(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)型人才、細(xì)分行業(yè)經(jīng)營(yíng)人才等，按照人才素質(zhì)能力要求，有針對(duì)性地從地產(chǎn)端選拔/平移、從市場(chǎng)上選拔、在物業(yè)體系內(nèi)部培養(yǎng)或內(nèi)部調(diào)配等，快速實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵人才的獲取及儲(chǔ)備。

為了規(guī)范化管理從地產(chǎn)端人才選拔/平移及物業(yè)體系內(nèi)部人才調(diào)配，某領(lǐng)先企業(yè)由集團(tuán)總部牽頭，制定出內(nèi)部人才調(diào)配規(guī)則，促進(jìn)地產(chǎn)與物業(yè)間、物業(yè)總部及城市公司間、物業(yè)不同城市公司間的人才良性流動(dòng)。

另外，對(duì)于市場(chǎng)拓展類(lèi)、增值業(yè)務(wù)類(lèi)關(guān)鍵人才，物企較難通過(guò)內(nèi)部培養(yǎng)快速獲取，可采取外部市場(chǎng)招募方式，但應(yīng)明確相關(guān)要求，例如限定物業(yè)總部及市拓、增值業(yè)務(wù)指標(biāo)及落地要求較高的物業(yè)城市公司采取該方式，同時(shí)嚴(yán)控招募人數(shù)及人員能力素質(zhì)要求，例如選擇“專(zhuān)家型成熟人才”，要求其能力素質(zhì)超出當(dāng)前同職能現(xiàn)有人員能力素質(zhì)水平。

2021年行業(yè)下行趨勢(shì)明顯，有部分地產(chǎn)公司面臨到信用債償付挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)正在加速推動(dòng)旗下物業(yè)企業(yè)走向獨(dú)立化發(fā)展：

從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端視角，希望通過(guò)推動(dòng)旗下物業(yè)板塊上市，或主動(dòng)或被動(dòng)地出讓物管業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)融資，以增加地產(chǎn)端償債能力；

從物業(yè)端視角，特別是對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)地產(chǎn)母公司或兄弟公司的業(yè)務(wù)降速、縮表要有清晰認(rèn)識(shí)，體系內(nèi)開(kāi)發(fā)及交付面積后續(xù)難以保證物業(yè)規(guī)?；l(fā)展要求，同時(shí)在大業(yè)主增值業(yè)務(wù)方面，定價(jià)及支付條件回歸合理，物業(yè)板塊只有盡快走上獨(dú)立化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路，才有未來(lái)。

良好的開(kāi)發(fā)物管協(xié)同，有利于產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)的提升，也有利于物業(yè)業(yè)務(wù)更加健康發(fā)展。

管理機(jī)制上核心要做好三件事：

一是協(xié)同節(jié)點(diǎn)的梳理，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全周期流程節(jié)點(diǎn)總圖中明確物業(yè)參與的關(guān)鍵會(huì)議與工作節(jié)點(diǎn)，在相應(yīng)制度流程中逐一明確物業(yè)所扮演的角色，并由物業(yè)、開(kāi)發(fā)各自對(duì)其操作指引進(jìn)行細(xì)化；

二是增值服務(wù)清單的梳理，參考外部行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與自身業(yè)務(wù)規(guī)劃，明確各協(xié)同節(jié)點(diǎn)中哪些環(huán)節(jié)適宜作為大業(yè)主增值服務(wù)來(lái)開(kāi)展、相應(yīng)的定價(jià)基準(zhǔn)如何、服務(wù)內(nèi)容如何、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)如何、結(jié)算方式如何，在符合市場(chǎng)、價(jià)值公允方面達(dá)成共識(shí)，充分考慮到開(kāi)發(fā)物管雙方可能的爭(zhēng)議點(diǎn)，以確保物業(yè)提供服務(wù)能滿(mǎn)足地產(chǎn)板塊真實(shí)需求，確認(rèn)收入也能得到地產(chǎn)板塊的認(rèn)可與配合；

三是遺留問(wèn)題銷(xiāo)項(xiàng)清單的梳理，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生于存量項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，要進(jìn)行系統(tǒng)梳理及判定，制定全面覆蓋的遺留問(wèn)題處理計(jì)劃（包含重要性、主責(zé)方、費(fèi)用歸屬等），有序推進(jìn)遺留問(wèn)題銷(xiāo)項(xiàng)管理。

在體系機(jī)制建立完成之后，還需解決的是意識(shí)層的問(wèn)題，需要通過(guò)宣貫與考核共同推進(jìn)落實(shí)。

激勵(lì)重置即基于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對(duì)激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行重新設(shè)置。2021年起領(lǐng)先物企開(kāi)始進(jìn)一步梳理和重新規(guī)劃激勵(lì)體系：

以某企業(yè)為例，圍繞5項(xiàng)核心業(yè)務(wù)及職能策略要求，構(gòu)建起適配性激勵(lì)體系（如下圖）。同時(shí)，圍繞激勵(lì)對(duì)象、激勵(lì)兌現(xiàn)規(guī)則、分配規(guī)則等細(xì)化設(shè)計(jì)，堅(jiān)持總額可控、增量業(yè)績(jī)創(chuàng)造獎(jiǎng)金原則，形成完整的激勵(lì)總圖。

除了按照業(yè)務(wù)要求推導(dǎo)外，我們認(rèn)為還可以按照激勵(lì)對(duì)象不同，從四個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)梳理：

一是針對(duì)各層級(jí)管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)分享獎(jiǎng)，最常見(jiàn)的方式為股權(quán)/期權(quán)激勵(lì)以及強(qiáng)績(jī)效綁定利潤(rùn)分享機(jī)制；

二是針對(duì)各項(xiàng)關(guān)鍵業(yè)務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)激勵(lì)，向關(guān)鍵業(yè)績(jī)直接創(chuàng)造人員傾斜，以“抓重點(diǎn)、提能力、攻難關(guān)”為整體設(shè)置原則，以解決核心戰(zhàn)略能力短板、提升專(zhuān)業(yè)能力為導(dǎo)向，比如市場(chǎng)拓展獎(jiǎng)、標(biāo)桿項(xiàng)目打造獎(jiǎng)等，如龍湖等企業(yè)的獎(jiǎng)罰星也屬于此類(lèi)；

三是針對(duì)增值業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提成和銷(xiāo)售傭金。經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提成激勵(lì)對(duì)象包含基礎(chǔ)服務(wù)條線(xiàn)和增值服務(wù)條線(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)人員，同時(shí)還可預(yù)留少量資金激勵(lì)財(cái)務(wù)、人事、品牌等職能部門(mén)，亦有企業(yè)將預(yù)留資金作為職能部門(mén)團(tuán)建基金，同樣能達(dá)到提高積極性目的。

銷(xiāo)售傭金方面，應(yīng)重點(diǎn)激勵(lì)一線(xiàn)人員，提高業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化率，同時(shí)應(yīng)注重及時(shí)性與平等性，讓基礎(chǔ)服務(wù)人員接觸業(yè)主時(shí)更有動(dòng)力對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行推介。

四是項(xiàng)目一線(xiàn)層面的即時(shí)性獎(jiǎng)罰激勵(lì)，對(duì)于該類(lèi)激勵(lì)一般充分授權(quán)給區(qū)域/城市內(nèi)具體落地執(zhí)行，僅需將激勵(lì)方案報(bào)備給總部，作為一線(xiàn)項(xiàng)目日常管理的抓手。

其中，“強(qiáng)績(jī)效綁定利潤(rùn)分享”機(jī)制設(shè)置和“增值業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提成和銷(xiāo)售傭金”激勵(lì)設(shè)置的難度較大，特別是后者，一般需要分為業(yè)務(wù)分類(lèi)調(diào)整、明確激勵(lì)范圍、具體激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)則優(yōu)化三步展開(kāi)。

物業(yè)行業(yè)在過(guò)去的幾年里取得了快速發(fā)展，特別是在業(yè)務(wù)探索和擴(kuò)張方面，但是從業(yè)務(wù)發(fā)展階段整體來(lái)看，物企的管理水平嚴(yán)重滯后于業(yè)務(wù)發(fā)展要求。

2021年下半年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩，堅(jiān)定了眾多物企走獨(dú)立化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化之路，在這個(gè)過(guò)程中，越來(lái)越多的企業(yè)意識(shí)到管理提升的迫切性和重要性，在組織賦能、人員保障、機(jī)制設(shè)計(jì)、效能提升、業(yè)務(wù)提效等方面，積極優(yōu)化完善并開(kāi)始顯現(xiàn)成效；而正在探索的效能提升、收并購(gòu)后管理、開(kāi)發(fā)物管協(xié)同、激勵(lì)重置等管理提升內(nèi)容，在2022年及以后漫長(zhǎng)的實(shí)踐中會(huì)進(jìn)一步得到普及和應(yīng)用。

期待物業(yè)行業(yè)整體管理水平伴隨行業(yè)的成熟發(fā)展而持續(xù)提升！