今天，我們來聊聊公寓。

這里的公寓指的主要是“商住公寓”，也就是我們?cè)谑忻嫔辖?jīng)?？梢砸姷降纳虡I(yè)性質(zhì)的公寓。至于“公寓”一詞其它的引申義和以前的含義，這里不做延伸。

在《超時(shí)空同居》中，1999年的雷佳音拿著自己設(shè)計(jì)的loft，對(duì)投資人說，這是未來的趨勢(shì)。當(dāng)時(shí)沒有人相信他，但是30年后的今天，在鄭州隨處看一個(gè)樓盤，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一定會(huì)有幾棟樓的平層公寓和loft。

價(jià)格低、面積小、低首付、低總價(jià)、不限購、不限貸、投資自住兩相宜……從開發(fā)商的角度講，公寓的優(yōu)點(diǎn)可以做成一本幾萬字的銷講。

鄭州三環(huán)外各個(gè)樓盤由于區(qū)域配套匱乏，為了增加商業(yè)配套，絕大部分項(xiàng)目都配建有商住公寓，例如綠都瀾灣的知了公寓、亞星牛頓公館、匯泉西悅城的悅時(shí)代公寓等等。

小體量的可能就兩棟樓，一千多套房源，大體量的像匯泉西悅城，12棟公寓樓大幾千套房源，陣勢(shì)相當(dāng)壯觀。

關(guān)于公寓一直有一個(gè)定論：

市場(chǎng)上99%的公寓是不能碰的！

01.開發(fā)商不是慈善家

開發(fā)商為什么蓋那么多的公寓？不限購、不限貸、政策好、還便宜？難道開發(fā)商都有一個(gè)慈善家的夢(mèng)想，讓每個(gè)人都住得起房子？

錯(cuò)！公寓純粹是為了提高利潤！

商業(yè)用地比住宅用地便宜太多了，住宅用地的價(jià)格通常是商業(yè)用地的3-4倍，所以一棟公寓的利潤可能比兩棟住宅還要高！

某項(xiàng)目商業(yè)地塊規(guī)劃的公寓

公寓的高利潤從另外一個(gè)側(cè)面也可以體現(xiàn)出來。通常情況下，分銷或者中介賣一套公寓的提成與一套住宅的提成相當(dāng)甚至更多！

你可以想一下，一層就有20戶的小戶型公寓，如果一套的提成按照2萬元計(jì)算，開發(fā)商僅僅分銷提成費(fèi)用，一棟公寓樓就要支付1000萬左右，是住宅分銷費(fèi)用的5-6倍甚至更高！

從這一點(diǎn)，就能反映出公寓的利潤之高，完全不是住宅可以相比的。

02.住起來實(shí)在不舒服

之前租住過一段時(shí)間農(nóng)業(yè)路附近的公寓，位置相當(dāng)?shù)暮?，樓下是超市，出門是高架，正處金二環(huán)，但是住著是真的難受。

公寓樓層平面圖

首先，沒有天然氣。這就注定了你必須用煤氣罐，或者電磁爐做飯，和天然氣比起來不僅僅是錢多少的問題，更重要的是真的不方便，當(dāng)煤氣斷檔的時(shí)候，就是生活最為難受的時(shí)候！

這個(gè)公寓好的一點(diǎn)是還有個(gè)陽臺(tái)，可以晾曬衣服。但是想通風(fēng)，就需要開著門，忍受走廊上各種各樣的噪音和吵鬧。

我住的房間隔壁是一家理發(fā)店，再隔壁是一家皮包公司，對(duì)面還有兩個(gè)房間用作電競(jìng)賓館，各種人員出沒，晚上睡覺都不帶消停的。

最讓人崩潰的是電梯，22戶只有兩部電梯，每天早上趕時(shí)間打卡的時(shí)候都有一種走樓梯的沖動(dòng)，但試過一次之后就放棄了，因?yàn)閺?7層跑下去真的會(huì)要人半條命。

水電費(fèi)用都是商用，物業(yè)費(fèi)也比住宅高得多，這個(gè)當(dāng)你去繳費(fèi)的時(shí)候，才能體會(huì)到真正的切膚之痛。

03.二手市場(chǎng)無人問津

很多女生看到售樓部精裝的loft公寓樣板間就沒有抵抗力，這完全就是偶像劇中家的模樣，一層玩樂，二層睡覺，再做個(gè)吊床，養(yǎng)個(gè)寵物，簡(jiǎn)直就是夢(mèng)幻生活。

效果圖

但是當(dāng)你真正收房的時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，那就是一個(gè)長(zhǎng)方體的空間，連個(gè)大白都不會(huì)給你刷。等到你自己裝修的時(shí)候，根本不能改造成當(dāng)初想象的樣子。

示意圖

購買公寓一時(shí)爽，再次出手悔斷腸。

一位做二手房的老中介曾經(jīng)說過，再破的住宅都有人買，再好的公寓也不好賣。他在二手房市場(chǎng)渾渾噩噩這么多年，也沒見幾個(gè)人能把二手公寓賣出去的。

倒不是因?yàn)榉孔硬缓?，而是因?yàn)槎愘M(fèi)太高。

增值稅、差額稅、個(gè)人所得稅各種亂七八糟的費(fèi)用，那位老中介給我舉了個(gè)例子算了一下，我竟然沒看懂，最后他跟我說了一種便于理解的方式：二手公寓稅費(fèi)大概是35%。

如果你當(dāng)初是9000買的毛坯（四環(huán)外），加上后期的裝修費(fèi)用，最起碼要溢價(jià)40-50%，賣到12600元/㎡靠上才能才能勉強(qiáng)夠本。

老中介說，那么多小戶型的住宅在賣，首付20萬在市區(qū)就能拿下一個(gè)標(biāo)間小戶型，還雙氣，民水民電，真搞不懂為什么那么多剛需會(huì)去買公寓！

說實(shí)話，我也不懂。

因?yàn)橘I公寓的大部分都是在做投資！

04.公寓投資是資本游戲

一位賣公寓的置業(yè)顧問說，真正剛需來買公寓的占比還是比較少的，因?yàn)楹芏嗫蛻舳际莵硗顿Y的，少的可能就投資一套，到時(shí)候租出去，多的可能會(huì)整層整層的買，未來會(huì)裝修成酒店，或者辦公場(chǎng)所，整體出租。

貴陽某公寓樓

每個(gè)項(xiàng)目都清楚自己的客戶群體在哪，所以打出的廣告也出奇的相似：首付X萬做房東！找的就是有錢又限購的主，投資一套小公寓，輕輕松松做房東。

但是做房東真的那么輕松么？曾經(jīng)在南四環(huán)某項(xiàng)目投資過一套公寓的朋友說，目前這個(gè)公寓已經(jīng)裝修了一番，給了一個(gè)做民宿的公司，做短租、日租，當(dāng)“分散式”酒店客房使用。

這也是一種方法，只不過這種方法還在試行階段，鄭州能否撐得起這樣的市場(chǎng)，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

05.公寓真的不好賣

三四線城市的公寓項(xiàng)目是真的不好賣！

沒有人口導(dǎo)入，沒有商業(yè)氛圍，沒有租住人群，沒有便宜租金，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)逼著自己集團(tuán)內(nèi)部的管理層一人買一套，也會(huì)找各種關(guān)系戶，低價(jià)給處理一部分。

前段時(shí)間風(fēng)風(fēng)火火的正商強(qiáng)迫員工買公寓事件，就是各大公司的真實(shí)寫照，只不過正商的被抖露了出來，其它項(xiàng)目沒有強(qiáng)迫基層員工買，或者沒被抖露出來而已。

公寓戶模

最后我們來總結(jié)下公寓優(yōu)缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)

單價(jià)低、面積小、總價(jià)低、月供低、不限購、不限貸。

如果是地段好的小公寓，附近有商圈、有居住氛圍、配套十分成熟，這樣的公寓可以買，無論是自住和投資都可以，因?yàn)樗徽济~，且有租住市場(chǎng)，這才是那1%值得買的公寓。

缺點(diǎn)

不能落戶、不能上學(xué)、商用水電、40年產(chǎn)權(quán)、居住密度大、最低首付50%、只能貸款10年、后期不好出手、升值空間有限。

所以，99%的公寓都不是剛需能玩的起的。

剛需莫碰公寓，住宅才是王道。