【原】商品房限價政策不管用？加收的房款能否要回？

輕松悅分享 2021-12-02

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（圖片來源Unsplash網(wǎng)站）

為了遏制房價過快上漲，響應(yīng)“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，全國多地都頒發(fā)了商品房限價銷售政策，如北京、深圳、廣州等地。

以深圳為例，此前發(fā)布了《深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于<商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價格管理操作細則>的通告》（深規(guī)土【2017】6號），該文件要求商品房預(yù)售申報價格需經(jīng)相關(guān)部門審查，首次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。同時，《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當合理確定銷售價格，并報價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當在調(diào)整價格前辦理備案變更。

商品房限價政策的出臺，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間被進一步壓縮。部分開發(fā)商為了繞開政府備案價格限制，想方設(shè)法拆分房價、巧設(shè)明目，收取價外款。其中一種情形值得關(guān)注，即新樓開盤被秒搶光，按照正常搖號搶房流程基本搶不到，但有意向購房者過幾天就接到某些人的電話，聲稱手中有房源，只要愿意額外交納一定數(shù)額款項，即可看房選房并交易。這筆額外支出的款項，有人稱為“喝茶費”、“茶水費”。

這種變相加價銷售的行為，顯然架空了政府的限價銷售政策。對于購房剛需人群來說，非常不公平，他們迫于現(xiàn)實需要，只能加價購買房屋。

不禁思考：為何正常搶購總是已售完，一片火爆，一房難求，私下卻有中介或房企銷售人員聯(lián)系潛在消費者，推銷加價買房？這里對新房樓盤的銷售過程的公正、透明程度留下一個問號。

此前曾有報道稱嘉興某房地產(chǎn)公司10名銷售人員，利用銷售經(jīng)理對房源銷控的職務(wù)便利以及銷售人員對房源銷售的職務(wù)便利，向客戶索取額外“茶水費”作為購房條件，最終因構(gòu)成非國家工作人員受賄罪被判刑。

（圖片來源Unsplash網(wǎng)站）

有的購房者多付購房款后，覺得不對勁，便想起訴要回多收的房款，能否得到法院的支持？司法實踐中，對于該問題并未統(tǒng)一，存在爭議，下面結(jié)合案例列明裁判觀點。

// 觀點一：支持退還加收款項，認為在網(wǎng)簽價格外加價是無效的民事行為

在（2019）湘01民終11296號案件中，原告甲、乙二人曾簽訂承諾書，承諾“按網(wǎng)簽價格簽約，網(wǎng)簽價格低于認購價格的，差額總價按現(xiàn)金支付給開發(fā)商”。法院經(jīng)審理認為，被告開發(fā)商公司在網(wǎng)簽價格外加價收取額外費用進行銷售的行為，違反了《中華人民共和國價格法》“商品明碼標價”的規(guī)定和涉及公共利益的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，屬于無效的民事法律行為。因此，應(yīng)當將多收款項返還給原告。

// 觀點二：不支持退還，商品房銷售實行市場調(diào)節(jié)價，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

在（2017）滬0118民初8704號案件中，原告認為房屋買賣價款高于備案價格，要求開發(fā)商返還差額房款。法院經(jīng)審理認為，商品房銷售實行市場調(diào)節(jié)價，被告超出備案價銷售未重新備案的行為屬于不執(zhí)行政府行政措施，但并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不影響原告與開發(fā)商之間成立的房屋買賣合同的效力。再者，原告是自愿向開發(fā)商繳納的額外房款，并且明確知曉涉案房屋總價款，應(yīng)當視為當事人就真實購房總價達成合意，應(yīng)當按照雙方約定履行。故，駁回原告要求返還差額房款的訴訟請求。