開發(fā)商爆雷后，如何判斷你買的房子會不會爛尾？

這是很多人非常關(guān)心的話題。

前兩天，易居吳建斌在公開場合說：如果管控繼續(xù)從嚴，百強房企名單中的70-80%都得倒下。

我，深以為然。

所以，大家關(guān)注的話題就來了，如何在當(dāng)下買房，確保即使開發(fā)商爆雷，我買的房子也不要爛尾。

爆雷，意味著，鐮刀已經(jīng)落下，但鐮刀不可能去割空氣。

你若不想當(dāng)韭菜而面對房子爛尾，總需要有人站出來抗刀、當(dāng)韭菜，這樣，你才可以安然。

該如何理解？

今天，幫大家梳理邏輯，大道至簡，找到答案。

1

首先，你必須要明白第一個道理：房地產(chǎn)，本質(zhì)還是一個金融產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)，也是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。

從1998年開始，房地產(chǎn)就緊緊地和金融捆綁到了一起，成為金融最大的蓄水池。

過去20多年，幾乎所有房企的融資性現(xiàn)金流占比都是在70%以上，經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流只有20%多。

如今，房地產(chǎn)下行的本質(zhì)是強制性的讓地產(chǎn)去金融化。

如今，房地產(chǎn)爆雷的本質(zhì)也是在房地產(chǎn)去金融化過程中的房企出清。

所以，一切的本源還是金融。

錢。

關(guān)于房企爆雷，關(guān)于房子爛尾，關(guān)于房子保交付，也是圍繞著一個字來展開分析：錢。

這張表格，告訴你為何當(dāng)下房企紛紛爆雷。

之前房企可以融資的渠道紛紛關(guān)閉。

因為，借不到錢，貸不到款。

因為，債券要還，工程要建，供應(yīng)商得付款。

2

房企的商業(yè)模式：負債周轉(zhuǎn)。

再延伸一下：高負債、高周轉(zhuǎn)。

房企的負債端分三類：

1、購房者，就是首付款和按揭貸款。

2、銀行的開發(fā)貸、國內(nèi)的信用債、信托貸款等境內(nèi)金融機構(gòu)貸款。

3、海外信用債，也稱為美元債。

對購房者的負債，開發(fā)商是最沒有成本的。

也就是我們的樓花預(yù)售模式，房子還沒蓋好，已經(jīng)開始在還貸款，國外完全不是這樣子的，在歐美，都是交付完才付足首付并辦理按揭和還貸款。

從借貸成本來看，

民間借款的成本>信托貸款、開發(fā)貸款>海外債券>購房者房款。

這相對應(yīng)的主體就是，

富人>銀行>海外投資者>老百姓。

我們目前的政策底線是六穩(wěn)六保。

保民生、保穩(wěn)定、共同富裕、兼顧公平。

是我們很多政策的主要思路。

在政策眼里，第一要保的是民生，是穩(wěn)定，就是，要保購房者。

這也是當(dāng)前所有地方政府都在主導(dǎo)保交付、保交樓、保施工的底層邏輯。

在政策眼里，權(quán)重鏈條是這樣的。

購房者>銀行>海外投資者。

3

開發(fā)商爆雷，樓盤能交付的前提是：

有足夠的錢支付供應(yīng)商和建筑商的錢，然后把房子蓋完。

錢從何來？

1、要不賬面還有錢，

2、要不還有應(yīng)收款，

3、要不把有些欠款先壓著不還，先蓋房。

爆雷的開發(fā)商，最重要的是關(guān)注第3條。

至此，我們已經(jīng)理清了邏輯。

有三種開發(fā)商。

A，開發(fā)商的融資大多來自于民間借貸，如果爆雷，如果資金出現(xiàn)問題，則大概率一定爛尾，因為政府出面也無法解決問題。

B，開發(fā)商的融資大多來自于國內(nèi)銀行借貸和信托，如果爆雷，如果資金出現(xiàn)問題，則主要看規(guī)模，如果規(guī)模較大，會有政府出面展期或延期，來保交付保民生，如果規(guī)模較小，通常問題也較復(fù)雜，就麻煩了。

C，開發(fā)商的融資來自于國內(nèi)銀行和信托、外加國內(nèi)信用債、外加海外信用債，如果資金出現(xiàn)問題，可犧牲海外債，可犧牲國內(nèi)金融機構(gòu)，但大概率，卻可以保交付。

所以，

C>B>A。

購房者要想不當(dāng)韭菜。

要不海外投資者當(dāng)韭菜，要不國內(nèi)金融機構(gòu)當(dāng)韭菜。

如果你買的樓盤前面，沒有海外投資者擋著，護城河就不夠高。

如果你買的樓盤面前，沒有國內(nèi)金融機構(gòu)給你擋著，風(fēng)險就比較大。

要保證交付，總得有人來出錢。

錢，不可能憑空而來。

政府想幫忙，亦不可能出錢來補窟窿來蓋房。

總要有人來背鍋，總要有人來虧錢，總要有人來被割。

4

是的，

鐮刀不可能割空氣，韭菜總在不斷轉(zhuǎn)移！

你不想當(dāng)韭菜，就得有人替你當(dāng)韭菜。

你不想挨刀，就得有人替你去挨刀。

就安全性來說，

央行>國企>國內(nèi)國外都發(fā)債的民企>只能在國內(nèi)發(fā)信用債的民企>只能在國內(nèi)靠信托貸款的民企>只能靠民間借貸的民企。

比如，珠海華發(fā)，三道紅線，又如何？因為是國企，所以，依然安全，依然在銀行重點支持的名單上。

比如，上海綠地，三道紅線，負面纏身，又如何？因為是國企，所以，依然在銀行重點支持的名單上。

再比如，當(dāng)代置業(yè)、花樣年，在爆雷違約之際，項目工程并未完全停止，兩家房企停止償還海外債，把錢留下來支付供應(yīng)商，用以保交樓保交付。

就是這個邏輯。

總結(jié)一下，當(dāng)下，要不是國央企，要不就是以下民企的真正有誠意的特價房，

1、規(guī)模不能太小，

2、有海外低利率債券待還，

3、產(chǎn)品力和管理力也還說得過去。

如此之下，總體是安全的。

即使爆雷了，也有人幫你抗下這一切，負重前行。

以上表格，存量債券超過百億的，恒大、富力、陽光城已是案例。

你體會一下。