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來(lái)源：京洲聯(lián)信 土地增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要稅種之一，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)完成土地增值稅清算對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。土地增值稅清算并非越晚越好，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目前期預(yù)繳土地增值稅較多，清算時(shí)需要退稅，則較早清算可以較早取得退稅款，緩解企業(yè)資金壓力。而對(duì)于清算時(shí)需要補(bǔ)繳土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，稅款可在清算當(dāng)年的企業(yè)所得稅稅前扣除，如果能在盈利年度完成土地增值稅清算，則可避免在清算當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅，在后續(xù)虧損年度退稅的情況。如何及時(shí)開(kāi)展土地增值稅清算，需要企業(yè)稅務(wù)人員準(zhǔn)確掌握土地增值稅清算的確認(rèn)條件。然而實(shí)務(wù)中存在一個(gè)項(xiàng)目多個(gè)預(yù)售許可證、不同持有目的等因素均會(huì)影響企業(yè)判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否達(dá)到土地增值稅清算條件。土地增值稅清算確認(rèn)條件可分為1) 應(yīng)辦理土地增值稅清算的條件；以及2）可以進(jìn)行土增清算的條件。對(duì)于應(yīng)辦理土地增值稅清算的條件，現(xiàn)行土地增值稅文件表述清晰，不在此進(jìn)行討論。下面我們僅對(duì)可以進(jìn)行土地增值稅清算的條件進(jìn)行梳理，以供參考。1、已轉(zhuǎn)讓建筑面積達(dá)到可售建筑面積的85%對(duì)于85%的比例已經(jīng)被企業(yè)所熟知，但是對(duì)于可售建筑面積，已轉(zhuǎn)讓建筑面積的概念，在土地增值稅相關(guān)文件中并沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)務(wù)中需要關(guān)注以下問(wèn)題：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部對(duì)外銷(xiāo)售，其對(duì)應(yīng)建筑面積與預(yù)（銷(xiāo)）售許可證所載面積基本一致，即可以簽訂商品房銷(xiāo)售合同的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積之和。而無(wú)產(chǎn)權(quán)面積不能簽訂商品房銷(xiāo)售合同，因此不包含在可售建筑面積之中。在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》中，頒發(fā)所有權(quán)證的面積包括專(zhuān)有部分和定向轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分。其中，定向轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分包含應(yīng)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位或業(yè)主委員會(huì)的公共配套設(shè)施面積，該面積不屬于可銷(xiāo)售部分?；谝陨戏治?，在計(jì)算85%比例時(shí)可售建筑面積采用頒發(fā)所有權(quán)證面積中扣除應(yīng)無(wú)償移交的公共配套設(shè)施面積以外的面積較為合理。對(duì)于納稅人自用、出租或閑置的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如果屬于《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》中列為頒發(fā)所有權(quán)證的面積，雖然不對(duì)外銷(xiāo)售，在計(jì)算85%比例時(shí)，該部分面積也應(yīng)包含在可售面積中。2) 已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》的規(guī)定，只對(duì)已轉(zhuǎn)讓并取得收入的房地產(chǎn)征收土地增值稅，因此已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積應(yīng)為已轉(zhuǎn)讓并確認(rèn)銷(xiāo)售收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的面積。另外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函【2010】220號(hào)）的規(guī)定，確定土地增值稅收入時(shí)，按照全額開(kāi)具房屋銷(xiāo)售發(fā)票金額或銷(xiāo)售合同所載金額確認(rèn)收入，故已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積可采用全額開(kāi)具的房屋銷(xiāo)售發(fā)票所載建筑面積或簽訂的房屋銷(xiāo)售合同中記載的建筑面積以及視同銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的建筑面積。對(duì)于房屋銷(xiāo)售合同是否必須取得房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料，需關(guān)注各地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑。此外，對(duì)于以下兩種較為特殊的銷(xiāo)售模式如何確認(rèn)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積，也需要加以關(guān)注：? 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，存在僅轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)的業(yè)務(wù)模式。該模式大多數(shù)為無(wú)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，但有產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可能因各種原因無(wú)法直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)捎棉D(zhuǎn)讓使用權(quán)的情況。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》的規(guī)定，只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅，沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的不屬于土地增值稅的征稅范圍。由于轉(zhuǎn)讓使用權(quán)無(wú)法簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼瞬粚儆谕恋卦鲋刀愓鞫惙秶２煌貐^(qū)對(duì)于轉(zhuǎn)讓使用權(quán)收入是否納入土地增值稅征稅范圍規(guī)定不同。目前北京地區(qū)，對(duì)于僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，不視為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，所對(duì)應(yīng)的面積也不作為已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積。? 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)采用代銷(xiāo)、包銷(xiāo)等方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的行為，土地增值稅相關(guān)文件尚未對(duì)其如何確認(rèn)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積進(jìn)行規(guī)定。對(duì)于代銷(xiāo)或包銷(xiāo)期內(nèi)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，由于代銷(xiāo)或包銷(xiāo)行為僅屬于居間服務(wù)，還應(yīng)按照房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂的銷(xiāo)售或者網(wǎng)簽合同所載的建筑面積作為已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積。對(duì)于包銷(xiāo)期截止后剩余未銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如果由第三方應(yīng)以指定價(jià)格購(gòu)入剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，由于企業(yè)實(shí)際已取得剩余未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的銷(xiāo)售收入，其對(duì)應(yīng)的建筑面積應(yīng)作為已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積更為合理。實(shí)務(wù)操作中還需關(guān)注各地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑。2、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積雖未超過(guò)85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》規(guī)定，雖然已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目全部可售面積未超過(guò)85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，也可以進(jìn)行土地增值稅清算。納稅人應(yīng)結(jié)合以下因素判斷是否達(dá)到出租或自用的條件：1）會(huì)計(jì)處理：如果企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，由于固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)用于科目用于核算為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而持有的資產(chǎn)或?yàn)橘嵢∽饨鸹蛸Y本增值并持有的房地產(chǎn)，因此納稅人可根據(jù)上述會(huì)計(jì)處理的日期作為判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到出租或自用條件的依據(jù)。2）其他證明材料：可結(jié)合已簽訂的出租合同的起租日或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限起始日，判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到出租或自用的條件。3）納稅記錄：無(wú)論是自用還是出租，納稅人都需要繳納相應(yīng)的房產(chǎn)稅。因此繳納房產(chǎn)稅的起始日期以及對(duì)應(yīng)的自用或出租面積也是判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用或出租的依據(jù)。3、銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)3年根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的可以進(jìn)行土地增值稅清算。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，投入資金較多，為了盡快回收資金，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，分批次辦理銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證。因此，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在取得多個(gè)銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的情況。目前，對(duì)于如何判斷滿(mǎn)三年的起始日期，國(guó)家稅務(wù)總局層面未明確規(guī)定。我們認(rèn)為，對(duì)于同一期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，不采用最后一張銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證作為判斷依據(jù)，則會(huì)將未銷(xiāo)售完畢以及取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證也不滿(mǎn)三年的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品納入土地增值稅清算范圍，因此按照取得的最后一張銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證作為判斷依據(jù)更為合適。我們看到部分地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)取得多張銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的情況進(jìn)行了明確規(guī)定，均規(guī)定以取得的最后一張銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證作為判斷依據(jù)。版權(quán)聲明：本文來(lái)源京洲聯(lián)信本文意在分享、內(nèi)容僅供讀者學(xué)習(xí)交流之目的、版權(quán)歸原作者所有、若有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系我們刪除。分享財(cái)稅知識(shí)，感謝原創(chuàng)！
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