一、裁判路徑

法院一般圍繞四個(gè)問題審查：

首先，借名人需舉證證明借名買房事實(shí)真實(shí)存在。法院重點(diǎn)審查：借名原因的合理性、是否簽訂借名買房合同、借名人是否實(shí)際出資等基本事實(shí)。

其次，法院將依法認(rèn)定借名合同的效力。

再次，法院對借名人的權(quán)利性質(zhì)作出界定。

最后，就借名人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行做出結(jié)論。往往結(jié)合相關(guān)當(dāng)事人的身份職業(yè)特點(diǎn)、對于執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利瑕疵狀態(tài)的過錯(cuò)大小，與執(zhí)行標(biāo)的交易相關(guān)的權(quán)利行使?fàn)顩r、交易履行情況，或者進(jìn)一步探尋執(zhí)行標(biāo)的對于相關(guān)當(dāng)事人基本生活保障、對法律秩序追求的影響等具體情況，綜合加以判斷。

二、法律適用

   （一）參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條、29條的規(guī)定

若借名人符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條規(guī)定的情形，法院通常會直接支持其排除強(qiáng)制執(zhí)行的請求；反之則否。

（二）適用《物權(quán)法》第9條第1款（《民法典》第209條第1款），核心分歧是，借名買房情形下的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，是適用“登記生效”規(guī)則（主文），還是“法律另有規(guī)定的除外”規(guī)則（但書）。

1、適用“登記生效”原則，認(rèn)為不能排除執(zhí)行。如，（2021）皖民終19號民事判決書，（2020）皖民終675號民事判決書，（2020）晉民終692號民事判決書等。

2、適用“法律另有規(guī)定的除外”，并同時(shí)引用《物權(quán)法解釋（一）》第2條，認(rèn)為可以排除執(zhí)行。如，羅士奇、陳武平二審民事判決書，（2020）贛民終898號民事判決書。

三、如何認(rèn)定借名買房事實(shí)成立

（一）借名買房原因的合理性

法院審查重點(diǎn)是當(dāng)事人是否存在借名必要，如無必要的，一般不認(rèn)可。如，(2020)贛民終9號案。

   （二）訂立書面借名買房合同

法院對口頭形式或其他形式的借名合同，往往從嚴(yán)審查。如，在(2020)魯民終940號案。

   （三）借名人實(shí)際出資

一般情形下，借名人需要出示首付款繳納存款憑證、發(fā)票、銀行按揭貸款賬戶流水、公共維修基金及契稅等支付憑證等。法院關(guān)注重點(diǎn)包括：

1、借名人與出名人的關(guān)系，判斷是否存在代付款。如，(2020)豫民申8401號案。

2、借名人的支付能力。如，(2019)冀民終1150號案中。

3、借名人與出名人之間的款項(xiàng)往來情況，判斷是否為購房款。如，(2020)豫民再233號案中，法院即認(rèn)為借名人與出名人之間存在頻繁經(jīng)濟(jì)往來，無法認(rèn)定案涉款項(xiàng)即為購房款。

4、借名人的舉證程度。在借名人僅提供出賣人出具的收據(jù)或者主張合同價(jià)款系現(xiàn)金交付，但無其他證據(jù)證明存在支付事實(shí)的，法院往往不認(rèn)定借名人實(shí)際出資，如(2020)最高法民終1019號。

四、借名買房合同效力

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因限購導(dǎo)致的借名合同合法有效，借名涉嫌違規(guī)事項(xiàng)可另行解決。如，(2020)最高法民申1892號案。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，因限購導(dǎo)致的借名合同，損害社會公共利益和社會秩序無效。如，(2020)最高法民再328號案。

筆者觀點(diǎn)，借名買房合同的效力與國家限購政策的寬松程度息息相關(guān)，應(yīng)根據(jù)個(gè)案事實(shí)作具體分析。若借名人購買房屋系用于自住，應(yīng)按有效認(rèn)定。若借名人購買房屋的目的系通過投機(jī)性購房獲取額外不當(dāng)利益，應(yīng)認(rèn)定無效。

五、如何認(rèn)定借名人存在生存利益

   （一）借名人合法占有

1、參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》，以“合法占有”而非“實(shí)際占有”進(jìn)行判斷。

2、合法占有的認(rèn)定。

第一，合法原因的認(rèn)定。主要包括兩方面，一方面，借名人系基于借名買房合同或房屋買賣合同的有權(quán)占有；另一方面，借名人系基于原權(quán)利人的交付而實(shí)施的占有。

第二，占有以實(shí)際控制、使用為標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為：借名人取得房屋鑰匙、辦理了入住手續(xù)、簽訂了物業(yè)服務(wù)合同、交納了水、暖、電、氣、車位及物業(yè)等費(fèi)用、進(jìn)行裝修等。若借名人僅以《房屋交付確認(rèn)書》或持有不動產(chǎn)權(quán)證權(quán)證主張占有，法院一般不予支持。如，(2021)最高法民申1524號案。

第三，占有包括直接占有與間接占有。許多法院因借名人涉案房屋出租并收取租金等認(rèn)定其間接占有。如，(2020)陜民申903號案、(2019)渝民再331號案。

   （二）用于居住，且借名人名下無其他用于居住的房產(chǎn)

1、用于居住。主要從不動產(chǎn)用途和性質(zhì)兩個(gè)方面進(jìn)行判斷，前者為主，后者為輔。極個(gè)別情況下，若商業(yè)房、商住房滿足居住需要時(shí)，例如酒店式公寓，也可符合“用于居住”的情形。

2、無其他用于居住的房屋。

主體范圍。以家庭作為核查范圍，同時(shí)，《九民紀(jì)要理解與適用》認(rèn)為，若借名人數(shù)年前已經(jīng)出售房屋，僅因未辦理變更登記手續(xù)而名下仍有房產(chǎn)的，也要實(shí)質(zhì)性判斷借名人是否存在生存利益。

地域范圍。借名人家庭在同一設(shè)區(qū)的市或縣級市名下無其他用于居住的房產(chǎn)，即符合生存利益保護(hù)條件。如，(2021)豫民終197號案、(2021)川民申597號案。

房屋數(shù)量。參照《九民會議紀(jì)要》第125條規(guī)定，商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，也有生存利益。因此，在借名買房中，應(yīng)兼顧房屋數(shù)量和房屋面積，綜合認(rèn)定。

3、證明責(zé)任。借名人需對其權(quán)利成立要件承擔(dān)證明責(zé)任。一般要提交聯(lián)網(wǎng)商品房合同備案信息查詢結(jié)果、特定地域范圍內(nèi)個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)信息表等予以證明。如，(2021)豫民終197號案。也可由法院依職權(quán)調(diào)取了借名人的房屋產(chǎn)權(quán)信息，如(2020)浙民申2614號案。

六、如何認(rèn)定借名人的權(quán)利性質(zhì)

1、極少數(shù)認(rèn)為是物權(quán)。如 (2020)最高法民再328號一案中的二審觀點(diǎn)。

2.一小部分認(rèn)為是物權(quán)期待權(quán)。如(2020)最高法民申1892號案。

3.多數(shù)認(rèn)為是債權(quán)。如(2020)京民終349號、(2019)浙民終1542號、(2020)皖民終674號、(2020)甘民終167號、(2020)陜民終1119號、(2020)桂民終1350號、(2020)黑民終423號等。

七、小結(jié)：借名人能否排除執(zhí)行

1.申請執(zhí)行人物權(quán) VS 借名人債權(quán)：一般不排除執(zhí)行，但法院應(yīng)當(dāng)告知案外人可以對作為執(zhí)行依據(jù)的確權(quán)裁判申請?jiān)賹彙?/span>

2.申請執(zhí)行人債權(quán) VS 借名人物權(quán)：能夠排除執(zhí)行。

3.申請執(zhí)行人債權(quán) VS 借名人債權(quán)：主流觀點(diǎn)認(rèn)為，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行；少數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

我們認(rèn)為，原則上借名人不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，但涉及生存利益保護(hù)的除外。理由如下：

第一，基于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的基本規(guī)則，借名人依借名合同僅享有債權(quán)請求權(quán)。

第二，借名人通常不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的“無過錯(cuò)”的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)要件。如，(2020)川民申5335號案、(2020)黑民終500號案、(2019)粵民申1008號案。

第三，不動產(chǎn)借名人存在生存利益時(shí)，可以物權(quán)期待權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。如《民法典》中亦新設(shè)“居住權(quán)”一章，體現(xiàn)了法律對居住權(quán)益的重視。具體個(gè)案中，法院基于生存利益的考量，允許借名人排除執(zhí)行，如，(2021)川民申597號案、(2020)魯民終859號案。