【原】公攤面積要不要收取采暖費(fèi)？

愚人一圖書館 2021-11-02

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公攤面積要不要收取采暖費(fèi)

住房公攤面積是多年兩會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，事關(guān)千家萬戶的切身利益。2018年新華社《“公攤面積傷民問題”亟待解決》、《買100平米房子只得70平米，公攤面積讓我們很受傷！》等文章。都明確指出“公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本”。

住建部2019年2月15日發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》2.4.6條規(guī)定，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

但正式國家標(biāo)準(zhǔn)至今仍未公布，靴子落地仍需時(shí)日。

01 什么是公攤面積

國標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：建筑面積，包括房屋的使用面積（或稱可用面積）、墻體和柱體的占地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

02公攤面積該不該收取采暖費(fèi)？

答案是肯定的的：不該，與房子一樣，應(yīng)該按套內(nèi)使用面積收費(fèi)。提示是“套內(nèi)使用面積”不是“建筑面積”。

凡是收取采暖費(fèi)的區(qū)域必須有采暖設(shè)施如散熱器等，且溫度應(yīng)不低于18℃，應(yīng)該是常識(shí)。

公攤面積的弊端顯而易見。第一暗箱操作不透明，消費(fèi)者無法驗(yàn)證其準(zhǔn)確性可靠性，存在貓膩的風(fēng)險(xiǎn)，且很難監(jiān)管；第二多次的測(cè)量誤差+計(jì)算誤差及其疊加，難以控制誤差。第三公攤面積一般都沒有采暖設(shè)施，也沒有溫度不低于18℃的要求，也沒有必要達(dá)到18℃浪費(fèi)熱。

有的公攤部分根本不用取暖，也沒有采暖設(shè)施，沒有收采暖費(fèi)的依據(jù)和理由。如電梯井、樓梯間、管道井、垃圾道、地下室、公共過道等。值班警衛(wèi)室及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房應(yīng)該是誰使用誰繳采暖費(fèi)，計(jì)入使用單位的成本，不應(yīng)該通過公攤面積由用戶買單。變電室、設(shè)備間一般也沒有采暖設(shè)施，即使有采暖設(shè)施也應(yīng)該誰使用誰繳費(fèi)。

建筑公共部分如樓梯間、電梯井等無論有沒有采暖設(shè)施（包括關(guān)栓的停供戶），通過戶間傳熱也有一定熱消耗，但沒有要求溫度達(dá)到18℃，也沒有必要達(dá)到18℃。如果把這部分面積收取采暖費(fèi)，就等于是按18℃的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，顯然侵害了消費(fèi)者權(quán)益。

所以，供暖必須按套內(nèi)使用面積收費(fèi)，即使套內(nèi)使用面積也應(yīng)該按有采暖設(shè)施且溫度要求達(dá)到不低于18℃的區(qū)域面積收費(fèi)。公共建筑部分消耗的熱量的費(fèi)用直接分?jǐn)傇跓醿r(jià)中。（關(guān)栓停供戶消耗的熱量產(chǎn)生的費(fèi)用是特殊問題應(yīng)專題研究。）

理論上，熱價(jià)等于總費(fèi)用除以總面積，建筑公共部分即使有熱消耗，費(fèi)用會(huì)體現(xiàn)在總費(fèi)用中，剔除公攤面積，繳費(fèi)面積減少，但單位采暖費(fèi)也會(huì)相應(yīng)提高，費(fèi)用全部分?jǐn)傇跓醿r(jià)中，正常情況下，熱企不會(huì)少收錢，業(yè)主也不會(huì)多拿錢。但分?jǐn)傎M(fèi)用比分?jǐn)偯娣e誤差小難有貓膩，公開、公平、公正、合理。

就是說有的公共部分如樓梯間存在熱量消耗是事實(shí)，但分?jǐn)傎M(fèi)用比分?jǐn)偯娣e公開透明簡(jiǎn)潔清晰，誰也不占誰的便宜，關(guān)鍵是拿多少錢拿的明白。

03按套內(nèi)面積繳采暖費(fèi)會(huì)損害熱企的利益嗎？

顯然不會(huì)。熱價(jià)與房?jī)r(jià)的道理一樣，理論上熱價(jià)等于總費(fèi)用/總面積?？傎M(fèi)用/面積（含公攤）是單價(jià)低面積多，總費(fèi)用/套內(nèi)使用面積是單價(jià)高面積少，如果沒有誤差和貓膩，采暖費(fèi)總額應(yīng)該一樣。但誤差、貓膩不僅客觀存在且是不可避免的。

按套內(nèi)面積計(jì)算采暖費(fèi)剔除了測(cè)量、計(jì)算誤差和可能出現(xiàn)的貓膩所產(chǎn)生的費(fèi)用，拿多少錢公開透明。熱企可能收入少了，但少收的錢原本就是不該收的，該收的錢一點(diǎn)不少。

需要強(qiáng)調(diào)的是，按套內(nèi)使用面積計(jì)算采暖費(fèi)單價(jià)必然提高，需要調(diào)整，不然熱企就真的吃虧了。但即使單價(jià)高用戶采暖費(fèi)總額不一定會(huì)比原來多，因?yàn)樘蕹藴y(cè)量誤差、計(jì)算誤差及其疊加與貓膩產(chǎn)生的費(fèi)用，公開透明合情合理，應(yīng)該是撥亂反正。