房地產司法拍賣環(huán)節(jié)稅費如何負擔——深圳稅務局回復相關問題政協提案

筆記財稅 2021-10-26

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【財稅星空點評】

關于房地產司法拍賣環(huán)節(jié)的相關稅費的承擔問題，法院和稅務機關站在不同的角度，對這個問題還是有不同的看法。但是，從稅務機關的角度來看，我們了解到，基本的態(tài)度還是堅持“先稅后證”的大原則，即認為不動產拍賣過戶環(huán)節(jié)的相關稅費實質類似于拍賣費用，必須在第一順序位清償，不適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條第一款規(guī)定的稅收僅僅優(yōu)先于無擔保債權的規(guī)定。這個問題實際上不僅是在不動產司法拍賣環(huán)節(jié)，在破產清算環(huán)節(jié)也一樣，破產法研究的理論和實務領域專家也有爭議，但基本的觀點也是破產財產處置過程中產生的相關稅費應該屬于破產費用，不屬于一般稅收債權，也應該在第一順序位清償。

我們認為，在認可這個觀點的前提下，現在有另外一個急需稅務機關明確的的問題是，究竟哪些稅費屬于不動產司法拍賣環(huán)節(jié)的交易稅費，應該類似于拍賣費用或破產費用，而在第一順序清償。對于不動產過戶環(huán)節(jié)的增值稅及附加、土地增值稅（如有）、印花稅，這三個屬于交易環(huán)節(jié)稅費，這個大家應該都沒有疑問。

但是，對于個人不動產拍賣環(huán)節(jié)的個人所得稅、企業(yè)不動產拍賣環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅、甚至有部分稅務機關還認為企業(yè)不動產歷史形成的房產稅、土地使用稅欠稅，這些是否屬于不動產拍賣環(huán)節(jié)的稅費呢，是否也應該屬于在第一順序位清償的稅費呢？對于這些問題，稅務機關尚未有一個清晰的列舉。

因此，我們認為，明確司法拍賣環(huán)節(jié)，哪些屬于不動產過戶環(huán)節(jié)的稅費，應該列入第一清償順序，稅務機關和司法部門對這個問題我們應該盡快有個共識，并全國統一口徑執(zhí)行。

國家稅務總局深圳市稅務局關于市政協七屆一次會議第20210039號提案答復的函

發(fā)布時間：2021-09-30 17:27:52來源：國家稅務總局深圳市稅務局

國家稅務總局深圳市稅務局關于市政協七屆一次會議第20210039號提案答復的函

尊敬的林雄委員：

您提出的《關于進一步規(guī)范深圳房地產網絡司法拍賣稅費負擔的提案》（市政協七屆一次會議提案第20210039號）收悉。該提案所涉問題直指當前群眾關心的稅收工作熱點，政治站位高、法理分析透徹、建議針對性強。對于您提出的寶貴意見和建議，我局高度重視，經研究，現答復如下：

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。根據《最高人民法院關于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知》第三十條規(guī)定，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。不動產網絡司法拍賣所涉的各項稅費的繳納主體和計征方式均有相關的法律、法規(guī)予以明確，您提出的“稅費依法由相應主體承擔”的建議符合上述規(guī)定。

對不動產網絡司法拍賣產生的稅款與以相關不動產擔保的債權在拍賣價款中的清償順位問題，在理論界和實務界均存在爭論，亦成為人民法院司法拍賣采取何種稅費承擔模式的重要考量。市中級人民法院認為，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條第一款規(guī)定，“稅務機關征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執(zhí)行”，在司法拍賣的不動產已設有擔保物權的情況下，拍賣環(huán)節(jié)產生的稅款必然晚于相關擔保物權的設立時間，故應當在拍賣不動產擔保的債權后受清償。因此，如采取各負各稅的模式時，可能因拍賣價款清償完拍賣不動產所擔保的債權后不足以繳納拍賣環(huán)節(jié)產生的稅費，而稅務機關又須遵循“先稅后證”的稅款征收規(guī)定，最終導致被拍賣物無法完成產權變更，進而影響執(zhí)行效率。

但我局認為，《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條規(guī)定的稅款所指的是納稅人的歷史欠稅，而不動產司法拍賣環(huán)節(jié)產生的稅款類似于拍賣費用，因司法拍賣而產生，屬司法拍賣的必要支出，因此不適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條的清償順位規(guī)則，應當從拍賣價款中優(yōu)先受償。此外，《中華人民共和國個人所得稅法》第十五條第二款規(guī)定，個人轉讓不動產的，稅務機關應當根據不動產登記等相關信息核驗應繳的個人所得稅，登記機構辦理轉移登記時，應當查驗與該不動產轉讓相關的個人所得稅的完稅憑證；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第十五條第（四）項規(guī)定，不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費憑證是否齊全。根據上述規(guī)定，“先稅后證”是法律規(guī)定的稅收征繳程序，只要不動產交易環(huán)節(jié)產生的相關稅費未全額繳納，則不允許辦理不動產過戶登記，而不論司法拍賣款項清償完擔保的債權后可否足額繳納稅款。

從上述可知，“各負各稅”符合稅法和最高院關于司法拍賣的相關規(guī)定，但其難以推動是由于相關法律法規(guī)沒有對司法拍賣產生稅費的清償順序予以明確規(guī)定。據了解，該問題至今在全國范圍內都未得到有效解決。為了解決有關爭議，近期，我局擬聯合廣東省高級人民法院、國家稅務總局廣東省稅務局聯合發(fā)布關于規(guī)范不動產司法拍賣稅費承擔問題的相關意見（以下簡稱“意見”），建立稅務司法協作機制，理順稅費征繳工作流程。而您提出的關于“嚴格落實稅費依法由相應主體承擔的規(guī)定”和“人民法院與稅務部門加強協調配合，協助稅務部門從拍賣款中征收稅款”兩項建議，均被“意見”（討論稿）予以采納。下一步，我局將聯合相關部門對“意見”內容予以完善，積極推動“意見”的盡早出臺。如“意見”順利出臺，廣東省高級人民院將組織全省各級人民法院貫徹執(zhí)行“意見”中包括“各負各稅”在內的各項規(guī)定，屆時您反映的相關問題可得到解決。

感謝您對稅收工作的支持！

國家稅務總局深圳市稅務局

2021年7月27日

抄送：深圳市人大常委會辦公廳，深圳市人民政府辦公廳。

線下課程

企業(yè)投融資業(yè)務戰(zhàn)略稅務籌劃

隨著大數據稅收征管手段和稅務稽查力度的不斷強化，企業(yè)投融資業(yè)務的稅收合規(guī)成本呈不斷攀高態(tài)勢。如何強化投融資的財稅管理，通過科學合理的稅收籌劃手段降低投融資環(huán)節(jié)的成本，有效降低稅負、規(guī)避稅收風險是當下企業(yè)面臨的重大課題。

2021年10月30日-31日在深圳，財稅星空特邀國內知名稅務專家趙國慶老師，為大家解讀企業(yè)投融資業(yè)務中稅收籌劃方法的運用。本次課程基于企業(yè)投融資業(yè)務的常規(guī)及特殊模式，結合實際案例，提出風險應對方法，幫助學員快速掌握要點，落地實施。力爭學員能夠現學現用，廣泛吸收同業(yè)經驗，為企業(yè)實務應用中提供專業(yè)案例支持和經驗指導。課程內容包括以下幾個方面：

一、企業(yè)投融資業(yè)務稅收籌劃的框架

二、企業(yè)股權架構設計及案例分析

三、投資環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略稅收籌劃

四、融資環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略稅收籌劃

五、經營環(huán)節(jié)有關投融資業(yè)務的戰(zhàn)略稅收籌劃

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城市更新四種模式下的稅收疑難問題

隨著城市核心區(qū)土地資源逐步消耗，通過城市更新盤活中心城區(qū)存量土地資源的開發(fā)模式被大家廣泛采用。不同于傳統“招、拍、掛”模式，城市更新開發(fā)模式多樣化，各地做法也不完全相同。本期“財稅星空”線上微課，我們結合各地出臺的部分城市更新稅務指引，以及各地出臺的一些針對城市更新的稅務問答，聚焦城市更新四種主要模式和大家交流城市更新中房地產開發(fā)企業(yè)需要關注的稅收爭議問題和解決之道。

本次課程特邀國內知名稅務專家趙國慶老師進行講授，課程將于2021年10月26日晚8點進行線上直播，詳情請咨詢財稅星空助理！掃描下方二維碼即可優(yōu)惠報名。

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