國有土地上房屋征收決定和征收補償決定

首先我們來看一下征收決定，征收決定實際上代替的是以前房屋拆遷管理條例的房屋拆遷許可證。我們具體來看一下法律規(guī)定。征收條例第8條規(guī)定：為了保障國家安全，促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的由市縣級人民政府作出房屋征收決定。就是說國有土地上的房屋征收，必須要有征收決定才能進行，沒有征收決定則不能夠進行相應的征收項目。

為了方便大家理解，我們來對比一下被它替換的房屋拆遷許可證以及之前的拆遷條例是怎么樣規(guī)定的。拆遷條例第6條規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。那么以前城市拆遷要求取得房屋拆遷許可證，新的征補條例則要求用征收決定來代替之前的拆遷許可證的地位。這樣的一個代替意味著沒有拆遷許可證，不可實施拆遷，那么同樣沒有征收決定，就不能夠在征收區(qū)域內實施征收拆遷活動。

既然沒有征收決定就不能征收，那么怎樣才能夠作出征收決定，或者說征收方在什么情況下才能作出征收決定？

我們來看一下征收決定做出的一些前提要件，這里為大家做的一個概括性的總結，首先第一點為了公共利益；第二項是四規(guī)劃一計劃，這個四規(guī)劃一計劃具體是指什么呢？是指征收活動需要符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。如果是舊城區(qū)改建的項目還需要符合年度的國民經濟和社會發(fā)展計劃。第三項是征收統(tǒng)計調查，即在征收之前，征收方應當對被征收區(qū)域內的房屋進行調查統(tǒng)計，確定房屋權屬、區(qū)位、坐落、面積等信息，尤其是要對未登記的建筑進行調查認定和處理區(qū)分，合法建筑和違法建筑。實踐中，在征收最開始是由單位和工作人員去上門測量房屋，并要求大家去簽字。在這個階段，大家簽字一定要看清楚，重大的一些事項，面積是否與自己的房屋實際情況相符，一定不要貿然的去簽字，你要要求修改，修改之后和你的實際情況是一致的，你才能夠去簽字。第4項以及第5項擬定補償安置方案以及公布補償安置方案，征求老百姓意見，論證補償安置方案，并且批準通過補償安置方案。補償方案作為征收決定最重要的一部分，主要涉及征收方規(guī)定以什么樣的補償標準來征收這一片區(qū)的房屋。這個標準是必須嚴格經過第4項以及第5項所列的這些程序，包括先擬定，然后公布征求大家意見，征求意見以后要求去認證，最后才能批準通過方案。如果在實踐當中，您所在的區(qū)域內公布的補償安置方案，沒有經過上述的程序去完成，或者說可能您作為被征收人根本就從未參與過，或者也從未知曉過這個補償安置方案，那么這個制定程序可能存在違法或者瑕疵的地方。第6點是社會風險評估，社會風險評估要求相應的評估結果較低，才能夠實施相應的具體的征收工作。第7項征收補償費用到位，條例規(guī)定在下征收決定之前，征收需要補償費用是提前存到銀行的?？钯~戶里頭的，而且這個賬戶只能夠用做被征收人的補償費用，但不能夠作為投資或者接待使用，這些補償費用還要求足額。那有的地方在征收可能征了一半，沒錢了暫停，本身就是之前的補償費用沒有足額到位的原因，這個就是征收決定作出之前所要滿足的最基本的一些基礎。

經過這些程序之后，征收決定就做出了，如果大家對作出的征收決定不服，或者說認為您所在的區(qū)域內所做的征收決定的不滿足上述條件，那我們怎么樣行使自己的救濟權利？根據征收條例第14條的規(guī)定，被征收人對市縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以申請行政復議，也可以申請?zhí)崞鹦姓V訟。這里要提醒大家的是，要注意復議和訴訟期限的問題。根據相關的法律規(guī)定，復議的期限是60日，訴訟的期限是6個月。就是說從您知道這個征收決定開始起算，要在60日之內向上一級人民政府提起行政復議申請，在6個月之內向人民法院提起行政訴訟。如果確實不服這個征收決定，一定要在上述的期限內行使權利。如果超過這個期限，那就不能夠再行使相應的救濟權利了。

征收決定在國有土地上房屋征收程序當中是非常重要的，而且是整個征收片區(qū)是否能夠實施征收最基礎的前提文件。換句話說，如果沒有征收決定的作出或者征收決定，被行政機關或者人民法院依法予以撤銷的情況下，政府部門是不能夠繼續(xù)進行征收拆遷的。

再講一下征收補償決定。什么時候會涉及征收補償決定的作出呢？就是說原本征收決定或者說征收補償方案確定了一個簽約期限，但是在相應規(guī)定的簽約期限內，被征收人與征收方并沒有達成補償協(xié)議，征收方可以作出征收補償決定。

征補條例第26條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市縣級人民政府依照本條例規(guī)定，按照征收補償方案作出征收補償決定，并在征收范圍內予以公告。我們來對比一下以前的法條，也就是拆遷條例的第16條，拆遷人和被拆遷人以及拆遷人、被拆遷人、房屋承租人，在規(guī)定期限內達不成協(xié)議的，由當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級的人民政府裁決，裁決應當自申請之日起30日內作出，也就是說征收補償決定的地位相當于以前的拆遷裁決地位，這意味著征收補償決定一旦生效，整個的征收程序也基本走到最后，也即將隨后面臨的就是強制執(zhí)行階段。

針對這樣的一個情況，那么法律賦予的救濟是怎樣的呢？根據征補條例第26條第三款規(guī)定，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

征收補償決定實際上應載明具體的內容，也就是應當包括征補條例第25條第一項規(guī)定的相關的事項。它是實際規(guī)定的是有關補償協(xié)議的具體內容的一個事項。就是說征收補償決定的內容，應當包括征補條例第25條第一款的內容。要包括補償方式、補償金額、支付期限，用于產權調換房屋的地點、面積，拆遷搬遷費、臨時安置費用和周轉用房，停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項進行規(guī)定。就是說如果您收到了征收補償決定，那基本上從這個補償決定上，你能看出目前征收方給予你的全部的征收補償標準是怎樣的。如果說你對上面載明的標準并不服符，那應當在相應的期限內提起復議和訴訟。如果你沒在相應的期限內提起復議和訴訟，超過60日的復議期或者超過6個月的行政起訴期，那么面臨的結果就是這個征收補償決定，因為相應的政府的公信力已經生效，整個的補償結果就是征收補償決定上所載明的，即使你不服，相應的行政機關也可以據此征收補償決定去人民法院去申請對你實施強制拆除。

關于評估環(huán)節(jié)。在征收補償決定做出之前，實際上還有一個最重要的評估環(huán)節(jié)。首先征收補償決定載明具體的補償標準，那這個標準大部分實際上是由評估結果而來的。那這個評估結果又是怎么來的呢？實際上是根據國有土地上房屋征收評估辦法明確規(guī)定來的，評估機構選定之后接受委托，委托之后進行具體的入戶調查，調查之后做評估，然后去公布初步的評估結果。初步評估結果公示之后，要求評估師做現(xiàn)場的解答答疑解釋，工作完成之后做最終的整體的評估報告以及分戶的評估報告。征收補償決定一般來講是根據最終的分戶評估報告結果確定的。對于分戶的評估報告結果，國有土地上房屋征收評估辦法賦予了大家行使權利的救濟途徑。如果你收到這個分戶評估報告后，對這個結果不滿意，你可以申請向原評估機構申請復核，對復核結果還不滿意，可以申請專家委員會去鑒定。