一、房產(chǎn)買賣

（一）房產(chǎn)買賣的稅費(fèi)情況

私有普通住宅房產(chǎn)交易時稅費(fèi)需要區(qū)分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿兩年，已滿兩年的房產(chǎn)還要區(qū)分是否滿五年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各有不同。使用買賣方式過戶的房屋成交價需要遵循房產(chǎn)所在地的政府指導(dǎo)價，親屬之間為節(jié)省稅費(fèi)可按地區(qū)最低指導(dǎo)價交易過戶。房產(chǎn)買賣稅收比較復(fù)雜，為此我們特意制作《個人買賣住房應(yīng)繳納各項(xiàng)繳稅一覽表》，讓您一目了然。

二、房產(chǎn)繼承

房產(chǎn)繼承是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。

（一）房產(chǎn)繼承的稅費(fèi)情況

1.繳稅

見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

2.公證費(fèi)

北京市繼承權(quán)公證費(fèi)用：（依據(jù) 京發(fā)改[2019]31號文件）

公證處辦理財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

①受益額20萬元（含）以下的部分，0.9%；

②20萬元-50萬元（含）的部分，0.7%；

③50萬元-500萬元（含）的部分，0.5%；

④500萬元-1000萬元（含）的部分，0.3%;

⑤1000萬元以上的部分，0.1%。

證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。

3.房管局辦理過戶收費(fèi)

登記費(fèi)：住宅 80元/套。

房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。

（二）繼承過戶申報材料

1.登記申請書原件。

2.申請人身份證明。

3.房屋所有權(quán)證原件。

4.繼承權(quán)公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

房屋遺贈的，還應(yīng)當(dāng)提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區(qū)央產(chǎn)房繼承、遺贈的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

（三）辦理免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時所需證明材料

辦理個人繼承或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：

《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、

繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件、

房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；

三、房產(chǎn)贈與

（一）房產(chǎn)贈與過戶的稅費(fèi)情況

1.繳稅

房管局會對所贈房產(chǎn)重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3％；印花稅為房管局評估價的0.05％。詳見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

２.其他費(fèi)用

一般而言，贈與要繳納公證費(fèi)、評估費(fèi)、登記費(fèi)。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。

（二）贈與公證與親屬關(guān)系公證

（三）辦理免稅手續(xù)時所需證明材料

辦理個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：

《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件）、房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。

屬于下面兩種情形的，還應(yīng)當(dāng)分別提交相應(yīng)證明材料：

1.親屬之間無償贈與的，應(yīng)當(dāng)提交：

①無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復(fù)印件； 

②無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。 

2.無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)提交：

人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。

 注： 已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交土地收益的證明。

標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價房改房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)交房屋差價或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈與的，還應(yīng)當(dāng)提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

注1，上表中“特定親屬”的范圍為：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；此外，無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，同樣暫免征收增值稅和個人所得稅。　

注2，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更，免征契稅。包括：1房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，2房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，3房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額。　　

注3：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。（《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 （財稅[2009]78號）第三條。

舉例說明：現(xiàn)值500萬原值100萬、90平以上普宅，70年產(chǎn)權(quán)，自用5年以上家庭唯一住房，從繳稅的角度考慮，分別計算：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與這三種方式各需要交納什么費(fèi)用？總計是多少？

回答：房產(chǎn)買賣：增值稅0+個稅0+契稅7.5萬=7.5萬房產(chǎn)繼承：增值稅0+個稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶）：增值稅0+個稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶以外的特定親屬）：增值稅0+個稅0+契稅15萬=15萬房產(chǎn)贈與（非特定親屬）：增值稅0+個稅約為100萬+契稅15萬=115萬

房屋過戶的三種方式差異較大，在特定情況下，單就稅費(fèi)成本而言可以有最優(yōu)選擇。但值得注意的是，根據(jù)《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》，受贈方再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，需繳納20%個人所得稅。過戶房產(chǎn)使用贈與方式還是交易過戶方式劃算，要看對房屋后續(xù)的打算。若考慮通過贈予方式來改變房屋產(chǎn)權(quán)，需要將后續(xù)房屋處置成本考慮進(jìn)去。

另外，依據(jù)2016年2月17日財政部發(fā)布的《財政部關(guān)于調(diào)減房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的通知》，個人購買家庭唯一住房且面積在90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此處契稅優(yōu)惠不再區(qū)分“普通住宅”與“非普通住宅”。

1.2016最新房產(chǎn)（買賣、繼承、贈與）過戶手續(xù)、稅費(fèi)比較分析全攻略

裁判要旨：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費(fèi)情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合財政部最新出臺的調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅的最新通知 財稅【2016】23號，易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊特將以上三種方式進(jìn)行比較分析，供當(dāng)事人和法律同行參考。

2.二手房買賣過戶合同申報交易價格過低，因稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳而增加的稅費(fèi)及相應(yīng)的滯納金、罰金，應(yīng)由誰承擔(dān)？

裁判要旨：買、賣雙方當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，登記機(jī)關(guān)按照真實(shí)價格核算并追繳相應(yīng)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商一致，當(dāng)事人在合同中約定的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)只是針對虛構(gòu)價格的合意，因此增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

3.二手房需繳納哪些稅費(fèi)？法律規(guī)定應(yīng)如何/由誰來繳納？不足以證明中介“明知”而故意隱瞞買房系購買二套房增多的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)由賣方承擔(dān)？！

裁判要旨：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。本文案例中，中介公司提供了房屋中介服務(wù)，促成了買賣雙方訂立房屋買賣合同并已實(shí)際履行，中介公司的主要義務(wù)已經(jīng)完成。購買首套房和購買二套房在稅費(fèi)承擔(dān)等方面有所不同，房屋交易中的雙方都應(yīng)盡必要的注意義務(wù)。買賣合同明確約定由出賣人承擔(dān)房屋交易的稅費(fèi)、買受人不額外支付其他任何費(fèi)用，出賣人理應(yīng)清楚其應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)的金額。

4.買方誤解并拒交稅費(fèi)，自行成交價值千萬的房屋買賣合同背判解除

裁判要旨：買賣雙方在簽訂房屋買賣合同過程中，如果直接將示范合同文本作為商品房買賣合同簽約使用文本樣式，那么雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，即涉及選擇內(nèi)容，應(yīng)按該條的說明以√方式選定，不應(yīng)有空項(xiàng)；涉及實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

5.繼承取得的房屋再出售稅費(fèi)如何計算，中介促成簽約但算錯稅費(fèi)還能否主張居間服務(wù)費(fèi)？（上）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時應(yīng)根據(jù)上述國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計算稅費(fèi)。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，對相關(guān)交易政策的了解應(yīng)由高于常人，買受人通過其居間是為了實(shí)現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習(xí)慣，居間人除應(yīng)促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買受人支付的居間服務(wù)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對價。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實(shí)際履行，且在居間服務(wù)中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請求法院不支持。

6.繼承取得的房屋再出售稅費(fèi)如何計算，中介促成簽約但算錯稅費(fèi)還能否主張居間服務(wù)費(fèi)？（下）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時應(yīng)根據(jù)上述國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計算稅費(fèi)。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，對相關(guān)交易政策的了解應(yīng)由高于常人，買受人通過其居間是為了實(shí)現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習(xí)慣，居間人除應(yīng)促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買受人支付的居間服務(wù)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對價。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實(shí)際履行，且在居間服務(wù)中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請求法院不支持。

7.出賣方不能提供原值發(fā)票致交易糾紛、賠償65萬，同時承擔(dān)了增加的16萬稅費(fèi)，中介方有責(zé)任、要賠償么？