案例

S市某房開企業(yè)JH公司與某上市央企Z公司合資成立了K公司（項目公司），擬合作開發(fā)某城市更新項目。項目公司中，JH公司持股90%，Z公司持股10%。物業(yè)建成后，Z公司分得40%物業(yè)，其余60%物業(yè)歸JH公司所有。拆遷補償費由JH公司以K公司的名義，支付給被拆遷戶（假定皆為自然人）。在JH公司擬制的統(tǒng)一版式《拆遷補償安置協(xié)議》中，我們發(fā)現(xiàn)，整個安置協(xié)議書中，均未明確要求被拆遷戶（個人）在收到相應(yīng)的現(xiàn)金補償費時，需要提供相應(yīng)金額的收據(jù)。另據(jù)調(diào)研得知，JH公司與Z公司所簽署的合作協(xié)議中約定，在分房給Z公司過程中所產(chǎn)生的相關(guān)稅費，一律由Z公司自行承擔。Z公司分得相應(yīng)房產(chǎn)后退出項目公司，余下物業(yè)交由JH公司處置并獲取收益。

瀝嘔君解析：

一、關(guān)于《拆遷補償安置協(xié)議》的涉稅風(fēng)險

營改增后，票據(jù)管理成為增值稅管理規(guī)范中的重中之重，如因缺少被拆遷戶提拱的收款收據(jù)，可能導(dǎo)致JH公司將來出現(xiàn)以下幾方面的稅務(wù)風(fēng)險：

（1）因證據(jù)鏈缺失，導(dǎo)致支付的拆遷補償費無法在計算銷售額時扣除（即不能取得該項拆遷補償費可以抵減房產(chǎn)銷售額計稅的稅收優(yōu)惠），從而多繳增值稅；

（2）項目后期在土地增值稅清算時，也可能因為扣除證據(jù)不足，拆遷補償費用無法進入項目計稅成本，導(dǎo)致多繳土地增值稅；

（3）企業(yè)所得稅同樣存在因證據(jù)材料不足從而被納稅調(diào)整的稅務(wù)風(fēng)險。

假設(shè)JH公司需要支付的拆遷補償金額為10億元，則對應(yīng)的稅務(wù)影響為：

（1）增值稅（按一般計稅9%稅率）：10億*9%/(1+9%)=0.83億元；

（2）土地增值稅（按最低30%稅率計算）：10*130%*30%=3.9億元；

（3）企業(yè)所得稅：（10-3.9）*25%=1.53億元；

合計造成稅收損失：0.83+3.9+1.53=6.26億元。

對此，瀝嘔君給到的建議是：

在《拆遷補償安置協(xié)議》中增加一條：“收取款項后，乙方（被拆遷戶）必須按照甲方（JH公司）要求提供相應(yīng)的收款收據(jù)。”

同時，建議項目公司K以銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付貨幣補償款至被拆遷方的銀行賬戶，并保留銀行轉(zhuǎn)賬單作為支付拆遷補款真實性的支持憑證。

在確保拆遷補償證據(jù)鏈充足的情況下，可以有效規(guī)避上述涉稅風(fēng)險。

相關(guān)法律依據(jù)：

1、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當重點關(guān)注：（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

二、關(guān)于雙方合作模式的涉稅風(fēng)險

基于JH公司與Z公司所簽署的合作協(xié)議，我們可以看出，表面上，Z公司承擔了40%物業(yè)所對應(yīng)的相關(guān)稅費，JH公司并沒有相應(yīng)的稅收損失，其僅需要考慮的是，60%物業(yè)部分對應(yīng)的稅費處理問題。然而從項目整體角度來看，該等合作模式（Z公司占項目公司10%股份，分得40%物業(yè)并承擔相應(yīng)稅費）并非理想的合作模式，至少會對JH公司產(chǎn)生如下不利影響：

（1）該模式會導(dǎo)致項目公司整體稅負上升，從而降低項目公司整體收益（具體原因，后文會有分析）；

（2）同股不同權(quán)，或?qū)⒁l(fā)稅局高度關(guān)注，從而增加項目整體涉稅風(fēng)險。

對此，瀝嘔君給到的建議是：

優(yōu)化合作模式，將“Z公司占股10%并分得40%物業(yè)”修改為：“Z公司僅占股10%,40%的物業(yè)以拆遷補償?shù)男问浇oZ公司，占股10%僅起到監(jiān)督作用。”如此修改，目的只有一個：淡化股東分房，強化拆遷補償性質(zhì)。

變分房為拆遷還房后，項目整體稅負將會產(chǎn)生如下變化：

（1）如果是分房給股東Z公司，那么項目公司將承擔的主要稅收有：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；因為要視同銷售，所以按市場公允價值作為計稅依據(jù)。

（2）如果是拆遷還房，同樣需按視同銷售處理，在分房環(huán)節(jié)，該怎么交稅，還得怎么交。這一點沒有和分房給股東一樣，沒有區(qū)別。

最大的區(qū)別，發(fā)生在分得物業(yè)二次銷售環(huán)節(jié)。拆遷還房模式下，分出去的40%物業(yè)不僅計入收入端，同樣作為拆遷補償費計入項目開發(fā)成本，我們假定40%物業(yè)對應(yīng)的市場價值為30億元，那么最終對項目整體稅負影響為：

增值稅：30億*9%/(1+9%)=2.48億元；

土地增值稅（按最低檔30%計）：

整體降低：30億*130%*30%=11.7億元；

企業(yè)所得稅：（30-11.7)*25%=4.58億元；

改合作分房模式為拆遷還房模式，整體節(jié)稅效益：

2.48+11.7+4.58=18.76億元。

相關(guān)法律依據(jù)：

1、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法

第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）

六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

合作建房模式下，暗藏著林林總總的稅務(wù)“陷阱”。稍有不慎，企業(yè)便要為稅收“買單”。納稅人只有熟練掌握稅收政策并靈活加以運用，才能在確保項目涉稅安全的前提下，追求項目稅后利益最大化。