【原】杭州終于土拍搖號，個別調低起拍價，沒有定品質 | 葉建英

葉帥起高樓 2021-08-26

展開全文

文丨葉建英

沒有拖到最后一天，杭州今天終于重新發(fā)布第二批集供地的出讓公告。

雖然，要比南京等地，杭州的土拍新規(guī)則不夠新，力度不夠大，但對于杭州來說，畢竟有了第一次的土拍搖號，個別地塊（特別是競品質地塊）起拍價也進行了適當下調，也有了實際樓面地價的實質性下降。

杭州的公告強調：新規(guī)則的目的是，通過一系列調整，鼓勵實力強、信譽好、口碑佳的房地產開發(fā)企業(yè)來杭開發(fā)建設，進一步提升住宅整體品質，全面提升群眾幸福感、獲得感，以實際行動助力杭州爭當浙江高質量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)城市范例。

顯然，這還只是一個開始。

大事頻發(fā)的杭州，用軟著陸、基礎版的小手術來細化房產調控，也是情有可原的。

今日，杭州市重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告（杭規(guī)劃資源告[2021]R001號、R002號），涉及的出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝。此次集中出讓與之前相比，主要作了以下調整：

調整一：設置競買準入條件

一是明確競買人必須具備一年以上房地產開發(fā)資質；二是明確同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊，除競品質地塊外，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

調整二：調整土地競價規(guī)則

一是一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，競品質試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%；二是出讓地塊達到上限價格后，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人，并由公證處全程錄音、錄像、公證，確保土地市場公正公平。

調整三：規(guī)范購地資金來源

一是明確競買企業(yè)的購地資金五個不得，即：競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資等。二是建立先承諾后審查、即繳即審的工作機制，對競得人的全部購地資金組織開展審查。

調整四：嚴格企業(yè)信用監(jiān)管

競買人的開發(fā)資質、購地資金等必須符合出讓公告要求，并對建設品質進行事先承諾。競買結束后，審查發(fā)現(xiàn)競得（入選）人不符合競買準入條件或不踐諾的，將采取以下綜合措施：一是取消競得資格，已繳納的競買保證金不予返還，已簽訂土地出讓合同的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失；二是將相關違規(guī)情況計入競買人及其投資決策主體社會信用體系；三是對首次違規(guī)的競買人及其投資決策主體進行約談，同一集團成員企業(yè)第二次違規(guī)的，同一集團成員企業(yè)三年內不得參與我市土地競買。

然而，比之隔壁老大哥南京于8月25日，也就是昨天出臺的南京第二批集中供地出讓公告，比杭州的土拍新政更嚴格，更具體，更具操作性。

南京本批次出讓地塊將按「限房價、定品質、競地價」方式出讓，達最高限價后搖號確定競得人，出讓時間為9月26日。

對比一下吧。

1、南京本次集中出讓的所有地塊，全部定品質。

根據(jù)今天同步發(fā)布的《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》，“定品質”主要為公共空間再優(yōu)化、建筑設計再升級、停車設施保安全等三大方面。

①公共空間再優(yōu)化：針對有的小區(qū)公共空間品質不足的情況，配套設施盡量集中布設，避免零星布局；地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米，以提高綠化景觀品質。

②建筑設計再升級：針對室外晾曬設施雜亂無序、自行封閉的陽臺顏色形式風格迥異、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況，從天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計、附屬設施等方面，提出一系列新的管控要求：地下車庫地坪面層不得采用低品質水泥砂漿面層；立面應使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質板材；當臥室、起居室（廳）布置在噪聲源一側時，外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施；新建的商品房小區(qū)應統(tǒng)一封閉陽臺，并擴大陽臺進深。

③停車設施保安全：居住區(qū)原則上應采用人車分流的交通組織形式，住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設置地面機動車停車泊位；進一步減緩非機動車坡度，提高坡道防滑要求；鼓勵在高層住宅小區(qū)內設置電動自行車集中存放和充電場所，該場所應當獨立設置，并與高層民用建筑保持安全距離。

2、規(guī)范項目主體變更、限制股權轉讓

競得人在簽訂土地出讓合同后，所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司（另有約定的除外），土地使用權可申請變更至項目公司名下。

同時，有11宗地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。

3、拿地6個月內不得上市。

杭州一度宣傳開發(fā)商拿地多少天后就能上市，甚至傳為業(yè)內美談，而能不能在這么短的時間內保證品質，并不是每一家房企每一個項目都能做到的。

南京對土地出讓后的開發(fā)、建設、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求，在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證，申領預售許可證時，需由房產部門會同建設部門現(xiàn)場核實進度，符合要求的方可銷售。

此外，當網(wǎng)上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

4，部分地塊保證金50%。

南京對房企的資金要求也更嚴格。要求競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買時應提供相關說明材料，并分區(qū)域、分地塊設定競買保證金比例和成交價款繳納時間，對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交后一個月內付清。

可以說，杭州的土拍規(guī)則放在南京那里，只是基礎版。