國家層面對棚改、舊改的政策支持主要體現(xiàn)在2015年12月中央城市工作會議召開之后。該會議時隔37年首次重啟，基本確定了未來較長時間內(nèi)我國城市建設(shè)和發(fā)展的主基調(diào)。

　　但由于彼時三四線城市棚戶區(qū)改造催生的地產(chǎn)機遇快速發(fā)展，使得市場對舊改的關(guān)注度并不高。

　　2018年3月，“兩會”政府工作報告首次提出對舊改的相關(guān)表述，要求有序推進“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯。截至2018年12月，15個試點城市共改造老舊小區(qū)106個。試點工作有序落地后，最終于2019年在中央和地方層面開啟了大范圍推廣的契機。

　　2020年以來舊改政策不斷深入，21年專項債可用于舊改，國務(wù)院確定舊改小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，樂觀預(yù)計帶動投資0.67萬億元，全國待改造老舊小區(qū)潛在的投資空間有望達4萬億元。

　　以老舊小區(qū)改造為重點的改善城鎮(zhèn)居住環(huán)境項目是重點民生工程，也是當前穩(wěn)投資和擴內(nèi)需的有效方式。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，城市居民對城市居住環(huán)境、管理服務(wù)的要求也不斷提升。

　　舊改并不是什么新鮮事，18、19年已進入政府工作報告，為何這次格外關(guān)注？

　　首先，這次首次明確投資額翻倍：國常會確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，要求今年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近 700 萬戶，比去年增加一倍。

　　其次，舊改首次納入專項債。去年1月，專項債新規(guī)明確要求，專項債不得用于土地儲備、棚改等與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，新增了應(yīng)急醫(yī)療救治設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域項目。

　　據(jù)初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，若改造期為五年，每年可新增投資約8000億元。舊改投資有效彌補棚改減半導(dǎo)致的資金缺口。

　　從政策和市場比較來看，認為2020年是老舊小區(qū)改造啟動的元年，而2021年將是實現(xiàn)大規(guī)模擴散的關(guān)鍵之年。

　　托底之策

　　舊改由于“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內(nèi)需”的特點，決定了國家層面將加快推動其發(fā)展。中央層面推進試點擴容，并推動地方加快政策落地和多元化金融支持。

　　在穩(wěn)增長的目標之下，舊改接力棚改是我國城市發(fā)展的必然趨勢。

　　不同于“棚改”，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不會直接刺激地產(chǎn)開發(fā)，主要聚焦在“補居住短板”，屬于供給側(cè)改革，既是造福上億百姓的重要民生工程，也是有效擴大內(nèi)需、做好“六穩(wěn)”工作、落實“六?！比蝿?wù)的重要發(fā)展工程。

　　“舊改”內(nèi)容分為基本類、提升類、完善類三類，基本類如改造水電管網(wǎng)可擴大建材等內(nèi)需，完善類如家裝電梯、安防系統(tǒng)、物業(yè)用房等，提升類如公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，則是社區(qū)信息數(shù)字化管理的基礎(chǔ)。

　　“舊改”可在短期內(nèi)提振消費和投資，是逆周期調(diào)節(jié)的重要抓手；中長期是“補短板”的重要內(nèi)容，同時與新基建相契合，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　從規(guī)模上看，“舊改”發(fā)展空間廣闊，且隨著居民生活需求的升級，預(yù)計規(guī)模會日漸增大。

　　假設(shè)典型的小區(qū)為磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積2300平方米，地上5層，共45戶，兩個單元，無地下室，改造的內(nèi)容包含抗震加固、節(jié)能改造、電氣水暖、加裝電梯、公共區(qū)域等領(lǐng)域。

　　據(jù)此測算，“舊改”的潛在市場空間超過5萬億元，還將帶動居民自發(fā)戶內(nèi)裝修，空間或達6000億元。

　　機會梳理

　　老舊小區(qū)改造主要對應(yīng)四類核心改造需求，相關(guān)產(chǎn)業(yè)迎來新一輪潛在增量，市場邏輯演繹大概率沿此方向走。

　　預(yù)計舊改有望為卷材、涂料、保溫、管材等建材合計帶來超千億的市場增量，而舊樓加裝電梯需求量或相當于18年電梯保有量的1/3。

　　舊改或帶動家居家電翻新需求，預(yù)計未來五年催生家居更新需求約1246億元，櫥衣柜/衛(wèi)浴及軟體家居受益程度或較高；預(yù)計舊改需求對主要家電產(chǎn)品內(nèi)銷拉動幅度中，相對最大的為廚電（油煙機），而白電產(chǎn)品中空調(diào)需求略高于冰洗產(chǎn)品。

　　在地產(chǎn)周期切換到竣工上升周期時，舊改可以與地產(chǎn)竣工周期形成合力，對電梯、停車設(shè)備、物業(yè)管理、水電氣路改造、供暖、公共設(shè)施建設(shè)等行業(yè)有直接帶動作用，同時舊改還可能帶動居民自發(fā)進行房屋裝修，對家電、家居、建材等行業(yè)可能會有間接拉動作用。