文字整理丨牟衛(wèi)華

問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)名下無(wú)房，但名下有一套公寓，能不能購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房？

答：有房票就可以買，公寓不算住房。

問(wèn)：所有帶有保障性質(zhì)的住房，一定要讓有能力買普通商品房的人看不上，才有可能發(fā)揮其出保障的屬性，不然輪不到初衷本想保障的人。

答：現(xiàn)在不是低收入買不起房，是中等收入年輕人也買不起哦，所以，覆蓋的范圍擴(kuò)大了

問(wèn)：政府產(chǎn)權(quán)部分的房款出錢嗎，怎么流轉(zhuǎn)？

答：政府是不向開(kāi)發(fā)商支付現(xiàn)金房款的，是通過(guò)降低地價(jià)和競(jìng)拍規(guī)則，讓開(kāi)發(fā)商讓度這部分權(quán)益給政府指定的國(guó)企公司代持。

問(wèn)：這不就是經(jīng)濟(jì)適用房2.0，還記得1.0時(shí)期最終哪些人得利了么？

答：當(dāng)然政策部門都記得，所以，這一次完全不是經(jīng)濟(jì)適用房2.0。時(shí)代在進(jìn)步，有兩個(gè)最大的不同，一是，共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)作，特別是新出讓共有產(chǎn)權(quán)宅地新建的，是完全市場(chǎng)化的，所以，像經(jīng)濟(jì)適用房這樣在品質(zhì)上的低質(zhì)，以及政府的財(cái)力負(fù)擔(dān)過(guò)重，共有產(chǎn)權(quán)的新方法可以緩解，二是，經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)特定人群，而共有產(chǎn)權(quán)針對(duì)的人群更為廣泛。

問(wèn)：買共有產(chǎn)權(quán)，10年以后肯定后悔。

答：三句話回答，一，后悔不起的大有人在，不是每戶家庭都買得起房子，二，更重要的是，不是每戶家庭都想在房子中賺錢，三，更更重要的是，你知道10余年以后，杭州還有多少人要新買房子嗎，你知道10余年以后，杭州每年會(huì)新增多少人嗎？

給你一個(gè)我也不太相信，又讓你很悲觀的數(shù)字。杭州市發(fā)改委的預(yù)測(cè)，近五年，杭州每年增四五十萬(wàn)人，第六至第十年，杭州每年增二十余萬(wàn)人，第十一年至第十五年，杭州每年增六七萬(wàn)人。

到了1500萬(wàn)常住人口的年份，杭州每年還真的新增才六七萬(wàn)人，這意味著什么，意味著杭州已經(jīng)度過(guò)了房地產(chǎn)的熱鬧期了。

問(wèn)：外省在杭工作的人不知道有沒(méi)有機(jī)會(huì)？

答：跟今天的房票一樣，外地戶籍只要滿足社保也可以。

問(wèn)：什么時(shí)候可以買共有產(chǎn)權(quán)？

答：應(yīng)該快的，估計(jì)明年

問(wèn)：我覺(jué)得還是經(jīng)濟(jì)適用房值得買，經(jīng)濟(jì)適用房能夠享受上漲的紅利。

答：所以，經(jīng)濟(jì)適用房后來(lái)容易滋生腐敗。

問(wèn)：真好，以后商品房搖號(hào)能好搖了。很多無(wú)房票會(huì)去買共有產(chǎn)權(quán)嗎？

答：會(huì)的，所以是各取所需。

問(wèn)：無(wú)房戶不一定是低收入人群啊，無(wú)房戶不代表收入，是對(duì)房屋的急需程度。

答：你說(shuō)得對(duì)。但對(duì)于不缺錢的無(wú)房戶，政府沒(méi)有優(yōu)先照顧他們的出發(fā)點(diǎn)啊。特別是在那么多無(wú)房戶是真正的中低收入家庭的情況下。而且，迫切程度很難衡量，生了二套算不算呢。所以，照顧無(wú)房戶，本質(zhì)是為了照顧中低收入家庭。

問(wèn)：無(wú)房戶就不能買貴的房子了？什么邏輯？

答：高收入家庭去搶窮人的共有產(chǎn)權(quán)房，又是什么邏輯？

問(wèn)：買共有產(chǎn)權(quán)房的人和要買商品房的人不是同一類人！共有產(chǎn)權(quán)房是給了本來(lái)買不起房的人一個(gè)買房的機(jī)會(huì)，買得起商品房的誰(shuí)要這種房啊。

答：我看你的名字叫牛叔，牛叔啊牛叔，你問(wèn)問(wèn)年輕一點(diǎn)的牛哥看，不是每戶家庭都買得起商品房哦。

問(wèn)：為什么影響老破小，對(duì)于老破小來(lái)看是利好還是利空。

答：利空。市中心的老破小，一類是學(xué)區(qū)需要，一類是剛需，其實(shí)市區(qū)沒(méi)有學(xué)區(qū)的老破小單價(jià)四五萬(wàn)總價(jià)二三百萬(wàn)左右的也大有房在，總價(jià)不高，房子品質(zhì)也很差，這些購(gòu)房者如果能夠提供給他一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)的新房，他當(dāng)然買新房。

問(wèn)：共有產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎？

答：按照北京的做法，是可以的。但只是對(duì)購(gòu)房者的那一部分進(jìn)行抵押貸款。所以，首付是三成的，其實(shí)還是三成，但總價(jià)低了，首付款也低了。

問(wèn)：共有產(chǎn)權(quán)房可以出租嗎？租金怎么分配？

答：按照北京的做法，可以出租。因?yàn)榉繓|承擔(dān)了全部的維護(hù)等等，政府放棄這部分租金，所以全部歸房東，這也意味著房東存在降一些房租的可能性，有利于整體市場(chǎng)的租金不要猛漲。

問(wèn)：那不是太聰明的辦法了嗎，杭州要控制每年的出讓金，只要多出共有產(chǎn)權(quán)地塊，那么，出讓金控制住了，不搶第一了，而且杭州又能大量供地的，能夠保證新杭州人買得到房。而且十多年后，政府還可以從共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓中獲得房款，增加了當(dāng)時(shí)的財(cái)政收入，相當(dāng)于獲得了存款收益。

 答：葉問(wèn)樓市6.7萬(wàn)粉絲，葉問(wèn)老師最愛(ài)你。

問(wèn)：葉老師，你說(shuō)杭州樓市調(diào)控北京化，昨天建設(shè)部也明確了要推廣北京，但北京此前的共有產(chǎn)權(quán)房貌似也不太成功啊。

答：是的。杭州出臺(tái)共同富裕的相關(guān)計(jì)劃時(shí)，我們就預(yù)判杭州樓市調(diào)控北京化。

你說(shuō)的北京此前的共有產(chǎn)權(quán)不成功，是對(duì)的。北京從2017年就開(kāi)始推老的共有產(chǎn)權(quán)房。但是在去年年底，北京差不多醞釀反復(fù)了好幾次，甚至掛牌新共有產(chǎn)權(quán)用地又收回再重新掛牌，規(guī)則有大調(diào)整。

這里面的要旨，是市場(chǎng)化，具體來(lái)講，放寬了購(gòu)房者的條件，提升了共有產(chǎn)權(quán)的宅地位置，同時(shí)當(dāng)滿足年限購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓時(shí)政府部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)格也更加市場(chǎng)化。所以，雖然說(shuō)，建設(shè)部推廣北京，但北京的共有產(chǎn)權(quán)其實(shí)也是全新的。

問(wèn)：會(huì)展新城地鐵南陽(yáng)有套88方的住宅，TOD，長(zhǎng)沙核心區(qū)有套復(fù)式，115方毛坯，大約18000一平，把兩套賣了，換套杭州離市區(qū)近一點(diǎn)的房子，還是再持有幾年再置換？

答：?jiǎn)栴}是杭州是抽獎(jiǎng)模式，你要保證抽得到呀。

問(wèn)：葉老師，自從關(guān)注您之后，就一直糾結(jié)西湖區(qū)老破小普通學(xué)區(qū)房我還要不要買

答：孩子的教育當(dāng)然是很重要的，我的原則是新、貴、近三原則，可以刷我此前的抖音。如果不想糾結(jié)，那么，一個(gè)簡(jiǎn)單的方法，就是不去做糾結(jié)的事。