樓市風(fēng)云變幻，不管是新房市場(chǎng)還是二手房環(huán)境，時(shí)局明朗，但并不樂(lè)觀。

展望下半年，很多持幣待購(gòu)的剛需有些忐忑，房票難得，資金有限，到底怎么下手，才能避免被牢牢套住？

今天我咨詢了很多資深中介和業(yè)內(nèi)大咖，加上我自己一年多對(duì)蘇州市場(chǎng)的觀察，為大家解決一個(gè)共性問(wèn)題——今年下半年，什么樣的房子你不該買。

老破?。簯粜推孑?！貸款難下！

房?jī)r(jià)多年不漲！接盤俠都難找！

那些藏在狹窄巷子里，陰暗潮濕的老破小是真不建議你們買。

這種房子，有3個(gè)很大的硬傷：1、戶型奇葩，居住舒適度差，2、房齡太老，貸款難，3、房?jī)r(jià)多年不漲，資產(chǎn)貶值。

慎買！慎買！

手槍戶型、廁所藏在廚房旁、暗衛(wèi)、不通風(fēng)采光差

現(xiàn)在都主張改造代替拆遷，很多房子的房齡老，戶型設(shè)計(jì)放到現(xiàn)在來(lái)看，也有很多不合理的地方。

圖源貝殼

蘇安新村 2室1廳 44.1㎡：開門就是廚房，衛(wèi)生間就在入口處，還是暗衛(wèi)，臥室沒(méi)有私密性，進(jìn)深狹長(zhǎng)，既不通風(fēng)也不通透。

圖源貝殼

久福里 2室1廳 47.25㎡：典型的手槍戶型，客廳實(shí)際上是餐廳，而且廚房也難以散味，衛(wèi)生間還是暗衛(wèi)，也是南北不通透，南面采光性很差。

圖源貝殼

可以看到整體舒適度其實(shí)是非常差的，這樣的戶型設(shè)計(jì)放在潮濕的蘇州，如果還是低樓層，長(zhǎng)霉、蟑螂繁殖等都是很常見的。

如果買這類房子自住，真的不太值得，不過(guò)相對(duì)而言這類房子確實(shí)也比較便宜。

資金縮水！接盤俠都難找！

哪怕是學(xué)區(qū)房，難逃房?jī)r(jià)幾年不漲！

從價(jià)格層面上，也反映了這類房產(chǎn)的保值性非常差。

比如蘇安新村的房子，還是星港雙學(xué)區(qū)呢，因?yàn)橛袀€(gè)學(xué)區(qū)加持，成交量還是不錯(cuò)的，90天交易了31套，但從成交價(jià)上窺探，資金縮水還是非常嚴(yán)重的。

比如7月份成交的高樓層精裝單價(jià)22537元/㎡（無(wú)電梯），低樓層簡(jiǎn)裝單價(jià)27786元/㎡，但相比兩年前高樓層精裝25753元/㎡，低樓層簡(jiǎn)裝單價(jià)27619元/㎡。

（2021年成交價(jià)）

（2019年成交價(jià)）

可以說(shuō)2年價(jià)格完全沒(méi)有起伏，這房子要是全款買的，可能還欣慰些。貸款買，是真不值當(dāng)，住的不舒服，還要貼上交易稅，還得花時(shí)間花中介費(fèi)找下家。

貸款利率高！難放款！交易周期長(zhǎng)！

更重要的，其實(shí)還是老破小的貸款問(wèn)題。

商業(yè)銀行在給老破小批貸款的時(shí)候，一般都是會(huì)考慮樓齡、房屋結(jié)構(gòu)，一般都是最長(zhǎng)貸款年限30年減去樓齡。

就拿一套1995年不到60㎡的老破小來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在房齡已經(jīng)26年了，基本上要全款了，就算能貸款幾年，也不能用組合貸，只能商貸。

這么大的還貸壓力，你還能找到愿意接盤的買家嗎？同等條件下，能拿出一百多萬(wàn)的接盤俠們?yōu)槭裁床蝗ベI同地段的次新房甚至是新房？

而且站在銀行的角度看問(wèn)題，給二手房放貸的風(fēng)險(xiǎn)肯定比新房高，在各行貸款額度緊張的情況下，限貸自然要從二手房限起。

事實(shí)證明，確實(shí)如此，最近蘇州的房貸利率幾次跳漲，二手房利率最高已經(jīng)達(dá)到6.5%！

所以即使總價(jià)便宜，房齡超20年的老小區(qū)，成交量依舊慘淡，90天0成交的也比比皆是。

酒店式公寓：總價(jià)低但稅費(fèi)高

魚龍混雜，居住舒適度差

千萬(wàn)不要因?yàn)槭掷镔Y金不夠就去買公寓！

年輕人真的很容易入這個(gè)坑，包括我自己，剛畢業(yè)那會(huì)兒的愿望就是買個(gè)單身公寓，雖然小但溫馨，關(guān)鍵是總價(jià)低呀。

在蘇州，姑蘇平江新城的一個(gè)單套不過(guò)最低只要50萬(wàn)就能入手了。

但是你要記得，這4個(gè)問(wèn)題，你是否能接受：

1、水電商用，生活成本高；

2、不能落戶、落學(xué)區(qū)；

3、魚龍混雜，戶型采光差，一梯多戶；

4、貸款只能10年，還貸壓力大，后期想出手，稅費(fèi)一大筆，流通性差。

其實(shí)水電商用的問(wèn)題，不是什么大事，你每個(gè)月的水電費(fèi)再貴，又能貴到哪里去？至于落戶、學(xué)區(qū)的需求，相信很多買商住房的人也是不會(huì)考慮的。

那么公寓最大問(wèn)題，還是不好交易，流通性差。

買的時(shí)候只能商貸，貸款年限最多10年，前期自己還貸壓力大不說(shuō)，未來(lái)想出手還要交一大筆稅費(fèi)！

當(dāng)然，也有很多年輕人表示不在乎商住房未來(lái)不好賣，“反正我是自住嘛！”

你，打算在公寓里住多少年？

商住房一層十幾戶，基本沒(méi)有南北通透的格局，另外，商住房很多是用來(lái)出租的，住戶很雜，素質(zhì)不一。

很可能你隔壁就是一家足療店，對(duì)門就是一家理發(fā)店，甚至一層都被人家包下來(lái)做主題酒店了。

整天人來(lái)人往，魚龍混雜，你真的能忍？就算你對(duì)商住房是真愛(ài)，也很難真在里面住個(gè)幾十年。一旦要換房，那么，你勢(shì)必就要面對(duì)商住房流通性差的問(wèn)題。

而且蘇州的公寓市場(chǎng)，是真的不盡如人意，我隨便找了一個(gè)公寓樓，看看今年的成交價(jià)格和2年前相比，沒(méi)漲就算了，還跌了2000元/㎡。

總價(jià)少了8萬(wàn)不說(shuō)，二手房交易稅費(fèi)也要搭進(jìn)去將近5萬(wàn)，加上中介費(fèi)，前前后后少說(shuō)是折進(jìn)去10萬(wàn)，10萬(wàn)租2年大別墅，不香嗎？

（2021年成交價(jià)）

（2019年成交價(jià)）

最后附上二手公寓交易稅費(fèi)：

賣方：

1、營(yíng)業(yè)稅及其附加稅：（合同價(jià)－買入價(jià)）×5．65％；

2、土地稅：（合同價(jià)－買入價(jià)－買入的契稅－營(yíng)業(yè)稅－自然稅額）×系數(shù)；

注：（1）自然稅額＝買入價(jià)×5％×房屋年限（按產(chǎn)證記載時(shí)間足年算）。（2）系數(shù)：（合同價(jià)－買入價(jià)－買入的契稅－營(yíng)業(yè)稅）／買入價(jià)＜50％，系數(shù)選30％；50％＜（合同價(jià)－買入價(jià)－買入的契稅－營(yíng)業(yè)稅－自然稅額）／買入價(jià)＜100％，系數(shù)選40％；

3、個(gè)人所得稅：（合同價(jià)－買入價(jià)－買入的契稅－營(yíng)業(yè)稅）×20％；

4、印花稅：合同價(jià)×萬(wàn)分之五；五、評(píng)估費(fèi)：合同價(jià)×千分之三。

買方：

1、契稅：合同價(jià)×3％；

2、交易手續(xù)費(fèi)：合同價(jià)×2．5‰（沒(méi)錯(cuò)，是千分之2．5，100萬(wàn)的合同，交易手續(xù)費(fèi)要2500元，而且是下家單方出）；

3、印花稅：合同價(jià)×萬(wàn)分之五。

結(jié)語(yǔ)#

當(dāng)然了，買房的坑不少，我說(shuō)的也只是鳳毛麟角，在蘇州這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，一旦買錯(cuò)，真的好幾年都難以翻身，更何況房票珍貴，別把機(jī)會(huì)放在錯(cuò)的房身上。

另外樓市坑多，掃碼加我，任何樓市問(wèn)題給你解答，下一期，我繼續(xù)說(shuō)說(shuō)，還有哪些房子千萬(wàn)不能碰！