這幾天，又有新聞說，新西蘭今年再躋身全球10大最幸福國家——聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展解決方案網(wǎng)絡（SDSN）與哥倫比亞大學地球研究所3月16日共同發(fā)布的報告指出，丹麥是世界上最幸福的國家。10大最幸福國家依次為丹麥、瑞士、冰島、挪威、芬蘭、加拿大、荷蘭、新西蘭、澳大利亞和瑞典。

其實很多新西蘭人對這個數(shù)字并不以為然。因為他們并不覺得很幸福。為什么？太多原因了。但今天不展開談，只說說住房。

在新西蘭，住房已成為很多人最不可負擔的名詞。以排行榜來說，新西蘭最大的城市奧克蘭居全球最不可負擔第四。相比2015年，這個數(shù)字竟然又前進了一位，從第五到了第四，住房負擔能力更加惡化。

2017年1月初，美國顧問公司Demographia發(fā)布2017年《國際住房負擔能力調(diào)查》（International Housing Affordability Survey）。調(diào)查結(jié)果顯示，奧克蘭住房不可負擔程度，在全球接受調(diào)查的9個國家406個大城市中，排在第4位，遠遠超過國際大都市倫敦和紐約，后兩者分別排名第12和第21。

該排名是根據(jù)2016年第三季度的房價-收入比數(shù)據(jù)做出的。

雖然奧克蘭工資并沒有漲多少，但根據(jù)QV住房價格指數(shù)，僅2015年奧克蘭房價就上漲了24%。

該公司自2004年開始發(fā)布《國際住房負擔能力調(diào)查》。自那時以來，奧克蘭中值倍數(shù)幾乎翻倍，從5.9升至10。

這樣的消息，對打算購房的人來說，聽之心灰意冷。

不過，有業(yè)內(nèi)人士撰文，盡管如此，首次置業(yè)者仍有好消息和壞消息——

好消息：你不必非有20％的存款來獲得住房貸款。

壞消息：即使你有一個好收入，但如果只是你一人負擔（還貸），你很可能累成狗。

新西蘭南島英文新聞報登載了Go2Guys的抵押貸款經(jīng)紀人坎貝爾·哈斯蒂（Campbell Hastie）的說法。他說很多人都沒有意識到，存款不足20%的人買房的機會仍然很大?？藏悹栒f有些人可能會對他們需要多少收入感到驚訝——

在限貸的政策下，銀行仍然可以向房貸的自住者提供另外的10％的新貸款?！叭绻愕氖杖牒芎?，而且銀行記錄良好，還貸規(guī)律，那么以房屋價值的90％（80%+10%）比例貸款完全可行的。

但他表示，銀行對于這一級買家的還貸能力會更加謹慎。在奧克蘭，一個人收入達到85,000紐元，想要以65,000紐元的存款購買價值65萬紐元的房屋，也不會有其他債務如信用卡債務，但仍然可能被ASB、ANZ、BNZ和Westpac銀行拒絕。

坎貝爾在全國各地進行了類似的計算，發(fā)現(xiàn)在漢密爾頓、陶朗加、惠靈頓和基督城，如果他們想要購買入門級別的房屋，那么年收入85,000紐元的買家將無法通過銀行的服務測試。

銀行進行的服務測試，要考慮貸款人的生活費用，包括租購協(xié)議，信用卡，KiwiSaver供款，兒童養(yǎng)育成本和其他抵扣稅后收入費用。而且銀行按照比現(xiàn)在市場上更高的利率償還債務進行計算。

坎貝爾表示，如果銀行貸款給不到20％的存款的借款人，銀行希望每個月至少收到1000美元的回款。在這種前提下，大多數(shù)情況下的購房者甚至不值得提交申請。

哈斯蒂說，這表明在全國許多地區(qū)買房者至少需要兩筆收入?！叭藗冃枰c同伴分擔，即使LVR（限貸）沒有下降，也應該有更多的存款投入”。

Corelogic數(shù)據(jù)顯示，今年迄今為止，奧克蘭房市有30％的買家是個人單獨購房者。這比去年下降了32％。之前大多數(shù)房屋都是兩人買的。今年有11％的交易名稱中有3個以上的名字——在某些情況下，這可能表示由信托所購買的房屋。

哈斯蒂說，如果長輩可以為兒孫擔保應該及時出手。

“不要等到你死了后再讓你的后代得到你的權(quán)益；你現(xiàn)在的保證只是一個暫時的事情不會讓你失去什么。”

Infometrics經(jīng)濟學家Gareth Kiernan表示，想讓工資增長趕上房價的唯一辦法就是房價開始下降。

他說，由于勞工市場的緊張局面繼續(xù)擴大至建筑業(yè)及旅游業(yè)，今年工資增幅可能回升，但在現(xiàn)階段似乎不太可能火箭般加速。

“奧克蘭的高房價收入比，提高了城市房價進一步上漲的可能；同時，由于住房供不應求，除了進一步的房價上漲之外，似乎幾乎沒有任何選擇?！?/p>

這真是一個兩難局面。

2016年ASB銀行的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多新西蘭人認為，住房投資仍是他們最好的投資方式和最佳的投資選擇。

這項調(diào)查是在2016年第二季度，針對新西蘭全國范圍內(nèi)的18歲以上成年人進行的，共有782位受訪者參與了調(diào)查。調(diào)查表明，投資者們的投資信心在2016年年初觸底后開始反彈。人們普遍認為，房產(chǎn)仍然是他們可以獲得最大利潤的投資方式。在ASB的這項調(diào)查中，21%的人認為房產(chǎn)是他們最好的投資方式，而2015年年底僅有14%的人這么認為。

排在第二的投資方式是房屋出租。調(diào)查顯示，在全國范圍內(nèi),約18%的被調(diào)查者將房屋租賃作為其第二大投資選擇，而奧克蘭的這一數(shù)據(jù)為20%。

ASB銀行財產(chǎn)總經(jīng)理Jonathan Beale稱，目前房價的暴漲，導致了住房投資成為非常流行的投資方式，房價成為了人們最熱門的話題，但是，一味地投資房產(chǎn)并不是最明智的選擇，最明智的是應該盡快還清貸款，無債一身輕。背負在身上的債務并不是一種能讓人發(fā)財致富的金融工具。

此次調(diào)查表明，13%的受訪者選擇進行定期存款，7%的人認為銀行儲蓄是其最好的投資方式，盡管目前的儲蓄利率處于非常低的水平。

新西蘭住宅房屋持續(xù)短缺，令房地產(chǎn)市場一直處於供不應求的緊張狀態(tài)。政府近年透過不同手段以加快房屋的供應量。不過有經(jīng)濟學家以愛爾蘭十年前爆發(fā)的住房危機為鑒，列出新西蘭目前的房地產(chǎn)市場與當年愛爾蘭的狀況極其相似。假如當局沒有及早正視問題，新西蘭很可能成為下一個愛爾蘭。

2015年，Milford資產(chǎn)管理執(zhí)行董事Brian Gaynor 表示，新西蘭房屋價格未來可能出現(xiàn)最少25%的跌幅，而愛爾蘭正好是新西蘭的反面例子。

Westpac銀行首席經(jīng)濟學家Dominick Stephens認同Gaynor的看法，并指新西蘭房屋價格可能在2018年出現(xiàn)大約5%的調(diào)整，銀行預測在2017年起開始下跌2%，2018年再下跌3%，整體將為5%。

當年愛爾蘭銀行為了回收貸款，沒有給予貸款人任何寬限期，因為他們也自身難保。

Stephens表示，各種顯而易見情況，令人對新西蘭房地產(chǎn)前景感到擔憂，他無法明確指出什麼時候會發(fā)生，因為全球陷入一個只追求上升的年代，所有指數(shù)所有價格都以上調(diào)為目標，但他確信新西蘭房地產(chǎn)市場會有下跌的一天。

最新的報告顯示，奧克蘭房屋成交價較官方估值（CV）高出59%，部分房屋的成交價較官方估值高達60萬紐元。

奧克蘭的最新房屋官方估值是2014年公布的，該估值為房屋在同年7月1日的價值。不過，房屋估價局的最新報告表示，奧克蘭住宅區(qū)的屋價，較2014年4月時的價格增加20%至50%。其中，成交價較CV高出最多的奧克蘭住宅區(qū)，包括Massey的Red Hill、Clendon Park、Otahuhu和Wellsford。在2016年4月至6月的三個月內(nèi)，Red Hill房屋平均成交價較CV高出59%。在奧克蘭平均屋價最高的住宅區(qū)Herne Bay，平均成交價較估計高62.4544萬紐元，比CV高出25%。

這個差價與惠靈頓的平均房價62萬8681紐元相差不遠，同時高出的差價也可以在Timaru購買兩所房屋，現(xiàn)時Timaru的平均房價為30萬947紐元。

QV的全國發(fā)言人Andrea Rush表示，自2014年4月以來，房價急速上升，很多物業(yè)的實際成交價比CV高出許多。其他豪宅區(qū)的房屋成交價比CV要高出數(shù)十萬紐元。Remuera的房屋成交價比2014年的估值高出52萬2335紐元，Orakei高出的差額為43萬4191紐元。

Rush說，很多接近市區(qū)的住宅區(qū)房價在2014年估值前顯著上升，而很多遠離市中心的住宅區(qū)房價在2014年估值后顯著上升。她表示，Waitakere區(qū)的房價在過去兩年顯著增加，而許多未能在市中心附近地區(qū)買房的人紛紛轉(zhuǎn)到房價較低的地區(qū)，使Otara、Clendon Park、Otahuhu、Wellsford和Mangere East等地區(qū)的房價高漲。

該名發(fā)言人表示，奧克蘭將在明年進行新一次房屋估值，并將會反映房價在過去三年的變化。Rush說，該公司網(wǎng)站獲得的買家分類數(shù)據(jù)顯示，奧克蘭有46%房屋買家是投資者。

日前，新西蘭生產(chǎn)力委員會發(fā)布房產(chǎn)報告，公布了很多奧克蘭房市的細節(jié)分析。報告的“住宅用地”部分，顯示過去十年奧克蘭的地價是如何螺旋上升的，以及新西蘭經(jīng)濟為之付出的損失，特別是對低收入者的影響。它詳細分析了少數(shù)自私自利的居民和房東做出的決定，導致經(jīng)濟損失數(shù)十億資金。哪里可以建房，高度和密度的約束，使用何種建筑材料、需要多少停車位的規(guī)定，議會可以借多少錢，以及如何評估地稅等一系列規(guī)定，將房價抬高到一個對社會和經(jīng)濟都是災難性的水平，同時又導致房屋匱乏。

奧克蘭土地成本在過去的15年中增長了3倍，現(xiàn)在占整個房產(chǎn)價值的60%。

如果奧克蘭開放“綠色用地”和“棕色用地”用于房屋建設，最多能降低47%的成本。

新房子的平均大小自1989年以來增長了50%。

即使每年新建8000套住房，到2020年奧克蘭依舊會有60000的住房缺口，是現(xiàn)在的兩倍。

為彌補缺口，奧克蘭需要建設11個Hobsonville規(guī)模的開發(fā)區(qū)。

Hobsonville已經(jīng)被標榜為大洋洲的最大住宅開發(fā)區(qū)，未來十年將建3000套住房。

新西蘭將可支配收入30%以上花在住房上的家庭數(shù)量，已經(jīng)是1980年代末的三倍，占全部家庭數(shù)量的25%。

一項由房屋抽濕系統(tǒng)公司進行的全國性調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國大量住宅物業(yè)存在寒冷、潮濕或發(fā)霉問題，大大增加人們患上不同呼吸系統(tǒng)疾病的機會。

盡管不少新西蘭人生活在寒冷及潮濕住宅內(nèi)，調(diào)查結(jié)果顯示人們想出許多新方法，讓入睡后仍然感到溫暖。有61%的受訪者表示，他們需要蓋上額外的毛毯，有37%受訪者在入睡時穿上保暖襪，有29%受訪者穿上保暖睡衣入睡。此外，有11%的受訪者表示為了保持溫暖，入睡時需要將羽絨被蓋過頭部，以免體溫流失。

調(diào)查同時發(fā)現(xiàn)，有59%受訪者其家園被霉菌問題困擾，有31%的受訪者表示其家園受寒冷問題困擾。有25%的受訪者表示，由于家園有霉菌、潮濕及寒冷問題，導致家中窗簾、地毯及衣服受不同程度的損壞。有37%受訪者擔心飲用水中存在重金屬，有28%及25%受訪者擔在水中含有沙或氯氣。另有61%的受訪者表示，在寒冷夜晚只會額外蓋上毛毯而不會打開供暖系統(tǒng)。

擁擠不堪、昂貴、寒冷、潮濕和發(fā)霉的房屋導致每年超過1300人因感染疾病住院。這些根深蒂固的缺陷，導致政府每年至少提供20億紐幣的租金補貼，以及幾十億的衛(wèi)生健康和其他成本。

建立城市開發(fā)管理局，賦予強制征用土地，建設更多大型開發(fā)區(qū)的權(quán)利。

根據(jù)物業(yè)的土地價值評估地稅價格。同時，政府在評估地稅的時候，應該考慮當?shù)氐幕A設施建設成本，也可考慮征收土地閑置稅。

改變政府擁有土地的地稅，每年預計可多征收1.8億紐幣的稅金。

取消公寓必須有陽臺、最小停車位數(shù)量和隱私開放空間的限制要求。也要解除高度限制，在空氣質(zhì)量、采光等建筑標準改變后，公寓的最小面積限制也應重估。

如果海外投資者在一定時間內(nèi)購地開發(fā)房產(chǎn)，政府應該豁免海外辦公室的審批要求。

政府應增加融資用于基礎設施建設。

以上這些建議會使一批土地擁有者心驚，因為他們是目前的混亂制造者和受益者。但如果納稅人和他們選舉出來的代表們有決心，政府應該有取代議會做事的可能，這對于議會也是一種威脅。