城市更新的含義。從人類(lèi)在城市聚居以來(lái)，便伴隨著城市更新活動(dòng)，城市更新改造是城市發(fā)展必然經(jīng)歷的再開(kāi)發(fā)過(guò)程。城市更新，它有多種表述形式：城市重建、城市復(fù)蘇、城市更新、城市再開(kāi)發(fā)、城市再生、城市復(fù)興、城市改造、舊區(qū)改建、舊城整治等等。2009年，廣東省政府與國(guó)土資源部共建集約節(jié)約用地試點(diǎn)示范省，發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》，實(shí)現(xiàn)了若干政策突破，全面啟動(dòng)了“三舊”改造工作。在其指引下，深圳市在當(dāng)年12月施行了《深圳市城市更新辦法》，首次在地方政府層面提出了“城市更新”這一概念。城市更新與“三舊”改造有何聯(lián)系？通過(guò)政策梳理我們發(fā)現(xiàn)，廣東省從2009年開(kāi)始出現(xiàn)“三舊”改造概念，而后續(xù)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，城市更新都用了“三舊改造”定義。2014年陳政高履新住建部，工作重心向棚戶(hù)區(qū)改造轉(zhuǎn)移，棚戶(hù)區(qū)改造成了住房保障工作的重中之重，于是2015年廣州市政府出臺(tái)的《廣州市城市更新辦法》，就把“三舊”改造、棚戶(hù)區(qū)改造、危破舊房改造都?xì)w納到了“城市更新”大概念里面。與此同時(shí)，廣州市新設(shè)“城市更新局”接替以前的“三舊改造”工作辦公室。“三舊”改造是在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地的重要途徑，是推進(jìn)節(jié)約集約用地工作的重要內(nèi)容，也是改善城市面貌和人居環(huán)境，提升居民生活品質(zhì)，建設(shè)宜居現(xiàn)代城市的必然要求。這些都符合城市更新的內(nèi)涵及外延，可以說(shuō)“三舊”改造是特定時(shí)期、特定區(qū)域內(nèi)的城市更新的特殊探索，是城市更新的一種形式。“三舊”改造和征收拆遷雖然都屬于城市更新的形式之一，但兩者并非同一概念，具體來(lái)說(shuō)有以下方面存在顯著差異。首先，實(shí)施主體不同?！叭f”改造的實(shí)施主體通常是村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他市場(chǎng)主體，政府只是審批監(jiān)督指導(dǎo)部門(mén)，不直接參與“三舊”改造項(xiàng)目。而征收拆遷的實(shí)施主體則為政府。其次，法律依據(jù)不同?！叭f”改造主要依據(jù)的法律是地方性法規(guī)或政策，以廣州為例，有《廣州市城市更新辦法》及配套文件、《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》等政策依據(jù)。而征收拆遷涉及公民私有權(quán)，依據(jù)主要是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《征收土地公告辦法》等法律和行政法規(guī)。再次，強(qiáng)制性不同。征收拆遷具有較強(qiáng)的行政屬性，因涉及公共安全利益，可以通過(guò)行政征收、行政處罰程序等強(qiáng)制執(zhí)行。而“三舊”改造則完全遵循自愿原則，以廣州市為例，舊村改造實(shí)施方案經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議并批復(fù)后的3年之內(nèi)，須經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80％以上表決通過(guò)的，方可實(shí)施。此外，“三舊”改造的實(shí)施也完全由改造主體自己完成，政府（城市更新部門(mén)）通常只負(fù)責(zé)指導(dǎo)、審批、監(jiān)督。最后，補(bǔ)償存在差異。征收拆遷一般都是只給予拆遷補(bǔ)償。而舊村自主改造為了鼓勵(lì)村民積極參與改造更新，除了給予被改造主體拆遷補(bǔ)償（面積或貨幣補(bǔ)償）外，可能還會(huì)給予一定數(shù)量的簽約獎(jiǎng)勵(lì)金，以加快改造的進(jìn)度，其實(shí)質(zhì)也是村集體經(jīng)濟(jì)組織給予村民的獎(jiǎng)勵(lì)金。“三舊”改造與棚戶(hù)區(qū)改造雖同屬舊城改造范疇，但兩者有很大區(qū)別，具體來(lái)說(shuō)有以下幾方面。第一，改造對(duì)象不同。棚戶(hù)區(qū)改造主要適用于老舊住宅區(qū)，旨在消除危舊住房，改善片區(qū)居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)設(shè)施配套；而“三舊”改造的范圍更廣，包括“舊村莊”、“舊廠房”、“舊城鎮(zhèn)”，目的是進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用。第二，項(xiàng)目實(shí)施模式不同。以深圳棚改模式為例，棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而“三舊”改造采取政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。第三，強(qiáng)制性不同。棚改實(shí)施過(guò)程中，因涉及公共安全利益，對(duì)于少數(shù)不服從改造的，可以通過(guò)行政征收、行政處罰程序等強(qiáng)制執(zhí)行；而“三舊”改造則完全遵循自愿原則，以廣州市舊村改造為例，舊村改造實(shí)施方案經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議并批復(fù)后的3年之內(nèi)，須經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80％以上表決通過(guò)的，方可實(shí)施。第四，補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不同。目前法律對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的定義、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未作統(tǒng)一規(guī)定，現(xiàn)階段主要以地方性法規(guī)和政策規(guī)定為主。以深圳市為例，棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（市政府令292號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過(guò)1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購(gòu)不超過(guò)10㎡的建筑面積。而“三舊”改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過(guò)簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。4.房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)VS“三舊”改造房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和租賃的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段和交付階段?！叭f”改造與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)兩者有很大區(qū)別，主要有以下兩方面。第一，土地主要獲取方式不同。土地招拍掛是房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)主體的主要拿地途徑，但這種模式競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，一般房地產(chǎn)企業(yè)如果沒(méi)有強(qiáng)大的背景實(shí)力、沒(méi)有良好的拿地策略布局、想要通過(guò)招拍掛市場(chǎng)拿地并非易事?！叭f”改造的拿地方式與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)有較大不同，根據(jù)廣東省國(guó)土廳印發(fā)的《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)》，為加快理順用地手續(xù)、調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體積極性、促進(jìn)土地整合歸宗、切實(shí)降低改造成本，規(guī)定涉及三舊改造的供地，除了政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地的，其余供地可以通過(guò)協(xié)議方式出讓。也就是說(shuō)原土地權(quán)利人自行改造或合作改造的項(xiàng)目，都可以通過(guò)協(xié)議方式出讓。此外，依靠國(guó)家及地方給予“三舊”改造土地利用方面特殊的優(yōu)惠政策，土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變將更加便捷，加之農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合作參與，社會(huì)資本在土地獲取方面的成本及風(fēng)險(xiǎn)將明顯降低。第二，建設(shè)內(nèi)容不同。房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)主要內(nèi)容是住宅及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其本質(zhì)是以盈利為目的，因此不涉及基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)等公益性項(xiàng)目建設(shè)，也不涉及保障性住房建設(shè)。而“三舊”改造主要建設(shè)內(nèi)容是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及歷史文物保護(hù)、保障性住房建設(shè)以及融資地塊的住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)。雖然采用自主改造和合作改造模式的舊村改造項(xiàng)目的融資地塊也涉及住宅及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這部分是為融資服務(wù)的，其目的是為建設(shè)保障性住房提供資金平衡，這與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)有本質(zhì)區(qū)別。此外，根據(jù)廣東省人民政府《關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）規(guī)定，舊廠房、舊城鎮(zhèn)涉及“工改商”的，且原土地權(quán)利人自行改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，還應(yīng)將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)?？梢?jiàn)，相比于房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)，“三舊”涵蓋內(nèi)容更廣、更為注重基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目建設(shè)。來(lái)源：中建一局投資運(yùn)營(yíng)公司法律合規(guī)部
【課程內(nèi)容】（開(kāi)課時(shí)會(huì)根據(jù)最新情況調(diào)整）:
六個(gè)邏輯及兩個(gè)應(yīng)對(duì)二、基建和土地片區(qū)開(kāi)發(fā)58個(gè)實(shí)務(wù)問(wèn)題（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)26個(gè)問(wèn)題1.土地開(kāi)發(fā)分為幾個(gè)階段？各階段的管理要求是什么？2.什么是土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)？有哪些合規(guī)要求？3.城投如何合規(guī)介入土儲(chǔ)業(yè)務(wù)？4.政府可否委托國(guó)企進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)？5.委托代建與授權(quán)開(kāi)發(fā)有什么不同？6.政府購(gòu)買(mǎi)拆遷安置服務(wù)是否包括購(gòu)買(mǎi)資金？7.委托代建以及政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、政府采購(gòu)工程能不能融資？8.委托代建、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、政府采購(gòu)工程對(duì)城投的要求有什么不同？10.土地出讓金如何合規(guī)用于項(xiàng)目？11.如何理解“平臺(tái)公司不得以財(cái)政性資金作為償債來(lái)源進(jìn)行融資”？13.政府如何合規(guī)地把錢(qián)給到城投？14.財(cái)政如何給城投合法合規(guī)注資？15.由政府設(shè)立的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行融資是否違反“政府投資項(xiàng)目不得由施工企業(yè)墊資”？16.由施工企業(yè)為城投墊資違規(guī)嗎？18.政府以補(bǔ)助補(bǔ)貼支持的項(xiàng)目該如何定性？19.政府把錢(qián)給到上級(jí)公司，上級(jí)公司再投到項(xiàng)目，算不算政府投資項(xiàng)目？21.建筑企業(yè)供應(yīng)鏈融資可以做嗎？23.土地增減掛鉤指標(biāo)交易能做融資嗎？24.重慶地票業(yè)務(wù)為什么可以貸款？25.耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)能做融資嗎？26.如何實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)收入聯(lián)動(dòng)？（二）預(yù)算和債務(wù)管理20個(gè)問(wèn)題2.什么是政府預(yù)算？政府預(yù)算分哪幾類(lèi)？4.怎樣判斷項(xiàng)目的資金已列入政府預(yù)算？5.政府的預(yù)算只有1年，但資金支付期需要十年，這個(gè)問(wèn)題如何解決？9.哪些項(xiàng)目適合發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債？10.專(zhuān)項(xiàng)債必須用于有一定收益的項(xiàng)目嗎？11.專(zhuān)項(xiàng)債與市場(chǎng)化融資怎么搞？12.專(zhuān)項(xiàng)債做資本金應(yīng)注意哪些問(wèn)題？13.專(zhuān)項(xiàng)債由誰(shuí)來(lái)還？專(zhuān)項(xiàng)債是否不用城投去還？14.如何區(qū)分項(xiàng)目單位、建設(shè)單位、立項(xiàng)單位、實(shí)施主體、代建單位、承接單位？15.城投怎樣利用專(zhuān)項(xiàng)債資金？16.專(zhuān)項(xiàng)債不得用于土儲(chǔ)和棚改，如何應(yīng)對(duì)？17.專(zhuān)項(xiàng)債的信息披露和績(jī)效考核需要注意什么問(wèn)題？18.專(zhuān)項(xiàng)債項(xiàng)目可以做流貸和供應(yīng)鏈融資嗎？20.如何甄別是否構(gòu)成隱性債務(wù)？（三）片區(qū)開(kāi)發(fā)12個(gè)問(wèn)題1.什么是片區(qū)？片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有哪些類(lèi)型？2.政府設(shè)立（授權(quán)）片區(qū)開(kāi)發(fā)主體需要政府采購(gòu)確定嗎？3.政府授權(quán)企業(yè)做片區(qū)開(kāi)發(fā)能授哪些權(quán)？不能授哪些權(quán)？4.如何獲得片區(qū)土地開(kāi)發(fā)權(quán)？7.哪些情況下可以不經(jīng)過(guò)招拍掛而獲得土地使用權(quán)？8.如何分析片區(qū)項(xiàng)目的可融資性？9.以房地產(chǎn)租售為主要產(chǎn)出的片區(qū)項(xiàng)目如何融資？10.以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主要產(chǎn)出的片區(qū)項(xiàng)目如何融資？11.以土地出讓金和稅收為主要產(chǎn)出的項(xiàng)目如何融資？12.從便于融資的角度應(yīng)該規(guī)劃多大的片區(qū)項(xiàng)目或分為多少個(gè)子項(xiàng)目？三、片區(qū)開(kāi)發(fā)融資35種模式（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段6種1.傳統(tǒng)模式：委托代建、平臺(tái)貸款、BT模式4.保留歷史風(fēng)貌+帶方案招拍掛+開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移模式5.反向購(gòu)買(mǎi)或反向委托模式（征地拆遷資金的解決）6.專(zhuān)項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資模式7.專(zhuān)項(xiàng)債+PPP模式2.經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目城投委托代建模式3.授權(quán)開(kāi)發(fā)+做大做強(qiáng)城投模式4.片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化融資模式5.園區(qū)“授權(quán)+封閉運(yùn)行”模式1.根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)出2.根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容3.根據(jù)項(xiàng)目主體（民企國(guó)企、當(dāng)?shù)仄脚_(tái)、合作開(kāi)發(fā)）4.片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資核心問(wèn)題5.如何構(gòu)建規(guī)劃、投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)“一體化”、“一條龍”能力
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