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引言

房屋交易過程中常有這樣的情景發(fā)生，委托人與中介人簽訂了中介服務(wù)協(xié)議，約定由中介人提供房源信息及交易機會，委托人事實上也享受到了相關(guān)服務(wù)，但委托人為了節(jié)省費用，或?qū)χ薪槿颂峁┑姆?wù)不滿意等等原因，最終選擇繞開中介人與另一方訂立合同。

這種讓中介人白忙活一場的行為，便是所謂的“跳單”，也叫“跳中介”。但是，跳過中介交易，真的可以不付中介費嗎？

 《民法典》施行之前，我國法律對于“跳單”行為并無明確規(guī)定，但司法實踐中同樣可參照委托人與中介人簽署的服務(wù)協(xié)議及《合同法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。然而，《民法典》施行后，對于“跳單”行為的處理就明確有法可依了。

《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

下面，我們可以通過幾個案例來了解一下，法院是如何處理“跳單”糾紛的。

  案例一

【基本案情】甲公司委托A中介尋找租賃房源，A中介為其提供了一系列居間服務(wù)，并依據(jù)甲公司的意見對將要簽訂的租賃合同進(jìn)行了相應(yīng)修改，隨后將合同發(fā)給甲公司及業(yè)主，最終甲公司卻與B中介簽訂了居間合同并與業(yè)主完成了交易。A中介認(rèn)為該交易存在“跳單”行為，故訴至法院，要求甲公司與業(yè)主支付報酬。

【法院判決】雖然案件發(fā)生在《民法典》實施之前，但法院審理后認(rèn)為本案依法可以適用《民法典》第九百六十五條。

首先，甲公司與A中介雖未簽訂書面居間服務(wù)合同，但A中介為甲公司提供了房源信息、實地帶看等服務(wù)，雙方在微信上就租賃的具體事宜及細(xì)節(jié)進(jìn)行了多次討論，A中介也按照甲公司要求對租賃合同進(jìn)行了多次修改。依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以認(rèn)定兩者之間存在事實上的居間服務(wù)合同關(guān)系，且有關(guān)居間服務(wù)的約定合法有效。

其次，甲公司最終訂立的租賃合同正是A中介提供的版本，僅租期起算日與房租支付日略有不同。且B公司提供了何種居間服務(wù)，甲公司并無證據(jù)證明。法院認(rèn)定甲公司接受并利用了A中介的服務(wù)，最終為了節(jié)省費用而通過B中介與業(yè)主訂立合同。至于A中介與業(yè)主之間的居間服務(wù)關(guān)系則缺乏足夠證據(jù)證明。

因此，一審法院判決甲公司支付A中介居間服務(wù)費，駁回其他訴訟請求。甲公司不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

案例二

《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》【法〔2011〕354號】

指導(dǎo)案例1號：上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案

【法院判決】中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，該確認(rèn)書中的禁止“跳單”格式條款，并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構(gòu)成違約。

【裁判要點】房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

案例三

【基本案情】2020年7月，A中介得知乙欲購買房屋，主動加其微信并提供了房源信息。2021年1月，A中介在微信中提及涉案房屋信息，乙稱該小區(qū)有掛牌出售的房屋均已看過并詢問該房屋價格，雙方就此進(jìn)行討論。

次日，因無涉案房屋鑰匙，A中介陪同乙一起到同一小區(qū)查看了其他同戶型房屋，但因價格問題，未能達(dá)成交易，雙方也未曾簽訂相應(yīng)的中介合同。后乙通過B中介與涉案房屋房主談妥價格，并簽訂了相關(guān)合同，完成了過戶手續(xù)。A中介認(rèn)為乙“跳單”，要求乙按照市價支付中介費。

【法院判決】法院認(rèn)為，乙未利用A中介的獨家信息、機會，且事前已對涉案房屋有所了解。B中介將購房總價談低一些，最終促成購房合同的訂立，亦完成了中介服務(wù)后續(xù)內(nèi)容。乙作為購買方，有權(quán)選擇購房總價及中介費更低的中介人完成交易，故不構(gòu)成“跳單”行為。

雖然A中介與乙并未簽訂書面合同，但A中介已根據(jù)乙的購房要求多次提供房源信息及帶看服務(wù)，應(yīng)認(rèn)定雙方的中介合同依法成立并有效。故A中介未能促成購房合同成立，無權(quán)要求乙支付中介費，但可以請求其支付中介活動所產(chǎn)生的必要費用。

通過上述案例可知，繞開中介簽合同是否屬于“跳單”行為，需要結(jié)合具體情況判斷，不能簡單地以表面上接受了中介服務(wù)就認(rèn)定屬于“跳單”。但繞開中介簽合同的行為一旦被認(rèn)定為“跳單”，中介費是一定要支付的。

律師提醒

《民法典》已經(jīng)將“跳單”行為上升至法律層面，一方面意味著法律對這種違背契約精神、擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為持否定評價，并給予了更加嚴(yán)格的規(guī)制；另一方面也意味著法律進(jìn)一步肯定了中介人的服務(wù)價值，對中介人的權(quán)益提供了更加充分的保障。

 對中介人來說：

中介人在提供中介服務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)通過《中介服務(wù)合同》《確認(rèn)書》等合同，與委托人就中介服務(wù)相關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)，同時明確約定“跳單”應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的后果，在之后的過程中，也要有意識地留存好自身履約的證據(jù)。在發(fā)現(xiàn)自己遭遇“跳單”的情況下，中介人可以依據(jù)約定要求委托人支付報酬。即使合同對此沒有約定，在《民法典》時代，中介人也可以依據(jù)第九百六十五條的規(guī)定維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免吃啞巴虧。

對于交易雙方來說：

如果已經(jīng)實際享受到了中介人提供的服務(wù)，也利用了其提供的交易機會，那么于情于理都應(yīng)當(dāng)支付中介人相應(yīng)的的報酬。有利己之心是無可厚非的，但是誠實守信、公平合理的原則也應(yīng)當(dāng)自覺遵循。更何況，《民法典》對“跳單”行為的處理已經(jīng)進(jìn)行了明確規(guī)定，即使僥幸“跳單”，也還是跑不了要付中介費。而且不可否認(rèn)的是，中介人在房產(chǎn)交易過程中發(fā)揮著重要作用，能讓買賣雙方規(guī)避很多交易風(fēng)險，如果為了眼前利益撇開中介私下交易，放任交易風(fēng)險系數(shù)上升，說不定還會埋下更大的風(fēng)險和隱患，最終反而撿了芝麻丟了西瓜。

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聲明

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