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文｜高雅 柳瑤 隨著我國城市化進程的加快，城市更新成為了城市發(fā)展規(guī)劃的大勢所趨。然而城市更新又是個非標準化的產(chǎn)品，對于參與企業(yè)來說每一個項目都像是一個全新的課題，全新的關(guān)卡，需要不斷變換思路去破解它。 6月10日，北京市政府就城市更新行動出臺指導意見，統(tǒng)籌城市更新推進工作。就在北京發(fā)布《意見》的當天，我們與北京最受矚目的城市更新項目首鋼園內(nèi)的六工匯項目建設(shè)方首程控股執(zhí)行董事張檬女士，就如何破解開發(fā)項目體量大、招商引產(chǎn)難、新舊文化平衡難以及資金占用周期長等問題展開一系列研討。 大體量項目更新難 改造節(jié)奏是重點 “首鋼園不是某一個項目級別的更新，而是一個產(chǎn)城級別的更新。”張檬坦言，這是首鋼園區(qū)別于國內(nèi)其他城市更新項目最大的不同，也是項目改造的難點之一。 1919年建廠的首鋼是所在轄區(qū)內(nèi)最早的工業(yè)廠礦企業(yè)，當時整個石景山除了首鋼廠和兩座為首鋼提供配電任務(wù)的電廠外，幾乎再無其他工業(yè)廠礦企業(yè)，就連石景山區(qū)也是因首鋼廠而設(shè)。因此，也有著“一座首鋼城，半個石景山”的說法。 2018年起，因城市發(fā)展需求，首鋼集團宣布停產(chǎn)并逐步搬離北京，空置出8.63萬平方公里的土地亟待更新。 不過，張檬向財經(jīng)新地產(chǎn)表示，對首鋼園的改造事實上并不只是8.63萬平方公里?！罢麄€更新設(shè)計的建筑面積有近700萬平方米，改造范圍輻射整個首鋼所在區(qū)域，甚至還包括一部分門頭溝、豐臺和海淀的地塊。從規(guī)模角度看，這也是首鋼園更新與國內(nèi)其他城市運營項目最大的差異?！?br> 此外，因首鋼在北京人心中的特殊地位，首鋼園的更新也被北京市政府高度重視。張檬談到，市委領(lǐng)導曾表示，首鋼園和石景山區(qū)是命運共同體，而首鋼園的更新改造是首鋼和石景山區(qū)一次共同煥新的機會。 也因為重要，首鋼園的更新規(guī)劃經(jīng)歷了近十年的沉淀與打磨。而在此期間，首鋼廠區(qū)外沿的更新工作也早已先頭展開。目前，在首鋼園周邊，已有多家企業(yè)同時向市場提供商業(yè)、辦公、住宅等產(chǎn)品。 在此局面下，如何供給是一門學問。供給過快會形成“內(nèi)卷”，供給過慢又容易有被淘汰的風險。對此，張檬表示，首鋼集團對于首鋼園的改造節(jié)奏始終維持著一定的持續(xù)性，并且能夠做到有的放矢地進行改造。2016年，冬奧組委進駐首鋼園是確立IP的階段；2017年至2019年首鋼集團細化了每一個板塊的更新時間，之后基本上每間隔1年半到2年左右的時間就會有一個板塊問世。 而即將于今年圣誕節(jié)問世的首鋼園北區(qū)項目，就是由張檬所率領(lǐng)的團隊參與規(guī)劃建設(shè)及運營的六工匯項目。 站在首鋼3號高爐爐頂，我們看到了六工匯項目的全貌。項目由6個地塊構(gòu)成，呈“凹”字形排列，共計23棟樓宇，其中包括11棟辦公樓、11棟獨棟商業(yè)和1棟購物中心，總建筑面積達22.4萬平方米。 招商引產(chǎn)難 業(yè)態(tài)選擇與精準定位是關(guān)鍵 面對其他復合商業(yè)體的競爭，再加上大批量的獨棟建筑以及商業(yè)、辦公兩大業(yè)態(tài)同步招商，六工匯該如何打出差異化和競爭力，與周邊形成競合共生關(guān)系，也是張檬團隊在招商過程中需要認真思考的問題。 在23棟建筑中，獨棟體量最大的建筑當屬原首鋼制粉車間，建筑面積高達7300平方米。如此體量的建筑將它打造成匯聚多品牌的購物中心或者辦公樓會是一個降低招商難度的選擇。但張檬卻表示，她們認為如果從消費客群角度出發(fā)，應(yīng)該為項目選擇一個更具長遠發(fā)展的業(yè)態(tài)——娛樂體驗類業(yè)態(tài)。 她坦言，首鋼園以及整個石景山是不缺老年人群的。之于50后至70后人群，首鋼園曾是他們心中的工業(yè)膜拜之地，這里的年代感對他們來說天然具有強烈的吸引力。在項目改造期間就時常能看到他們來到首鋼園駐足游覽，尋找當年的回憶。首鋼園之于他們是濃濃的懷舊之情，因此，他們可以說是首鋼園天然自帶的客群。 但當前，商業(yè)的主力消費客群是80后、90后甚至00后。因此項目在引入商業(yè)的過程中思考最多的是怎么吸引這部分年輕客群。 最終，六工匯為兩個主力店分別引入了高端親子品牌奈爾寶和沉浸式劇場Umeplay，前者原先是首鋼制粉車間，后者原先為五一劇場。 張檬表示：“當下，80后的生活多半被娃牽著走，他們需要更多的’遛娃’選擇，所以引入奈爾寶將吸引大批家庭前來消費體驗。而引入沉浸式劇場Umeplay則是鎖定了Z世代消費人群和成長中的10后新生代。這樣老中青三代消費群體就能夠被很好地串聯(lián)起來?！?br> 基于此，六工匯還提出了微度假概念，即以六工匯為中心點，向西、向南、向北開辟多種度假路線選擇，成為家庭人群利用周末或者小長假進行微度假的目的地。 張檬表示，“首鋼園包含一山兩湖以及工業(yè)遺址公園，既有地理空間上的優(yōu)勢，又有百年重工業(yè)的歷史遺跡。因此，比起純商業(yè)地產(chǎn)項目，它定位的內(nèi)容和元素更多，這也是首鋼園的優(yōu)勢?！?br> 而為了進一步滿足不同客群的需求，項目還配備了小型購物中心、生鮮超市以及一系列品質(zhì)餐飲。在后續(xù)運營上，項目也已經(jīng)開始聯(lián)合資源方就年輕人喜愛的市集、快閃以及網(wǎng)紅概念提早規(guī)劃準備。 此外，張檬表示，因為項目主力店是親子娛樂業(yè)態(tài)，正好彌補了獨棟項目季節(jié)性運營的難點?！艾F(xiàn)在溜娃的場所，要么是純商場內(nèi)，要么是在戶外，而六工匯則提供了一個既有室內(nèi)大場所，又有戶外自然環(huán)境的錯配類型產(chǎn)品，反而相比其他商業(yè)體形成了很好的優(yōu)勢?！?br> 當然，除去為商業(yè)項目引入優(yōu)質(zhì)品牌以外，為京西打造全新的商業(yè)辦公集群也不是一件容易的事。 張檬坦言，在引產(chǎn)過程中離不開石景山區(qū)各級領(lǐng)導的大力支持。項目11棟5千至1萬平方米的獨棟辦公產(chǎn)品在引入產(chǎn)業(yè)時，最終選擇了新能源汽車、智能網(wǎng)聯(lián)汽車為主的科技型企業(yè)、金融和文體類企業(yè)以及具有IPO潛力的成長型企業(yè)。 “中關(guān)村商圈的溢出效應(yīng)未來將由首鋼園承接，這是自上而下的共識。六工匯這樣體量的獨棟辦公產(chǎn)品對于科技型企業(yè)和新材料軍工類企業(yè)來說是很友好的，項目這種簡單工業(yè)風也比較契合他們的需求。因此，他們對產(chǎn)品的接受度很高。”張檬表示。 此外，從整體首鋼園規(guī)劃來看，引入科技型企業(yè)也是一個功半事倍的選擇。張檬介紹：“首鋼園區(qū)是一個5G概念園區(qū)，也是無人駕駛車試駕與測試的場地之一。因此，可以說引入科技型企業(yè)也是一種必然?！?br> 而如何在商業(yè)服務(wù)的C端群體與辦公服務(wù)的B端群體之間找到關(guān)聯(lián)點并有效結(jié)合，是張檬團隊在商業(yè)和產(chǎn)業(yè)招商過程中思考的重要邏輯。她表示，更年輕的商業(yè)業(yè)態(tài)也會吸引年輕人就業(yè)更扎堆的企業(yè)選擇進駐，從而形成一個良性循環(huán)。 新舊文化平衡難 找關(guān)聯(lián)點是核心 從取名上，六工匯就在向著首鋼的工業(yè)本色靠攏。六工匯的名字出自《禮記·曲禮下》：“天子之六工曰：土工、金工、石工、木工、獸工、草工，典制六材?！倍皡R”則取匯聚之意，寓意創(chuàng)意的火花在這里聚集、碰撞、燃燒，與曾經(jīng)”鋼花四濺“的首鋼園異曲同工。 而在項目整體建設(shè)規(guī)劃上，無論是六工匯還是首鋼園內(nèi)的其他更新項目，均從建筑外立面的顏色、形態(tài)以及整體風格上與老工業(yè)風相互契合。 張檬指出，首鋼園整體呈現(xiàn)出的態(tài)度與調(diào)性也在影響著進駐六工匯的品牌與企業(yè)的規(guī)劃思路。“他們會依此來修改或創(chuàng)新產(chǎn)品風格，以和外部的環(huán)境形成一體。從歷史內(nèi)核分析，在很多人心中，首鋼是出鋼鐵硬漢的地方，所以園區(qū)整體風格會讓人聯(lián)想到AR相關(guān)的科技風潮。因此奈爾寶進駐六工匯后，沒有選擇過往的北歐公主風，而是將規(guī)劃打造其在北京的首個科技館風格旗艦店；而Umeplay也將早前設(shè)定的長安十二時辰主題改成了科幻風主題。” 而環(huán)繞在六工匯周圍的高爐、老廠房、山水湖泊又在默默展示著首鋼的歷史遺存價值，讓消費者，特別是有工業(yè)情懷的消費者產(chǎn)生出有別于參觀游覽其他項目時人和場的情感交流。“消費者進入首鋼園先感受到的是外部大的工業(yè)氛圍，有的時候不用我們講太多，這些山、水、老廠房會自己講故事。而消費者進入六工匯以后又能夠帶著一致性去一一解鎖體驗到不同的商業(yè)體，這就形成了新舊之間的平衡。”張檬補充道。 資金回報難 專業(yè)團隊有效接力是長效 因為無論是首程控股、出資方首鋼基金，還是合作方鐵獅門都在基金管理方面有著極為豐富的經(jīng)驗。 張檬表示，從權(quán)益管理角度來看，六工匯不是一個產(chǎn)權(quán)類項目，是以定制建設(shè)協(xié)議為基礎(chǔ)的企業(yè)擁有部分運營權(quán)的項目。 “從資金回報角度看，當項目步入成熟期后，現(xiàn)金流會是一個強力支撐。從目前的招租和租金水平來看已經(jīng)基本達到公司預期，預計未來項目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流能達到至少12％~15%IRR。”張檬坦言，這也正是她們選擇參與建設(shè)六工匯的基礎(chǔ)和底氣。 從后續(xù)資金支持角度看，項目運營期的整體現(xiàn)金流也得到了銀行方面的支持，不僅能為LP和項目補充一部分運營現(xiàn)金流，同時也能支撐公司以股和債的方式將資金投入到項目之中，并為未來反饋給LP提供支撐，形成有效接力。 放眼未來，張檬指出，類REITs本身也是一個很友好的資金回報選擇方式。此外，隨著今年國內(nèi)首批公募REITs上市，張檬和她的團隊又看到了更多的可能性。 她表示：“未來，當國內(nèi)公募REITs涉及到泛概念的商業(yè)地產(chǎn)時，對整個做城市更新地產(chǎn)基金的公司都將是一個很好的信號?！?br> 對于項目未來的資金回報以及整個項目的未來發(fā)展，可以看得出張檬有著強烈的信心，而她還在做著更進一步的思考。她坦言：“我不擔心項目五年、十年以后的事情，屆時這個區(qū)域一定會大火、特火。但是從現(xiàn)在開始的五年，我們?nèi)绾巫屗谇懊娴拿恳徊蕉疾仍邳c上，讓它更快速、更高效地點燃整個首鋼園、甚至是石景山區(qū)的商圈氛圍仍舊是擺在我們面前艱巨的任務(wù)。如果說現(xiàn)在我們的項目可以打85分的話，我們希望可以最終做到150分。” 微信名：地產(chǎn)雜志 微信ID：dichanzazhi 傳承中國房地產(chǎn)首席專業(yè)期刊《地產(chǎn)》雜志近20年的新聞格物精神，聚焦行業(yè)公司發(fā)展，追蹤市場，洞悉資本，權(quán)威發(fā)布。 |
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