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進(jìn)入7月以來，蘇州樓市下半場正式拉開帷幕，開盤潮來勢洶洶！ 但樓市風(fēng)云變幻莫測，一邊城市熱度不斷攀升，一邊全國樓市信號閃爍，剛剛3個壞消息傳來，每一個都扎心，蘇州樓市迎來艱難時刻：
正文之前，我們先來做個投票： 不得不說，炒房時代真的結(jié)束了！剛剛，樓市又一重磅新政落地，風(fēng)向變了！ 就在今早，深圳發(fā)布8條樓市調(diào)控，加碼限購限售，對新房和二手房市場都有沖擊，不少炒房客將折戟深圳，深深套牢！ 重點(diǎn)內(nèi)容如下： 1、戶籍與房票分離：此前是落戶直接購買，現(xiàn)在是入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保； 2、自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算； 3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%； 4、增值稅二改五：轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免； 5、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：除了面積要求，超過750萬就不是普通住宅； 6、新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的。 深圳這一次的調(diào)控政策力度空前，超出很多人的預(yù)期。實(shí)施之后讓深圳樓市的調(diào)控力度在不少方面超過了京滬、拋離了廣州，堪稱全國最嚴(yán)的城市之一。 而在此之前，不少城市也開始加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。 寧波 7月6日晚上10點(diǎn)，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。 《通知》從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政。該政策從當(dāng)天起實(shí)施。 通過調(diào)整限購區(qū)域范圍、限制投機(jī)投資購房、保障自住住房需求的核心措施，既打擊了炒房客，由向無房家庭傾斜，保障自住住房需求，從而維穩(wěn)樓市。 圖源寧波晚報(bào) 南京 7月3日，南京迎來了2020年下半年的首場土拍。這場土拍，不僅僅是2020年下半年的首場土拍，更是南京實(shí)行“限房價(jià)競地價(jià)”土拍新政前的最后一次土拍。 意外的是，拍賣的7幅地塊全部底價(jià)成交，其中河西中的宅地樓面價(jià)僅29590元/㎡，比今年4月份高力拿下的地塊便宜了12809元/㎡，比目前在售的保利云際地價(jià)便宜2767元/㎡！ 這樣的大爆冷，很大程度上是因?yàn)?/span>南京在6月5日出臺的重磅新政：土地拍賣采用新模式，直接設(shè)置毛坯房最高限價(jià)！ 南京土拍新政，其實(shí)就是在賣地的時候，既限制死了最高地價(jià)，同時限制死了最高房價(jià)，這就穩(wěn)定了未來的地價(jià)和房價(jià)預(yù)期，控制了地價(jià)和房價(jià)漲幅。 杭州 7月2日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》（以下簡稱《通知》），對公證搖號銷售有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確。
新政出臺的背后，是此前頻繁出現(xiàn)“萬人搖號”、6萬人登記搶959套房、0.766%的超低中簽率……等等一系列樓市過熱現(xiàn)象，杭州緊急出手，出臺新政，保證樓市穩(wěn)定發(fā)展。 這樣政策的出臺，被認(rèn)為有著風(fēng)向標(biāo)意義。 雖然由于人才房房源占比一般較小，所以杭州這次的限售等政策，對市場的影響并沒有大到扭轉(zhuǎn)市場形勢的程度。 但杭州的舉措表明了地方政府的一個態(tài)度，即人口流入、樓市火熱的地區(qū)，也可能收緊政策走向，而不是一味放松。 東莞 同樣在7月2日，東莞出臺堪稱史上最嚴(yán)厲的商品房預(yù)售制度！ 內(nèi)容包括：
東莞的政策此次重啟嚴(yán)格限價(jià)，將會遏制房價(jià)上漲預(yù)期，能夠立竿見影地起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。 隨著2020年過半，“樓市陰霾”已逐漸消退，近來全國多地房價(jià)明顯上漲，不過寧波、南京、東莞、杭州等熱點(diǎn)城市相繼出臺調(diào)控政策，似乎傳遞出下半年樓市政策走向的信號，樓市風(fēng)向或已開始發(fā)生改變。 眼看疫情給樓市帶來的陰霾已逐漸消退，甚至多地出現(xiàn)局部過熱的情況。這時候，“逢大熱必有調(diào)控”這條樓市鐵律再次得到了印證！ 多地出臺高嚴(yán)調(diào)控政策，給爆火的樓市澆了一盆冷水。 一時間，無數(shù)人開始猶疑，下半年的蘇州樓市，是不是也會出臺一些調(diào)控政策，畢竟現(xiàn)在的蘇州樓市真的是一片火熱！ 上半年蘇州土地市場一片火熱，賣地880億元，在全國賣地排行榜中擠進(jìn)全國第五，直接超越南京！ 與此同時，截止目前蘇州共涌現(xiàn)45塊高價(jià)地，不少區(qū)域在今年土拍中刷新地價(jià)，面粉價(jià)格決定面包售價(jià)，這些高價(jià)地的誕生意味著未來房價(jià)將會繼續(xù)攀升至一個新的高度。 隨著土拍的日漸火熱，蘇州今年房價(jià)也進(jìn)入了一個新維度。 吳江松陵板塊吳越錦源均價(jià)已經(jīng)破3，相城北雙湖板塊魯能泰山9號均價(jià)破2，滸墅關(guān)板塊的中交路勁璞玥風(fēng)華也率先進(jìn)入3字頭。 不得不承認(rèn)，目前蘇州200萬以下的新房越來越少了！ 吳中、吳江目前還有部分剛需福地，盛澤、汾湖等板塊價(jià)格還處于一個洼地，特別是汾湖，作為長三角經(jīng)濟(jì)一體化示范區(qū)，被稱為蘇州最具潛力的后花園。
新區(qū)通安板塊也可以考慮，在售樓盤有新澎湃國際社區(qū)、金輝悠步四季、禹洲嘉譽(yù)山，總價(jià)可以控制在200萬以內(nèi)。 相城區(qū)目前大部分樓盤在2萬+/㎡，北雙湖板塊持續(xù)發(fā)力，先后開出九龍倉天曦和魯能泰山9號，總價(jià)200萬以內(nèi)都可以考慮。 除了低價(jià)房源逐漸稀缺，100㎡以內(nèi)的小戶型也越來越少！ 過去的1個月里，共有32個樓盤有新產(chǎn)品面市，僅有14個樓盤有100㎡以下的小戶型。 其中高新區(qū)主要是滸墅關(guān)和通安有少量小戶型，相城高鐵新城和北雙湖板塊也有部分供貨，吳江目前除了盛澤和運(yùn)東之外，小戶型也越來越少！ 多個板塊正在邁向改善，小戶型逐漸成為稀缺資源！ 綜合考慮價(jià)格、戶型面積和政策等多個維度，可以看出： 1、更多人才引進(jìn)政策落地，未來蘇州剛需門勢必會越來越高； 2、剛需集結(jié)的板塊正在逐步遠(yuǎn)離主城區(qū)，如果不想未來買到汾湖，通安，就請珍惜現(xiàn)在的吳江運(yùn)東板塊和吳中香山板塊。 3、對剛需客來講，沒有所謂的買房時機(jī)，只要有需求，什么時候都不算晚！ 由于某些開發(fā)商拿地成本高，同時面臨限價(jià)政策，利潤不斷被擠壓，因此只能從建筑材料上壓縮成本，特別是一些精裝交付的房源，必然面臨一些偷工減料的問題。 近期，我在寒山聞鐘上也關(guān)注到了很多樓盤交付維權(quán)的事件：
其中，大多數(shù)交付不合格的房源都是精裝房，而且目前處于梅雨季節(jié)，越來越多質(zhì)量不過關(guān)的房子開始走進(jìn)大眾視野。 例如， 某樓盤剛交付就出現(xiàn)了墻面滲水，墻體開裂等諸多問題，經(jīng)寒山聞鐘反饋，目前在相關(guān)部門的組織下，開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成共識，開發(fā)商承諾一定會維修到位。
圖片來自：寒山聞鐘 還有樓盤交付不到一年，地下室反潮積水嚴(yán)重，據(jù)官方回應(yīng)，目前也已經(jīng)責(zé)成物業(yè)進(jìn)行處理。
圖片來自：寒山聞鐘 新房限價(jià)政策，讓更多的人有房住，同時房地產(chǎn)市場也穩(wěn)定了很多，但是普通人買1套房子的背后可能是兩代人甚至三代人的努力，所以在保證價(jià)格的同時，房屋質(zhì)量也必須達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 疫情的黑天鵝效應(yīng)還在延續(xù)，樓市必然會受到影響，所以這兩年新房市場上，房屋的品質(zhì)會成為熱點(diǎn)話題，買房人一定要擦亮雙眼，在買房之初就有收集證據(jù)的意識，一旦遇到房屋交付不合格，第一時間通過法律途徑維權(quán)。 樓市風(fēng)云，變幻莫測，沒有永遠(yuǎn)的好消息，也沒有永遠(yuǎn)的壞消息，作為買房人，緊跟政策趨勢，多看規(guī)劃方向，結(jié)合自身需求，才能買到最適合自己的房子！ |
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