千呼萬喚始出來！公募REITs終于要跟大家見面了。

5月31日，首批公募REITs即將開始面向公眾發(fā)售，不少個人投資者也躍躍欲試。但對于公募基金行業(yè)的這一創(chuàng)新產(chǎn)品，大家還覺得過于復雜、難懂，不知道要不要買，買哪只。

業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs值不值得買，主要看它的底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)。而底層資產(chǎn)都是一個個“有血有肉”的實體項目。

近日，中證君實地探訪了首批公募REITs之一的首鋼綠能REIT項目，項目基礎(chǔ)設(shè)施位于北京市門頭溝區(qū)，包括北京首鋼生物質(zhì)能源項目、首鋼魯家山殘渣暫存場項目、首鋼餐廚垃圾收運處一體化項目（一期）等三個子項目。

那么，項目是如何運營的？現(xiàn)金流是如何產(chǎn)生的？基金經(jīng)理與傳統(tǒng)的基金經(jīng)理又有哪些不同？今天，中證君就帶大家到現(xiàn)場去一探究竟。

項目如何運營？

首鋼生物質(zhì)能源項目主要是進行生活垃圾的處置和發(fā)電，對應(yīng)到垃圾分類就是“其他垃圾”這一項，在首鋼綠能REIT整個基礎(chǔ)設(shè)施項目中，生活垃圾處置及發(fā)電收入占整個收入超過90%。項目如何變廢為寶？先看一組圖片：

首鋼生物質(zhì)能源項目沙塔  本報記者  張凌之  攝影

垃圾被收運至垃圾處理池  本報記者  張凌之 攝影

工人正在操控垃圾吊   本報記者  張凌之  攝影

發(fā)酵好的垃圾被垃圾吊運至焚燒爐  本報記者  張凌之  攝影

垃圾焚燒蒸汽發(fā)電機組  本報記者  張凌之  攝影

垃圾被收運至一個三十多米深的垃圾處理池中，由工人操控垃圾吊將垃圾瀝水后放入發(fā)酵區(qū)，發(fā)酵一段時間后，再由垃圾吊運至焚燒爐進行焚燒，用垃圾焚燒產(chǎn)生的蒸汽進行發(fā)電，電并入北京市電網(wǎng)，供周邊居民使用，這就是“變廢為寶”的全過程。

項目單日處理生活垃圾設(shè)計產(chǎn)能為3000噸，處理來自門頭溝、石景山、豐臺區(qū)、部分海淀和東城、西城區(qū)的其他垃圾。此外，項目與北京市城管委簽署的垃圾處理服務(wù)協(xié)議中約定了項目每年處理生活垃圾的保底供應(yīng)量為100萬噸。

據(jù)首鋼綠能REIT基金經(jīng)理汪應(yīng)偉介紹，目前垃圾處理是供不應(yīng)求狀態(tài)，2017-2019三年的平均處理量是115萬噸，2020年受疫情影響垃圾處理量也達到103萬噸。

首鋼餐廚垃圾收運處一體化項目，主要進行餐廚垃圾的處理和發(fā)電，對應(yīng)到垃圾分類則是“廚余垃圾”，經(jīng)過分揀、焚燒等過程，這些餐廚垃圾最終變?yōu)樯镔|(zhì)柴油和電。

首鋼餐廚垃圾處理項目現(xiàn)場  本報記者  張凌之  攝影

現(xiàn)金流是如何產(chǎn)生的？

對于公募REITs，投資者最關(guān)心的就是底層項目的現(xiàn)金流是否穩(wěn)定，因為現(xiàn)金流是收益分配的最主要來源。

從首鋼綠能REIT項目來看，項目的現(xiàn)金流主要包括三部分：

汪應(yīng)偉介紹，第一部分是電費，電費主要包括每月跟北京市電力公司每月結(jié)算的標桿電價、每季度跟電力公司結(jié)算的0.1元/千瓦時的電價補助以及國家可再生能源0.19元/千瓦時的電力補助；

第二部分是與城市管理委員會簽訂的垃圾處理服務(wù)協(xié)議；

第三部分是與西城區(qū)、石景山區(qū)、門頭溝區(qū)管委簽署的餐廚垃圾處理協(xié)議。

項目服務(wù)的主要客戶為北京市市屬及區(qū)屬城市管理委員會、北京市電力公司，資金來源有較好保障。部分來源于可再生能源電價附加補助的收入，由國家財政撥付。

項目在2018年-2020年，分別實現(xiàn)營業(yè)收入3.92億元、4.31億元、3.60億元，凈利潤0.66億元、0.86億元、0.54億元。汪應(yīng)偉預(yù)計，項目每年可分配現(xiàn)金流在1億元以上。

不過，基金管理人也提示，以上只是基于目前的政策、市場環(huán)境及項目公司經(jīng)營情況對項目公司未來經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行的預(yù)測，項目公司經(jīng)營中影響現(xiàn)金流的重要因素存在一定的不確定性，可能導致預(yù)測的現(xiàn)金流與實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流不一致。

收益如何？有哪些風險？

根據(jù)發(fā)售公告，5月24日，首鋼綠能REIT完成詢價，最終定價13.380元/份，公眾發(fā)售份額1000萬份。

對于普通投資者而言，投資REITs主要賺取每年分紅及基金份額的價值增長收益。同時，現(xiàn)金流分派率不等同于產(chǎn)品收益率，預(yù)測現(xiàn)金流分派率也并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證取得最低收益的承諾。

9只公募REITs產(chǎn)品定價高低不一，但收益率和定價高低無關(guān)。華泰聯(lián)合證券基礎(chǔ)設(shè)施與地產(chǎn)行業(yè)部高級經(jīng)理陳然介紹，考慮到不同項目的屬性、期限和所處行業(yè)不同，因此各項目定價區(qū)間會存在差異。特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)由于沒有到期還本，因此到期后凈值為零，在存續(xù)期內(nèi)基金凈值會每年降低。為了保障最后一次分配前每份凈值不至跌到太低，因此項目初始每份定價較高。

基金份額的定價方式為單價=總價/份數(shù)，總價區(qū)間為根據(jù)項目估值合理確定，基金份數(shù)由證監(jiān)會根據(jù)項目上述定價思路合理確定。從整體看收益率與每份定價無關(guān)，在發(fā)行總額相同的情況下，投資回報并不會因為基金份額少、定價高而受損。

不過，基金管理人也指出了投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的風險，包括基金價格波動風險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調(diào)整風險等。此外，投向基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營權(quán)利的項目，還存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風險。

募集資金用來做什么？

首鋼綠能REIT計劃募集金額13.38億元，這些募集資金用來做什么呢？

募集資金主要用來擴建項目。中證君了解到，后續(xù)擬擴建項目主要包括北京首鋼新能源發(fā)電項目（生活垃圾二期），項目預(yù)計總投18.82億元，與項目一期相鄰，項目建設(shè)內(nèi)容設(shè)計焚燒處理生活垃圾3000噸/日，同時配置30噸/日醫(yī)療廢物消毒處理線及餐廚項目設(shè)施改擴建。

圖中空地為項目擴建地址  本報記者  張凌之  攝影

基金經(jīng)理與其他基金經(jīng)理有哪些不同？

首批9只REITs產(chǎn)品，各家普遍設(shè)置了三位基金經(jīng)理，首鋼綠能REIT甚至配備了四位基金經(jīng)理。除了管理產(chǎn)品的基金經(jīng)理外，各家都配置了駐場基金經(jīng)理，他們原來就在相關(guān)項目工作，公募REITs業(yè)務(wù)開閘后才加入基金公司。

首鋼綠能REIT項目的基金經(jīng)理汪應(yīng)偉曾供職于北京首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司，擔任北京首鋼生物質(zhì)能源科技有限公司經(jīng)營管理專業(yè)負責人，具有七年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目（垃圾焚燒發(fā)電廠）運營管理經(jīng)驗，現(xiàn)供職于中航基金管理有限公司。

幾位基金經(jīng)理如何分工？汪應(yīng)偉介紹，由駐場基金經(jīng)理負責項目具體事務(wù)，其他基金經(jīng)理負責產(chǎn)品端的管理，基金的重大決策則由大家共同決定。

對于駐場基金經(jīng)理而言，“因為項目委托給了運營管理機構(gòu)，作為項目管理第一人，要對運營管理機構(gòu)的工作進行監(jiān)管，一些項目的決策，運營管理機構(gòu)要向基金管理人提出申請，基金管理人根據(jù)事項的情況和影響程度來決定是否向投資者披露?！蓖魬?yīng)偉表示。

目前監(jiān)管機構(gòu)并未要求基金經(jīng)理跟投自己管理的REITs產(chǎn)品，“我們公司很多人都打算買，我也準備認購，但能搶到多少就不知道了?！蓖魬?yīng)偉笑答。

編輯：王寅