【原】?養(yǎng)豬不行改道物管，劉永好又獲IPO，家族財(cái)富再爆增！

融中財(cái)經(jīng) 2021-05-25

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THECAPITAL

劉永好的“新希望”是物管嗎？

本文共3032字，約4.5分鐘

作者 | 阿布編輯 | 吾人

來(lái)源 | 融中財(cái)經(jīng)

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今日，新希望旗下的物管公司新希望服務(wù)登陸港交所。截至發(fā)稿，市值30.64億港元。

從去年開始，物管企業(yè)赴港上市成為熱潮。在“地產(chǎn)”被資本市場(chǎng)拋棄時(shí)，“物業(yè)”成了“寵兒”。有了示范作用，不少百?gòu)?qiáng)房企還有部分物業(yè)未單獨(dú)上市企業(yè)正在緊鑼密鼓地籌備拆分上市事宜。

新希望物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新希望服務(wù)”）拆分自新希望地產(chǎn)，是其旗下的物管板塊。

雖然潮水上漲，但市場(chǎng)也開始冷靜下來(lái)。第一服務(wù)、合景悠活上市首日跌幅分別達(dá)26.67%和22.95%，頭部房企旗下物業(yè)如世茂服務(wù)和金科物業(yè)也只是勉強(qiáng)持平。

進(jìn)入2021年，榮萬(wàn)家和宋都服務(wù)也首日遇冷。新希望服務(wù)在認(rèn)購(gòu)階段就遭到冷遇。新希望服務(wù)僅獲得超額認(rèn)購(gòu)1.94倍，創(chuàng)2019年以來(lái)物管公司IPO認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新低，且遠(yuǎn)遜于同行業(yè)216倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均值。

豬價(jià)下跌

物管成新希望的“新希望”

豬價(jià)跌了。

過(guò)去一年，受非洲豬瘟疫情等因素影響，養(yǎng)豬行業(yè)去年以來(lái)景氣上行。去年，因豬肉紅利，新希望傳遞出積極信號(hào)，同年年底，劉永好表示銷售額將突破2000億元，新增投資300億。

但豬肉紅利轉(zhuǎn)瞬即逝。

從2月下旬開始，豬肉價(jià)格整體趨勢(shì)以下降為主，雖然中間有過(guò)短暫的上漲，但是，市場(chǎng)上將近30元/斤的豬肉，已經(jīng)降至了不到15元/斤，豬價(jià)下跌程度肉眼可見(jiàn)。5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中提到了一點(diǎn)，豬肉價(jià)格下降了21.4%。

在最近2年時(shí)間里，新希望的生豬出欄量持續(xù)飆升：2019年，其出欄量漲到了355萬(wàn)頭；2020年，出欄量又翻了一倍多，達(dá)到了829.25萬(wàn)頭。

伴隨豬肉降價(jià)，新希望的股價(jià)也在一路狂瀉。

目前新希望的股價(jià)更是暴跌超過(guò)60%，市值較最高點(diǎn)蒸發(fā)了1196億！成為豬肉a股中最差的概念股。與此同時(shí)，新希望原本計(jì)劃的股票激勵(lì)也宣告終止。

2020年，新希望增收不增利，營(yíng)收首次突破千億元，但凈利潤(rùn)卻不足50億元，更同比下滑2%；2021年一季度，凈利潤(rùn)僅有1.37億元，同比下滑91.59%，旗下豬產(chǎn)業(yè)虧損逾6億元。

被養(yǎng)豬耽誤了股價(jià)，劉永好盯上了資本市場(chǎng)最火熱的物管。

新希望服務(wù)起步于2010年，至今已經(jīng)發(fā)展10年時(shí)間。截至2020年9月30日，新希望物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目55個(gè)，覆蓋中國(guó)6省14市、1個(gè)自治區(qū)及2個(gè)直轄市。截至2020年底，其在管樓面面積約1002萬(wàn)平方米。

中指院發(fā)布的《2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2020年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量均值為244個(gè)，管理面積均值達(dá)4878.72萬(wàn)平方米。僅從管理面積看，新希望服務(wù)尚未達(dá)到百?gòu)?qiáng)均值。更是難以與行業(yè)龍頭媲美。截至2020年末，碧桂園服務(wù)合同管理面積達(dá)8.21億平方米，較2019年底新增1.36億平方米，增長(zhǎng)率接近20%；恒大物業(yè)在管面積達(dá)3.00億平方米，較2019年底新增6258.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為26.3%。

規(guī)模欠缺，并未影響新希望服務(wù)的上市速度。

天眼查信息顯示，新希望服務(wù)的兩大股東分別是，鑫晟鼎企業(yè)管理服務(wù)（成都）有限責(zé)任公司（鑫晟鼎）新增進(jìn)入，持股 97%；另外TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（TIDAL）持股3% 。

其中大股東鑫晟鼎成立于2020年12月22日，法人為陳靜（新希望服務(wù)總經(jīng)理）。不過(guò)從招股書顯示股權(quán)穿透圖來(lái)看，劉永好和女兒劉暢依然是最后的大佬，間接持有新希望服務(wù)股東大會(huì)超過(guò)30%的投票權(quán)。

新希望服務(wù)成功登陸港交所，標(biāo)志著新希望家族再獲一個(gè)IPO項(xiàng)目！

負(fù)債高企

三年?duì)I收不足碧桂園服務(wù)十分之一

新希望服務(wù)脫胎于新希望系，成色如何？

招股書顯示，新希望服務(wù)2018年、2019年，至2020年9月30日營(yíng)收分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元。同期，凈利潤(rùn)分別為4105.8萬(wàn)元、6404.1萬(wàn)元和7936.1萬(wàn)元。

橫向?qū)Ρ瓤?，碧桂園服務(wù)2020年以156.00億元的營(yíng)收摘得榜首，恒大物業(yè)和雅生活服務(wù)去年的營(yíng)收也超過(guò)100億元，盈利方面，同樣由碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)和雅生活服務(wù)摘得前三名，三者去年的歸母凈利潤(rùn)分別為26.86億元、26.48億元和17.54億元。

頭部物業(yè)公司的盈利水平甚至超過(guò)了不少規(guī)模房企。以碧桂園服務(wù)為例，2020年其近27億元的歸母凈利潤(rùn)超過(guò)了正榮地產(chǎn)、綠城中國(guó)、金融街、濱江集團(tuán)等房企同期盈利水平。

而將新希望服務(wù)不足3年的營(yíng)收相加，還抵不過(guò)碧桂園服務(wù)一年?duì)I收的十分之一。可見(jiàn)市場(chǎng)規(guī)模的差距之大。

市場(chǎng)規(guī)模有限之外，新希望服務(wù)所能覆蓋的區(qū)域也極為有限，在營(yíng)收的地域分布看，西南地區(qū)為主要“根據(jù)地”，營(yíng)收占據(jù)了大半壁江山，盡管2020年三季度占比有所下降，仍達(dá)到了51.9%。其次是華東地區(qū)，為28.8%。這兩個(gè)地區(qū)加起來(lái)占比超過(guò)了八成。

更值得一提的是，新希望服務(wù)主要客戶群均來(lái)自于新希望地產(chǎn)方面。

2018年、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，其通過(guò)新希望地產(chǎn)產(chǎn)生的營(yíng)收分別為1.045億元、1.27億元、9520萬(wàn)元及1.067億元，占同期物業(yè)管理服務(wù)分部產(chǎn)生的總收入89.8%、90.3%、88.4%及82.4%。對(duì)母公司依賴較為嚴(yán)重。

越是規(guī)模大的物業(yè)公司，增長(zhǎng)速度就越快。在行業(yè)洗牌的大背景下，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)奉行規(guī)模優(yōu)先的道路。恒大物業(yè)直言，公司堅(jiān)持“規(guī)模制勝”戰(zhàn)略；雅生活服務(wù)稱，規(guī)模決定行業(yè)地位及未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的穩(wěn)定性，物管行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)將愈加明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄曾表示：“大規(guī)模的物業(yè)公司更具有實(shí)力進(jìn)行收并購(gòu)擴(kuò)張，市場(chǎng)占有率更高。同時(shí)，規(guī)模越大的物業(yè)公司業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大后，規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，加上管理系統(tǒng)的不斷改善優(yōu)化，成本相應(yīng)降低，使得企業(yè)盈利能力提升，營(yíng)收水平顯著增長(zhǎng)，相對(duì)而言更具增長(zhǎng)力?！?/span>

新希望服務(wù)當(dāng)前規(guī)模優(yōu)勢(shì)并不明顯，未來(lái)，在行業(yè)集中提升的背景下，也面臨更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

估值下殺

迷你物管難得資本市場(chǎng)青睞

2020年，被稱為物管行業(yè)集中上市的元年。

二級(jí)市場(chǎng)上，物業(yè)板塊估值較高，讓放棄拆分物業(yè)管理公司IPO的步伐明顯加快。克而瑞地產(chǎn)研究指出，在“三道紅線”下，分拆物業(yè)也成為房企改善財(cái)務(wù)的辦法之一，通過(guò)股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平，因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

截至目前TOP200房企中已經(jīng)有37家關(guān)聯(lián)物業(yè)公司上市，其中TOP100房企有33家關(guān)聯(lián)物業(yè)公式上市，TOP50房企中有25家。2021年以來(lái)，星盛商業(yè)、新希望服務(wù)已經(jīng)登陸港交所，目前還有德信服務(wù)及禹佳生活等已經(jīng)遞交招股說(shuō)明書，融信服務(wù)、中駿集團(tuán)下所屬物管公司世邦泰和、東原仁知服務(wù)等也有2021年上市計(jì)劃。萬(wàn)科云、富力物業(yè)等未來(lái)或?qū)?huì)考慮上市。

今年1月，碧桂園市值沖破2000億大關(guān)，成為物管行業(yè)第一家市值超2000億的物業(yè)公司。不過(guò)，隨著資本市場(chǎng)逐漸冷靜，物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的股價(jià)表現(xiàn)開始分化。

頭部項(xiàng)目股價(jià)高漲，但中小型、迷你物管企業(yè)則紛紛遇冷。房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，融資額度不斷走高，引發(fā)投資者對(duì)行業(yè)估值過(guò)高的擔(dān)憂，另外，物業(yè)企業(yè)估值定位和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，新股發(fā)行都希望有一個(gè)高估值，從而導(dǎo)致頻頻破發(fā)。

而從目前來(lái)看，46家物業(yè)股平均市盈率（TTM）為31.42倍，最高華潤(rùn)萬(wàn)象生活達(dá)99.49倍，最低祈福生活服務(wù)4.5倍，物業(yè)股估值分化嚴(yán)重。

規(guī)模偏小的物企，包括已上市的燁星集團(tuán)、興業(yè)物聯(lián)、祈福生活服務(wù)在內(nèi)的蚊型物企市盈率（TTM）普遍低至10倍左右，日成交額不足千萬(wàn)，市場(chǎng)對(duì)于這類缺乏規(guī)模的物業(yè)公司并不看好。

新希望服務(wù)上市的基石投資者陣容包括左暉旗下的海王星、雷軍旗下的Green Better，以及郭廣昌旗下的鼎睿再保險(xiǎn)，可以說(shuō)是劉永好的“豪華版”朋友圈。

不過(guò)，空有朋友圈，但在認(rèn)購(gòu)階段則摔了個(gè)跟頭。僅獲得超額認(rèn)購(gòu)1.94倍，創(chuàng)2019年以來(lái)物管公司IPO認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新低，且遠(yuǎn)遜于同行業(yè)216倍的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均值。

未來(lái)，新希望服務(wù)想要獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，還需要從在管面積和合約面積、開拓母公司之外的能力等幾個(gè)方面提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。畢竟，母公司輸出有限，要長(zhǎng)治久安，還需要謀求持續(xù)發(fā)展。

如今，豬肉的紅利已逝，劉永好家族雖然再獲一個(gè)IPO項(xiàng)目，但資本市場(chǎng)的眼睛也是雪亮的?？嘉锕芫S持紅利，似乎也沒(méi)那么容易。