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寧夏銀川。因?yàn)榧友b電梯，一個(gè)單元的鄰居翻臉，二層以上住戶集體起訴，要求樓下鄰居不得阻礙施工，法院：加裝電梯違法。 （案例來源：寧夏銀川市中院） 【@法網(wǎng)人生】 三樓以上的8戶人家，起訴一樓和二樓的四戶，要求這四戶人家不得阻礙加裝電梯的施工，起訴的案由是排除妨礙。 排除妨礙是民法上的一個(gè)專門用語，指的是權(quán)利人在行使權(quán)利時(shí)，受到了不法阻礙或者妨害時(shí)，有權(quán)到法院起訴，要求加害人強(qiáng)制排除。 本案中，陳先生等動(dòng)議給老房子加裝電梯，征求意見的結(jié)果是自三樓開始，8戶人家都同意安裝，而一樓和二樓的住戶不同意，按照兩個(gè)三分之二的規(guī)定，8戶人家正好達(dá)到規(guī)定的戶數(shù)。 在經(jīng)過公示、備案等工作后，加裝電梯工程取得了《建設(shè)工程施工許可證》，開工那天，就在電梯公司準(zhǔn)備挖地基時(shí)，樓下業(yè)主報(bào)警，堅(jiān)持反對施工，經(jīng)過社居委和街道辦事處的調(diào)解，沒有成功，陳先生等8戶業(yè)主將樓下鄰居張先生等訴至法院。 由于歷史的原因，很多城市里存在大量的多層住宅，大多具有三、四十年甚至更長的歷史，在這些住宅里，居住的老人占了很大的比例，上下樓成了一個(gè)大難題，給既有住宅加裝電梯，既是民生工程，也是民心工程，但是，其中也涉及到諸多的法律問題和利益的平衡。 1、兩個(gè)三分之二是怎么回事？ 這幾年，很多城市推出了兩個(gè)“三分之二”的政策，意思是，本單元內(nèi)占總面積三分之二的業(yè)主同意，并且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意，就可以實(shí)施電梯的加裝工作，注意，這兩個(gè)“三分之二”必須同時(shí)具備。 這樣的規(guī)定是有法律依據(jù)的，其來源是原物權(quán)法的第76條的規(guī)定，物權(quán)法并入到民法典以后，這一條款在民法典中為第278條，業(yè)主表決同意的門檻大大降低，要求“雙三分之二”的業(yè)主參與表決，“雙四分之三”的業(yè)主同意，就可以對建筑物和附屬設(shè)施進(jìn)行改建、重建。如本案中，12戶人家只要有8戶參加投票，6戶表示同意即可以實(shí)施。 當(dāng)然，絕大多數(shù)的城市都還延續(xù)了原來的規(guī)定，沒有降低投票的門檻，繼續(xù)保留了“雙三分之二”的規(guī)定，這也是法律所允許的。有的城市的規(guī)定更為嚴(yán)格，如安徽省合肥市，就規(guī)定了在書面意見征詢過程中，有反對意見的，不得安裝。 2、還需要哪些手續(xù)？ 老舊小區(qū)加裝電梯的手續(xù)各地相差不大，基本上都是按照建設(shè)工程建設(shè)的程序進(jìn)行的，首先要編制實(shí)施方案，其中就包括了規(guī)劃用地、建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等方面的可行性分析，還要拿出平面設(shè)計(jì)方案和施工圖紙等等。另外一個(gè)重要的步驟就是征求業(yè)主的意見，再到街道、社區(qū)辦理見證備案手續(xù)，最終才是政府部門辦理審批手續(xù)，取得建設(shè)工程建設(shè)許可證。 在本案所在的銀川市，還有一個(gè)規(guī)定，即在增設(shè)電梯后，日照時(shí)間無法滿足當(dāng)?shù)氐娜照諛?biāo)準(zhǔn)，或者是本來已經(jīng)在現(xiàn)行日照標(biāo)準(zhǔn)之下，增設(shè)電梯后，對日照造成惡化影響的，不會(huì)批準(zhǔn)增設(shè)電梯，這一條來說，對于低樓層的住戶就顯得特別重要。 3、低樓層住戶的利益 按照兩個(gè)“三分之二”的規(guī)定，一幢六層樓的住宅，只要二樓以上的住戶都同意，一樓的兩戶人家就處于非常被動(dòng)的境地。 當(dāng)然，對于一樓住戶的影響不僅僅是陽光和噪音、隱私，更深層次的在于，一樓房產(chǎn)價(jià)值的貶值，在福利分房的時(shí)代，有這么一段民謠：三樓四樓，廠長書記，二樓五樓，親戚關(guān)系，工人階級，頂天立地。 老舊小區(qū)加裝電梯后，原來最便宜的頂樓房產(chǎn)得到了較大的升值，而一樓房產(chǎn)卻因?yàn)殡娞莸恼趽醵H值，有人統(tǒng)計(jì)過，在杭州，因?yàn)殡娞莸募友b，一樓和六樓的價(jià)值竟相差到60萬左右。 簡單的“三分之二”多數(shù)，雖然所處樓層的利益相差很大，但在投票時(shí)的權(quán)重完全相同，這對于低層住戶來講很難說公平。難怪有住戶說，既然高層住戶嫌沒有電梯不方便，我可以用一樓換啊，不用安裝電梯。 回到本案，這是一起少見的法院支持一樓業(yè)主，判決樓上住戶敗訴的案件，綜合起來，法院的依據(jù)主要以下幾條。 最重要的一條，是根據(jù)樓上住戶提供的電梯效果圖顯示，加裝的電梯從樓道延伸出來，占用了部分公共道路及小區(qū)的公共綠地。 法院認(rèn)為，占用的公共綠地不僅屬于涉案的單元，也屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主所有，按照法律規(guī)定，占用公共通道和綠地，必須有過半的業(yè)主同意，而在案證據(jù)表明，小區(qū)沒有召開過業(yè)主大會(huì)，也沒有得到過半的業(yè)主同意，損害了全體業(yè)主的共有權(quán)。 第二個(gè)依據(jù)是，這次的加建工程沒有編制建筑結(jié)構(gòu)和消防安全的可行性報(bào)告，也沒有提交增設(shè)電梯前后對于日照時(shí)間影響的報(bào)告，更沒有和樓下住戶進(jìn)行充分的協(xié)商。 最終，法院認(rèn)為，一樓和二樓的張先生等，作為小區(qū)業(yè)主，不允許樓上住戶占用公共道路和公共綠地的施工，是維護(hù)自己合法權(quán)益的行為，對于要求張先生停止侵權(quán)、排隊(duì)妨害的請求予以駁回。 一、二樓的住戶勝訴了，但是，這樓上下鄰居的關(guān)系也算是掰了，這以后的日子，抬頭不見低頭見的，真是難啊。 ———————— 歡迎關(guān)注@法網(wǎng)人生，我為您講述案例故事，分享有趣、有料、有談資的社會(huì)百科。  |
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