北京新版城市總規(guī)則提出，老城不能再拆了。城市更新模式要從粗放的“大拆大建”轉(zhuǎn)向“繡花式”的精細化管理。

“十三五”時期，北京啟動新一輪老舊小區(qū)綜合整治試點，更加注重規(guī)范化與“內(nèi)外兼修”。市住建委獨家披露，2017年到2020年，北京市累計確認396個老舊小區(qū)綜合整治項目，涉及住宅樓3301棟，居民31.5萬戶。截至目前，已有57個項目完成全部改造整治內(nèi)容，涉及住宅樓449棟，4.3萬戶居民通過綜合整治過上了新生活。

  蓮花池西里6號院內(nèi)，老樓經(jīng)過改造后煥然一新，綠樹映襯紅墻，電梯平層入戶，小區(qū)居民居住條件顯著改善。

新思路

“六治七補”讓老樓更健康

提起老舊小區(qū)綜合整治，很多人首先想到的就是基礎設施，比如樓體增加保溫層、屋面增加防水層、墻面粉刷一新。然而，要讓改造走入居民心坎兒，僅僅為老樓“穿衣戴帽”還不夠。

2017年，在“十二五”時期老舊小區(qū)綜合整治工作基礎上，北京提出將中心城區(qū)老舊小區(qū)綜合整治工作與“疏解整治促提升”專項行動相結(jié)合，啟動了新一輪老舊小區(qū)綜合整治試點，并于2018年印發(fā)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018-2020年)》。

正是在這版方案中，“六治七補三規(guī)范”的新思路清晰了起來。即：治危房、治違法建設、治開墻打洞、治群租、治地下空間違規(guī)使用、治亂搭架空線，補抗震節(jié)能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補停車設施、補社區(qū)綜合服務設施、補小區(qū)治理體系、補小區(qū)信息化應用能力，規(guī)范小區(qū)自治管理、規(guī)范物業(yè)管理、規(guī)范地下空間利用。

同時，具體整治內(nèi)容采用“菜單式”。每個納入綜合整治的老舊小區(qū)，除了諸如抗震加固、節(jié)能改造等基礎類改造外，還可以根據(jù)業(yè)主意愿自選改造內(nèi)容?！拔覀兛偨Y(jié)為六有：即組織實施有章法、整治內(nèi)容有菜單、資金籌措有探索、長效管理有機制、審批流程有簡化、項目實施有跟蹤?！笔凶〗ㄎ敝魅务T可梁說。

典型案例

東城區(qū)營房西街1到5號樓

半年完成改造引入物業(yè)公司

東城區(qū)營房西街1到5號樓，是清一色的6層住宅樓，建成于上世紀80年代末。隨著設施設備逐漸老化，這里也開始出現(xiàn)老舊小區(qū)的“通病”：屋面漏水、下水管堵塞、冬天不保溫、違章建筑多、缺乏公共空間。“特別是上下水管線太細了，長年堵塞，到后期得從四層開始疏通?！睆堖B生回憶起三年前的生活。

營房西街1-5號樓居民維護小區(qū)環(huán)境。

“2017年4月，我們組織了對居民需求的調(diào)查，90%以上居民提出了小區(qū)環(huán)境改造的訴求?！狈ㄈA南里社區(qū)黨委書記陳淑鳳記得，在統(tǒng)計的心愿清單中，上下水管線改造、節(jié)能保溫改造、公共區(qū)域改造排在前三位。

居民的訴求向上反映后沒多久，營房西街1到5號樓即被列入東城區(qū)2018年老舊小區(qū)綜合整治試點之一，確定節(jié)能改造、加裝電梯、架空線入地、上下水改造、補建停車位等內(nèi)容。為了推進整治工作，街道和社區(qū)組成工作專班，按樓包片掛出“作戰(zhàn)圖”，6個月便完成改造工作，并在1、2、5號樓內(nèi)引入了物業(yè)公司。

營房西街1-5號樓老舊小區(qū)改造后，小區(qū)樓間空地恢復整潔，為居民散步休閑提供了場地。

“唯一的遺憾就是加裝電梯的動議沒能通過，老人上下樓還很難?！睆堖B生說道。

    營房西街1-5號樓老舊小區(qū)改造后加設的門禁和停車設施。

破難點

老樓一年加裝電梯555部

盼望電梯，是老樓居民多年來最強烈的呼聲。

蓮花池西里6號院內(nèi)，老樓改造加裝了電梯，8號樓5層的丁曉明老人享受到了電梯的便利。

“隨著人口老齡化加劇，居民群眾的加梯呼聲越來越高。早于2010年開始，我委就開始探索推進老樓加裝電梯工作，但由于審批程序復雜、政府沒有資金補助、業(yè)主利益協(xié)調(diào)難、管線改移時間長等原因，成功加裝電梯的數(shù)量不多?！瘪T可梁坦言，2010年至2016年的6年時間內(nèi)，只有部分中央單位和駐京部隊的老舊小區(qū)加裝了255部電梯。

如何破題？“十三五”開局，新政策帶來新變化。

2016年8月，《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作方案》 出臺，不僅提出老樓加裝電梯無需辦理立項、用地、規(guī)劃和施工許可審批手續(xù)，簡化了審批流程，還明確將給予財政補貼。

從城六區(qū)試點開始，老樓加裝電梯工作開啟“加速度”。2017年、2018年、2019年這三年，本市分別完成加裝電梯274部、378部、555部。

典型案例

蓮花池西里6號院

156戶居民等來入戶電梯

蓮花池西里6號院，便是北京市2017年十個老舊小區(qū)綜合整治試點之一，通過節(jié)能保溫、加裝電梯、適老改造、管線更新及環(huán)境美化等12項改造，院內(nèi)的6座樓體和院落環(huán)境得到改善，特別是4座多層樓內(nèi)的156戶居民，終于等來了電梯。

“我們反映了6年，等了6年，終于成真了，大家可高興壞了?！弊≡?號樓5層的丁曉明老人說，蓮花池西里6號院建設于上世紀80年代末，住在這里的348戶居民中，75歲以上的老人就超過半數(shù)。就以8號樓舉例，居民的平均年齡是84歲，77歲的他在樓里都算年輕人，“這個歲數(shù)爬樓，真的是得手腳并用?！?/p>

“確實，居民們要求改造的呼聲很大，可因為涉及到大量的資金投入，遲遲沒有進行，直到趕上新一輪改造試點?！必S臺區(qū)老舊小區(qū)辦相關負責人介紹，自從將蓮花池西里6號院列入試點起，各方就下定決心，這是一次自下而上、應改盡改的工程，項目改造前就征求了全體居民意見，得到了97.6%的居民支持。

平層入戶的電梯加裝方案，就是反復摸底各層住戶需求后、多次修改的結(jié)果。13部1000千克、可容納醫(yī)療擔架進入的大尺寸電梯，直接通達各家的門口，以避免影響低層住戶的通風和采光。同時，院內(nèi)隨處可見的座椅、用透水磚鋪設成的環(huán)形步道，以及消失的馬路牙子，看似并不起眼的細節(jié)都是體貼入微的表現(xiàn)。

“現(xiàn)在的蓮花池西里6號院，房子是暖的，燈是亮的，水是清的，路是平的，樹是綠的，真正是一個春有花、秋有果、夏有蔭、冬有綠的幸福小區(qū)。”丁曉明老人笑著說，就連住在養(yǎng)老院的人都搬回來了。

建長效

老舊小區(qū)要能自我“造血”

449棟老樓“舊貌換了新顏”，更多的老樓也在等待惠民的“春風”。而隨著一批老樓完成基礎設施提升，人們發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)改造并非一勞永逸，只有建設與管理并重，才能讓改造效果長期保持。

2020年4月24日，北京市出臺《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，不僅明確“十三五”的收官之年，將新開工80個老舊小區(qū)綜合整治項目，還特別強調(diào)要探索老舊小區(qū)綜合整治后長效管理機制。

工作方案提出，要在老舊小區(qū)引入物業(yè)服務企業(yè)，居民同意物業(yè)服務標準、收費標準，并簽訂物業(yè)服務協(xié)議的，綜合整治項目方可實施。同時，要積極探索老舊小區(qū)綜合整治后長效管理機制，不斷提升業(yè)委會和物業(yè)管理委員會的組建率、物業(yè)管理的覆蓋率、黨組織工作的覆蓋率。

“探索多樣化、可持續(xù)的實施路徑，激發(fā)居民自主意識和企業(yè)參與熱情，促進老舊小區(qū)有機更新，解決的就是既要改得好也要管得好的問題?！瘪T可梁表示，要想破解市場化實施難題，老舊小區(qū)綜合整治就得建立起居民出一點、企業(yè)投一點、產(chǎn)權單位籌一點、補建設施收益一點、政府支持一點等“多個一點”方式的資金籌措模式。

典型案例

石景山區(qū)六合園南社區(qū)

“魯谷模式”反哺物業(yè)公司

社會資本如何參與老舊小區(qū)改造？魯谷街道的六合園南社區(qū)，正在進行著一場全新的探索。

   施工人員在六合園小區(qū)內(nèi)研究改造方案。

建成于1993年的六合園南社區(qū)，屬于典型的磚混結(jié)構(gòu)房屋，經(jīng)過27年的時間，早已不復往昔風采?！翱偨Y(jié)起來就是，一層堵、頂層漏、其他層窗戶會飄雨?！毙^(qū)物業(yè)管理委員會副主任孫小平，在社區(qū)住了20多年。她說，老街坊們多年來念叨的，就是老樓何時能納入老舊小區(qū)綜合整治的名單中。

2020年，老街坊的盼望終于有了回應。以魯谷街道為實施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個小區(qū)納入2020年北京老舊小區(qū)綜合整治名單中。

“老樓怎么改，過去的試點項目蹚出了許多經(jīng)驗，可改后怎么管？以前不少老舊小區(qū)的改和管是脫節(jié)的，改完后沒有管理，又變回老舊小區(qū)了?！濒敼冉值傈h工委書記李先俠，從一開始就打定主意，得建立一套長效機制。最終成型的，是“物業(yè)先行、整治跟進，政府支持、企業(yè)助力，群眾參與、共治共享，資本運營、反哺物業(yè)”的“魯谷模式”?；A類項目由市區(qū)兩級財政資金投入，新建停車綜合體、自行車棚改造等自選類項目和社區(qū)運營服務由社會資本投資、運營。街道授權資本方通過運營區(qū)域內(nèi)低效閑置空間、停車管理權、廣告收益等來獲取合理回報，并要求資本方將部分收益反哺給物業(yè)公司。

 即將改造的六合園小區(qū)

4月，魯谷街道發(fā)出“打包式”招標文件，由一家公司對三個老舊小區(qū)項目同時進行施工和運營。6月，愿景集團中標。明確將對小區(qū)停車樓等進行不少于2300萬元投資并負責后期運營管理。7月4日，六合園南社區(qū)率先迎接施工單位入場，將陸續(xù)開展節(jié)能保溫、屋面防水、架空線入地、雨水管線更新等改造內(nèi)容。

“最快今年冬天，我們就能住上'新’房了?！闭絼庸ず螅瑢O小平和其他幾位委員時不時就會到現(xiàn)場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，監(jiān)督改造工程的實施。

大數(shù)據(jù)

經(jīng)初步統(tǒng)計，北京市新一輪老舊小區(qū)綜合整治實現(xiàn)：

拆除違法建設 4.5萬平方米

節(jié)能改造 353.42萬平方米

抗震加固 0.4萬平方米

樓內(nèi)上下水立管改造 2582根

拆除外窗護欄 6.9萬個

樓體清洗粉刷 241.2萬平方米

綠化補建 15.9萬平方米

硬化路面 23.3萬平方米

鋪裝透水磚 27.8萬平方米

小區(qū)給水管線改造 1.3萬米

雨水管線改造 3.1萬米

污水管線改造 4.2萬米

架空線入地管廊建設 14.1萬米

完善路燈公共照明 2071套

完成監(jiān)控安防 848套

來源：北京晚報 記者 趙瑩瑩 文 鄧偉 攝

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