二娃說(shuō)

沒(méi)有人可以永遠(yuǎn)年輕，但蕭亞軒的男朋友可以！

前兩天，二娃看到朋友圈，有很多人都在轉(zhuǎn)發(fā)一篇叫《最嚴(yán)“禁公寓令”出臺(tái)：今天排隊(duì)買(mǎi)公寓，明天排隊(duì)去站崗！》的文章，我也點(diǎn)進(jìn)去簡(jiǎn)單看了一下，大概的邏輯就是：“公寓已徹底喪失生存空間，買(mǎi)公寓就是一種被人收割智商稅的愚蠢行為”。

我們先不管寫(xiě)這篇文章的作者目的是什么，反正，在二娃眼中，這個(gè)觀點(diǎn)是“一桿子打翻一船人”的做法，既不客觀，也不負(fù)責(zé)。

說(shuō)句良心話吧，其實(shí)，大多數(shù)來(lái)咨詢(xún)我能不能買(mǎi)公寓的人，我也基本都秉持著“能買(mǎi)住宅，就別買(mǎi)公寓”的觀點(diǎn)勸說(shuō)對(duì)方，但有些人，他們是真的沒(méi)辦法買(mǎi)住宅了，所以，買(mǎi)公寓就真的成了傻逼行為了嗎？

答案，明顯不是！

◎ 5月份，來(lái)咨詢(xún)我能不能買(mǎi)公寓的網(wǎng)友

正所謂“你不是我，你憑什么說(shuō)，我的選擇就一定是錯(cuò)誤的？”

二娃承認(rèn)，公寓的確有非常多的缺點(diǎn)，但這并不意味著，它就一無(wú)是處了，更不能隨意下定“公寓不能買(mǎi)，買(mǎi)公寓鐵定血虧，傻逼才賣(mài)！”這樣的結(jié)論。

首先，公寓確實(shí)有很多不足，但與此同時(shí)，它也有很多優(yōu)點(diǎn)。

◎ 公寓示意圖

公寓優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)并存

公寓的缺點(diǎn)

① 產(chǎn)權(quán)40年居多，要比住宅少30年產(chǎn)權(quán)。
② 商業(yè)性質(zhì)，水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)高。
③ 公寓二次轉(zhuǎn)手時(shí)比較難，且稅費(fèi)（契稅，以及二手交易稅費(fèi)）尤其高。
④ 升值潛力，價(jià)格漲幅，受限制，比不上住宅。
⑤ 一層多戶(hù)，采光差，大多不通天然氣，做飯僅限電磁爐。
⑥ 貸款難（最多貸10年），最低首付5成，很多樓盤(pán)要求1-2年內(nèi)全款付清。
⑦ 不能落戶(hù)，沒(méi)有學(xué)位。

公寓的優(yōu)點(diǎn)

① 不限購(gòu)、不占名額，再買(mǎi)住宅，可享受首套房待遇。
② 面積小，總價(jià)低，單價(jià)也通常比同位置住宅便宜30%，門(mén)檻相對(duì)較低。
③ loft越來(lái)越多，適合年輕人的審美，設(shè)計(jì)更具個(gè)性化。
④ 買(mǎi)一層送一層，實(shí)用面積高。
⑤ 賣(mài)核心地段用于出租，回報(bào)率高。
⑥ 通常情況下，公寓周邊交通及配套更為齊全，生活品質(zhì)更高。

當(dāng)然，很多人堅(jiān)持不買(mǎi)公寓，其實(shí)，最大的原因在于，公寓再次出售時(shí)，稅費(fèi)真的太高了。

不信，我們來(lái)看一張稅費(fèi)清單！

從上圖可以發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)公寓時(shí)，所繳的稅費(fèi)為總房款的3.05%，當(dāng)再次轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)，稅費(fèi)則高達(dá)12.1%。

大家都知道，現(xiàn)在賣(mài)房的人，通常報(bào)價(jià)都為實(shí)收價(jià)，所以，這些稅費(fèi)全部由買(mǎi)家承擔(dān)，說(shuō)得通俗一點(diǎn)就是，買(mǎi)套二手公寓，買(mǎi)家總共要繳納15.15%的稅費(fèi)。

這是什么概念？

按一套200萬(wàn)的公寓來(lái)算，在二次轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)，光是稅費(fèi)就要繳納30萬(wàn)，你說(shuō)，誰(shuí)敢買(mǎi)??！

所以，買(mǎi)公寓之前，只要你自己能搞清楚這些利弊關(guān)系，而公寓的缺點(diǎn)，正是你不在乎的，那二娃覺(jué)得，還是完全可以買(mǎi)的！

比如下面這位網(wǎng)友，他就是那種很適合買(mǎi)公寓的人！

◎ 購(gòu)房群聊天截圖

正如他所說(shuō)“現(xiàn)在我手上有50-60萬(wàn)，怎么辦？住宅，買(mǎi)不了，一是限購(gòu)，二是資金量小。買(mǎi)股票？我又不想當(dāng)韭菜！買(mǎi)期貨？我卻不懂，不敢碰，買(mǎi)黃金？買(mǎi)外匯？好像也有風(fēng)險(xiǎn)！難道我只能眼睜睜的看著這筆錢(qián)貶值嗎？想來(lái)想去，除了公寓投資門(mén)檻小，回報(bào)率穩(wěn)定，我不知道還能干什么！”

他還補(bǔ)充說(shuō)“本人10年，2.2萬(wàn)/㎡買(mǎi)了珠江新城地鐵上蓋公寓，150方，現(xiàn)在5萬(wàn)多/㎡，拋售分分鐘有人買(mǎi)，我承認(rèn)在升值方面，遠(yuǎn)不如住宅，但是租金1.8萬(wàn)/每月，跑贏我另外一套住宅，基本沒(méi)斷過(guò)租客。至于你們說(shuō)的學(xué)位，我不需要，你們說(shuō)流通性不好？對(duì)不起，我的目的就是不讓錢(qián)貶值，打算長(zhǎng)期持有，所以流不流動(dòng)，無(wú)所謂。”

所以說(shuō)，買(mǎi)公寓真的傻逼嗎？反正，在他身上，我看到的倒是一種智慧！

◎ 圖片來(lái)源于廣州塔

那些買(mǎi)了公寓的人，都血虧了嗎？

說(shuō)到這里，可能又會(huì)有很多人diss我了：說(shuō)這些干啥用啊，買(mǎi)公寓的，你不知道有多少人血虧了！

哦~這真的嗎？

于是，二娃前后去采訪了身邊多位買(mǎi)了公寓的人，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，僅有2位后悔，而絕大多數(shù)人，收益還挺不錯(cuò)。

買(mǎi)家：威少

2016年，威少因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房名額，在蘿崗敏捷廣場(chǎng)買(mǎi)了一套54㎡的公寓，總價(jià)53萬(wàn)，目前每月收租2600元，年回報(bào)率達(dá)5.8%。

威少說(shuō)：“同小區(qū)，同戶(hù)型的公寓，目前二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)已經(jīng)100萬(wàn)了，這么一算，我買(mǎi)的這套預(yù)計(jì)增值47萬(wàn)。另外，我在南沙，以總價(jià)220萬(wàn)買(mǎi)的一套商品房，目前每月收租僅2300元，還不如這套公寓的租金回報(bào)率高?！?/p>

買(mǎi)家：陳先生

2014年，陳先生因?yàn)槊~和資金問(wèn)題，沒(méi)辦法再買(mǎi)住宅，于是，在番禺奧園城市天地買(mǎi)了兩套公寓，一套47㎡、一套57㎡，兩套合計(jì)總價(jià)200萬(wàn)，裝修時(shí)，陳先生把兩個(gè)戶(hù)型打通了，做成了辦公樓的復(fù)式住宅進(jìn)行出租，目前每月收租12000元，回報(bào)率高達(dá)7.2%。

陳先生如實(shí)說(shuō)到，“如果當(dāng)時(shí)用這個(gè)錢(qián)去買(mǎi)了一套住宅，可能未必有這么高的租金回報(bào)率，而且，即使住宅的房?jī)r(jià)漲了，那也僅是賬面數(shù)字，因?yàn)槲壹覜](méi)有賣(mài)過(guò)房子。”

買(mǎi)家：徐小姐

幾年前，徐小姐在潭村珠光星御國(guó)際買(mǎi)了一套公寓，總價(jià)170萬(wàn)，目前每月收租7500元，回報(bào)率5.3%。據(jù)徐小姐透露，其他很多業(yè)主目前已經(jīng)租到8000元/月了。

買(mǎi)家：空白

2017年，空白在白云嘉禾望崗旁邊的嘉大廣場(chǎng)買(mǎi)了一套公寓，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有25年使用權(quán)，總價(jià)40萬(wàn)左右，目前已經(jīng)出租，每個(gè)月收租1800元，租金回報(bào)率有5.4%，僅需18.5年就能將本錢(qián)賺回來(lái)。

我問(wèn)他買(mǎi)這套房子后悔沒(méi)有，他是回答說(shuō)：“反正買(mǎi)這套房子，我沒(méi)有后悔，畢竟它還在“下蛋”，錢(qián)存銀行也是存，收租也是收，我是那種有閑錢(qián)就想投資物業(yè)的人，住宅沒(méi)有名額了，只能看公寓和商鋪?！?/p>

當(dāng)然，也不是沒(méi)有人后悔的，比如下面這兩位，腸子都悔青了！

買(mǎi)家：Emily

Emily：“問(wèn)一下有沒(méi)有群友想接筍盤(pán)？廣鋼新城壹城廣場(chǎng)28平方復(fù)試小公寓，我買(mǎi)56萬(wàn)，現(xiàn)在首付+月供一共給了30多萬(wàn)，明年2020.6.30收樓，使用權(quán)29年，開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以返租八年，每個(gè)月2500左右，現(xiàn)在只想收回來(lái)成本，因?yàn)榧依锶藙?chuàng)業(yè)開(kāi)公司，現(xiàn)在手頭資金緊張需要現(xiàn)金流，哎~”

了解更多可點(diǎn)擊：一個(gè)廣州妹子，三次買(mǎi)房的失敗案例！

二娃解釋?zhuān)涸摼W(wǎng)友，2年前，在廣鋼壹城廣場(chǎng)以50萬(wàn)+的總價(jià)，買(mǎi)了一套28㎡的復(fù)式公寓，目前價(jià)格不僅沒(méi)有漲，她想虧本拋售，甚至也沒(méi)人要......

買(mǎi)家：小超

我問(wèn)：小超，你是不是買(mǎi)了一套公寓，現(xiàn)在后悔不？

結(jié)果他說(shuō)：2017年10月，當(dāng)時(shí)不太懂，腦子抽筋，在佛山新城買(mǎi)了一套公寓，好后悔，現(xiàn)在準(zhǔn)備等延期交樓，然后退房。你該不會(huì)是要寫(xiě)文章抨擊公寓吧？求你先別抨擊公寓，買(mǎi)公寓的業(yè)主已經(jīng)好慘了，讓我先解套再寫(xiě)吧......

我：............你TM把我想成什么人了？我是這種人嗎？

由此可見(jiàn)，公寓并不是你想買(mǎi)就能買(mǎi)，關(guān)鍵是，你適不適合買(mǎi)，你究竟買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)對(duì)？

◎ 圖片來(lái)源于廣州塔

什么人適合買(mǎi)公寓？

那么，什么樣的人才適合買(mǎi)公寓呢？

在我看來(lái)，既不求學(xué)位，也不求升值，而且有點(diǎn)閑錢(qián)又不多，沒(méi)有其他渠道投資的人，他們就很適合買(mǎi)一套好地段的公寓用來(lái)投資使用。

而且，買(mǎi)公寓，你短期內(nèi)一定不能轉(zhuǎn)賣(mài)，而是長(zhǎng)期持有，用來(lái)慢慢收租，否則確實(shí)沒(méi)賺頭！

◎ 圖片來(lái)源于廣州塔

買(mǎi)公寓怎么買(mǎi)？

如果你的條件真的只能買(mǎi)公寓，那么我建議你認(rèn)準(zhǔn)以下幾個(gè)條件：

① 不是位于城市/區(qū)域/板塊的中心地段，不要買(mǎi)！

② 不是靠近地鐵口，交通只能靠公交或打車(chē)的，不要買(mǎi)！

③ 周邊沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有很多辦公寫(xiě)字樓、沒(méi)有繁華商圈、沒(méi)有很多大型知名企業(yè)的，不要買(mǎi)！因?yàn)橘I(mǎi)了根本沒(méi)人租。

④ 價(jià)格不低不要買(mǎi)，比如周邊住宅賣(mài)4萬(wàn)/平米，公寓卻要賣(mài)3萬(wàn)/平米，這種還是別買(mǎi)了，不劃算，反正價(jià)格要足夠低。

⑤ 賣(mài)使用權(quán)的、集體制土地的（小產(chǎn)權(quán)房）不要買(mǎi)！

最后，請(qǐng)記住一點(diǎn)：如果，你是剛需買(mǎi)家，首套房，而且是買(mǎi)來(lái)自住的，那我建議你還是買(mǎi)住宅吧，這種情況，如果還硬是去買(mǎi)公寓，那真的有點(diǎn)傻逼了！

嗯，今天這篇文章應(yīng)該寫(xiě)得是相當(dāng)客觀了吧，要是再來(lái)嗶嗶吐槽我，我必定和你死磕到底！

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