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【案情】 徐某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份房屋買賣合同，購買該公司開發(fā)的某處樓盤房產(chǎn)，約定在付完首付款后，剩余房款采取按揭付款方式。之后，銀行以徐某名下已有多套按揭房屋拒絕為徐某辦理按揭貸款。徐某遂要求解除房屋買賣合同，開發(fā)公司拒絕。 【分歧】 對于徐某能否以未能按揭為由解除合同拿回首付款，存在三種意見： 第一種意見認(rèn)為，可以解除合同并拿回首付款，理由是徐某未能按揭合同不能繼續(xù)履行，可以解除合同。 第二種意見認(rèn)為，未能按揭不是解除合同的正當(dāng)理由。理由是：按揭未能到位是徐某個人因素導(dǎo)致的。 第三種意見認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同是否有約定辦理不了按揭有無其他補償措施來看能否解除合同。 【評析】 筆者同意第三種意見，主要理由如下： 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 由此，若商品房擔(dān)保貸款合同不能訂立，導(dǎo)致商品房買賣不能繼續(xù)履行，購房者可以請求解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商返還收受的購房款本金、利息或定金。根據(jù)上述規(guī)定，作為房屋買賣合同一方當(dāng)事人的開發(fā)商根據(jù)市場的情況來選擇是否解除合同。在商品房買賣合同訂立后,出現(xiàn)房屋擔(dān)保貸款無法辦理這一不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀障礙,導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行,此時若繼續(xù)維持合同的原有效力,則是將貸款未獲審批的責(zé)任加諸于買方,可能對買方產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果。買受人自身原因未取得銀行按揭貸款，但房屋買賣當(dāng)事人就此約定了替代性履行方式，并不影響合同繼續(xù)履行的，買受人則無權(quán)解除房屋買賣合同。 本案中，銀行認(rèn)為徐某名下有多處貸款房屋為由拒絕給徐某辦理按揭貸款，是銀行出于徐某征信考慮不給徐某辦理，未能訂立貸款合同不可歸責(zé)于買房人和開發(fā)商任何一方。徐某有權(quán)要求解除合同，返還定金。但如果徐某與開發(fā)商簽訂的合同有補充約定不能辦理貸款可以用其他方式補救，不影響合同繼續(xù)履行的話，則徐某不能解除合同。 綜上，應(yīng)該根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同是否有約定辦理不了按揭有無其他補償措施來看能否解除合同。 |
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