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文丨陳琪棟 轉(zhuǎn)眼，又到了房地產(chǎn)的傳統(tǒng)旺季金三銀四。3月以來(lái)，浙江省內(nèi)土地市場(chǎng)「持續(xù)高燒」，溫州、臺(tái)州、衢州、紹興、義烏等多個(gè)縣市地價(jià)屢創(chuàng)新高，好的地塊更是受到開(kāi)發(fā)商餓狼般的圍獵拼搶。然而，就在整個(gè)土地市場(chǎng)行情如火如荼時(shí)，一宗紹興鏡湖新區(qū)的地塊卻突然撤拍了！
△截圖自浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)
浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)頁(yè)面顯示：原定于4月8日出讓的鏡湖鳳林西路以北7號(hào)地塊，已于3月29日被終止交易！要知道，前幾天紹興的土拍市場(chǎng)還是如火如荼。3月24日，祥生競(jìng)得的則水牌7-2號(hào)地塊，拍出了封頂27818元/㎡+配建19000㎡！折算公租房成本后，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)34432元/㎡。3月27日，大家競(jìng)得梅山東3號(hào)地塊，在近半回購(gòu)房的前提下，拍到了封頂15334元/㎡+配建1680㎡。一種說(shuō)法是，單純要將這宗大體量地塊拆分后再進(jìn)行拍賣(mài)；另一種說(shuō)法是，地塊撤拍將是紹興調(diào)控升級(jí)前的信號(hào)。
紹興調(diào)控將升級(jí)，這種說(shuō)法并不是空穴來(lái)風(fēng)，實(shí)在是最近同行襯托得太厲害。省內(nèi)各縣市迎來(lái)土地拍賣(mài)熱潮之后，當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控也是雷厲風(fēng)行，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)把地還沒(méi)捂熱，調(diào)控文件就來(lái)了。3月10日，義烏江濱北路與賓王路交叉口西北側(cè)地塊，經(jīng)過(guò)102輪競(jìng)價(jià)，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓面價(jià)高達(dá)36030元/平米，創(chuàng)下義烏宅地樓面價(jià)新高。3月26日，義烏出臺(tái)調(diào)控政策，主要兩點(diǎn)：視情況“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”，自10月1日起滿兩年方可轉(zhuǎn)讓。3月1日，永康市江南山水新城地塊經(jīng)過(guò)625輪競(jìng)價(jià)，成交樓板價(jià)17804元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了124%，創(chuàng)下永康市歷史成交土地單價(jià)新高。3月11日，碧桂園以8.39億元競(jìng)得永康市麗州北路街區(qū)老活塞廠宿舍地塊，樓面價(jià)14625.6元/㎡，溢價(jià)率224%。之后，永康也出臺(tái)文件，主要一點(diǎn)：根據(jù)市場(chǎng)交易情況，科學(xué)設(shè)置土地出讓起始價(jià)、保留價(jià)，適時(shí)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)自持”、“限地價(jià)、競(jìng)租賃房”等調(diào)控措施。3月10日，榮安以9.73億元，樓面價(jià)13105.17元/㎡競(jìng)得湖州湖東西區(qū)宅地，溢價(jià)率63.26%。3月12日，湖州預(yù)售新政出臺(tái)，主要涉及續(xù)批預(yù)售價(jià)格備案不得高于前批次備案價(jià)格，嚴(yán)禁捂盤(pán)惜售行為；3月16日，湖州出臺(tái)土地出讓管理新政；3月27日，湖州調(diào)控再升級(jí)，主要兩點(diǎn)：視情況集中供地，中心城區(qū)實(shí)施住房限購(gòu)。3月11日，浙江麗水和平路與怡園路交叉口西北側(cè)地塊，成交樓面價(jià)21258元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)54%，突破了板塊單價(jià)紀(jì)錄。3月30日，麗水市區(qū)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，市區(qū)再次采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”雙限政策。3月15日，嘉興調(diào)控升級(jí)，主要兩點(diǎn)：暫停向在全市范圍內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房（含新建商品住房和二手住房），限售、限購(gòu)政策全面向市本級(jí)看齊。3月31日，衢州開(kāi)化縣迎來(lái)房產(chǎn)調(diào)控，其中細(xì)則更趨于精準(zhǔn)化：對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊住宅用地視情況采取“限地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)”、“競(jìng)配建”、“競(jìng)自持”的出讓方式；對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊，在土地出讓前明確銷售的商品住宅自《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。反觀紹興這邊，則水牌、鏡湖、柯巖地王頻現(xiàn)，不排除調(diào)控升級(jí)的可能。
揆諸現(xiàn)實(shí)，紹興在去年7月和10月兩次發(fā)布調(diào)控政策，是繼杭州和寧波之后的浙江省調(diào)控第三城。2020年7月4日，紹興發(fā)布土地新政中，其中重要的2點(diǎn)：一是限制了各區(qū)的宅地漲價(jià)幅度，二是推行限地價(jià)，競(jìng)配建的出讓方式。
這里要說(shuō)明的是，在新政出臺(tái)前，當(dāng)時(shí)上虞3宗宅地同樣是被叫停了。不知這次鏡湖地塊的終止交易，是巧合還是調(diào)控前的信號(hào)？ 
2020年10月，紹興在此迎來(lái)調(diào)控補(bǔ)丁，雖然通知用了6個(gè)「嚴(yán)格」，但力度都比較溫和，更像是一種官方對(duì)房住不炒的表態(tài)。當(dāng)嘉興、湖州等城市調(diào)控升級(jí)之后，浙江省內(nèi)紹興的調(diào)控力度則顯得相對(duì)寬松，主要有兩方面：不限購(gòu)、限地價(jià)而不限房?jī)r(jià)。 從這一層面看，如果有紹興調(diào)控的3.0版本，也許將在限購(gòu)和限價(jià)方面動(dòng)手。 
△省內(nèi)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策對(duì)比
紹興土拍熱是這兩年的常態(tài)，并不是這段時(shí)間的偶然事件。一，這幾年紹興棚改拆遷的力度大，催生了不少需求，一面加大土地供應(yīng)，一面提高財(cái)政收入。比如，鏡湖最大的張市村就在今年年初開(kāi)始拆遷，人數(shù)約達(dá)1100戶，至此鏡湖的城中村全部被拆。二，紹興作為杭州都市圈的重要節(jié)點(diǎn)，甚至比臨安更加靠近杭州市中心，杭紹城際開(kāi)通后，杭紹同城化生活將進(jìn)一步到來(lái)，許多外溢需求導(dǎo)入了紹興市場(chǎng)，更何況紹興本土的購(gòu)買(mǎi)力也不弱，整個(gè)市場(chǎng)的層次能級(jí)提升。三，紹興從會(huì)稽山時(shí)代邁入鏡湖時(shí)代，要建設(shè)這個(gè)新城，除了資源配套上的傾斜，更需要人口，從而形成城市的氛圍。而有人就意味著有居住需求，就需要加大宅地供應(yīng)。四，開(kāi)發(fā)商在杭州拿地難度增大，中小房企轉(zhuǎn)向環(huán)杭區(qū)域，很多房企是在這兩年新進(jìn)紹興市場(chǎng)的。如今，杭州實(shí)行土地集中供應(yīng)，也導(dǎo)致了部分房企轉(zhuǎn)向三四線城市補(bǔ)倉(cāng)。
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