錢江新城2宗新宅地的限價

葉帥起高樓 2021-04-27

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文丨陳琪棟

杭州首批集中供應(yīng)的57宗地塊里，最大的懸念是錢新2.0（江灣區(qū)塊）的限價。

去年的杭州讀地手冊中，曾出現(xiàn)過3宗四堡七堡地塊，但最終并未進(jìn)行招牌掛。所以，這次兩宗四堡七堡地塊是錢新2.0土地供應(yīng)的「處女秀」。

然而，兩次預(yù)告均為公布限價信息，錢新2.0區(qū)域（江灣區(qū)塊）的限價至今還是未知數(shù)。

問題來了，限價是參考周邊板塊，還是產(chǎn)生新的限價？若是新的限價，又會是多少呢？

我們的預(yù)計(jì)是，板塊將有新的限價，價格區(qū)間很可有在5.4-5.8萬元/㎡。但在高強(qiáng)度調(diào)控的今天，夸張到6.98-3.8萬/㎡其實(shí)都有可能。重要的是，到底限價定在多少，將是——

杭州樓市真正的調(diào)控風(fēng)向標(biāo)。

回顧一下兩宗地塊。

△地塊位置示意圖

一宗是四堡七堡單元JG1402-16地塊，東至規(guī)劃明月橋路，南至?xí)一ㄢ致?，西至?guī)劃御五路，北至規(guī)劃道路，占地面積68.16畝，容積率2.4，建筑面積約11萬方。

16號地塊，更接近艮北新城，距離錢塘快速路約500米距離，這個快速路目前已經(jīng)部分通車，預(yù)計(jì)2022年將全面建成，貫通杭州東西。

另一宗，是四堡七堡單元JG1402-32地塊，東至規(guī)劃觀潮路，南至鳳起東路，西至防護(hù)綠地，北至規(guī)劃五堡路，占地面積107.95畝，容積率2.5，建筑面積約18萬方。

32地塊體量較大，西側(cè)靠近滬杭甬鐵路，西邊不到1公里就是留香園和中海御道等商品房項(xiàng)目，距離9號線（在建）的御道站約550米，距離錢塘江約600多米。

其實(shí)，錢江新城2.0的江灣區(qū)塊內(nèi)，房產(chǎn)以回遷房為主，區(qū)域內(nèi)幾乎沒有商品房項(xiàng)目。即將出讓的2宗四堡七堡地塊，馬上要打響商品房開發(fā)的第一槍。

這一槍的關(guān)鍵，是價格。

我們不妨用假設(shè)法去考慮一圈。錢新2.0（江灣區(qū)塊）周邊有4個板塊：6.85-6.98萬江河匯、4.65萬城東、4.24萬艮北、3.8萬九堡（傳言中的限價）。

先參考九堡和江河匯。

雖然錢江新城二期過去就是九堡，但是九堡這片區(qū)域開發(fā)時間較早，沿江區(qū)域也都建好了商品房，而江灣區(qū)塊除了前期主要在建造安置房，還剩許多的留白空間，況且從規(guī)劃定位上也勝于九堡。

江河匯和江灣區(qū)塊都屬于錢新2.0范圍，但它處于杭州限價體系中的金字塔尖6.85-6.98萬，一方面有著一線錢塘江景、摩天輪的城市地標(biāo)，另一方面無縫對接錢江新城1.0，而這些是江灣區(qū)塊的這兩宗地沒有的，而且中間畢竟隔著高鐵。

第一層邏輯下，這個限價區(qū)間落在了3.8-6.98萬之間。

如果參考艮北，也不可能。畢竟這里更靠近錢塘江，離重大的配套設(shè)施也更近。再者，想象一下艮北與錢新2.0平齊的畫面，艮北估計(jì)都要跳起來大喊一聲：「還讓不讓人玩了？」

所以，江灣區(qū)塊的限價一定大于4.24萬。

再參考城東新城，價格區(qū)間進(jìn)一步縮小。城東新城的商業(yè)「老毛病」+錢新2.0（江灣區(qū)塊）想象力，一正一負(fù)的作用下，注定江灣區(qū)塊限價要大于4.65萬。

如果兩者限價真的一致，城東新城將更偃旗息鼓。搬起石頭砸自己的腳的事，沒人想做。

在以上的邏輯之下，我們初步判斷江灣區(qū)塊的限價在4.65-6.98萬。

再精確一些，我們的猜測是在5.4-5.8萬。

因?yàn)樵诤贾莸南迌r金字塔中，6.98萬的塔尖下一檔，直接跌到了5萬左右，如5.018萬的大關(guān)、5.17萬的文暉、5.15萬的濱康綜合體。

而在此之上，僅剩5.8萬的翠苑、5.4萬的慶隆、5.4萬的申花，且供應(yīng)量比塔尖更少，所以錢新2.0（江灣區(qū)塊）很有可能填補(bǔ)這一價格段的空缺。

其次，因?yàn)榇嬖谘亟奶厥庑裕覀冋J(rèn)為有可能出現(xiàn)不同的價格梯度：可能32號地塊貴一些，16號地塊便宜一些。畢竟，江河匯賣6.98萬，江河鳴翠賣6.85萬。

雖然我們認(rèn)為，在目前的限價體系下，這兩塊地的正常限價應(yīng)該在5.4-5.8萬元，但一切現(xiàn)在還不好說。再等幾天，這兩塊地的限價出來后，我們也可以根據(jù)那個價格作如下推斷。

一，如果限價在5.4-5.8萬元，可以認(rèn)為，杭州繼續(xù)目前的嚴(yán)格限價態(tài)勢，基本沒變。

二，如果限價超過5.8萬元，甚至超過6.08萬（鳳起錢潮的高層限價），那么可以認(rèn)為，在千萬豪宅中簽率過低的背景下，塔尖豪宅的限價有所放寬。這將給市場一種松綁的聯(lián)想。

三，如果限價低于5.4萬，甚至低于4.65萬（城東新城），那么可以認(rèn)為，杭州的限價體系進(jìn)一步嚴(yán)苛，一方面豪宅自然更難搖，另一方面很多中低價房源的投資價值進(jìn)一步壓縮。

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