上個月寫了《深圳城市更新流程詳解》，總覺得還沒有寫到位。因?yàn)檫@兩年，深圳城市更新文件也在迭代，佳兆業(yè)的城市更新流程也會優(yōu)化。對于項(xiàng)目，每個客戶問的第一個問題必然是多久可以收房。所以，城市更新流程是值得仔細(xì)來梳理的?？赐瓯酒湍軌蚧卮疬@個問題。

一、城市更新一般流程

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》規(guī)定一般流程如下：

（一）城市更新單元計劃制定；

（二）城市更新單元規(guī)劃編制；

（三）城市更新實(shí)施主體確認(rèn)；

（四）原有建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；

（六）開發(fā)建設(shè)；

（七）回遷安置。

二、詳細(xì)流程

（一）城市更新單元計劃制定

以下內(nèi)容參考《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕4號

假設(shè)某村想要做城市更新，一般情況下符合以下情況即可向區(qū)級城市更新和土地整備管理局申報。

具體數(shù)字因城區(qū)不同有所區(qū)別

申報

申報材料包含以下內(nèi)容：

1. 申請書

2. 申報表格

3. 申報主體的身份證明材料

4. 圖紙

5. 更新意愿證明材料

6. 權(quán)屬證明材料

7. 照片

8. 其他材料

對于城中村來說很簡單，只要股東大會同意，形成決議，即可提交資料。

有專業(yè)的咨詢公司，1~2個月左右即可完成。

審批

1．區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)在受理更新單元計劃申報之日起20個工作日內(nèi)按規(guī)定進(jìn)行審查

2．區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)審查通過后，在5個工作日內(nèi)按批次形成更新單元計劃草案~進(jìn)行公示，公示時間不得少于10個自然日。并報區(qū)政府審批。

3．區(qū)政府審批通過的，由區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)在5個工作日內(nèi)公告更新單元計劃。

4．區(qū)城市更新機(jī)構(gòu)應(yīng)在更新單元計劃公告之日起5個工作日內(nèi)持更新單元計劃備案申請表、計劃公告文件等材料，報市規(guī)劃和自然資源部門備案。

5．市規(guī)劃和自然資源部門在收到備案材料之日起10個工作日內(nèi)，對關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行核對。

6．市規(guī)劃和自然資源部門初審后符合規(guī)定的，形成更新單元計劃草案，進(jìn)行不少于10個自然日的公示，并報市政府審批。

7．市政府審批通過的，由市規(guī)劃和自然資源部門會同區(qū)政府在5個工作日內(nèi)，對更新單元計劃進(jìn)行公告。

審批時間算70個工作日

審批通過后叫做“城市更新單元計劃”，納入《20XX年深圳市城市更新單元計劃第X批計劃》，自公告之日起有效期兩年。有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的,該更新單元計劃按照公告要求失效。

小結(jié)：

城市更新單元計劃申報和審批時間為：

2個月+70個工作日=60+98=158天≈5個月

輸出以下示意圖

（二）城市更新單元規(guī)劃編制

根據(jù)《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》2018年9月25日

城市更新單元規(guī)劃的編制單位應(yīng)當(dāng)具備乙級及以上規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)。

編制要求：

審批流程：

輸出結(jié)果：

耗時：

前面說了，“城市更新單元計劃”，自公告之日起有效期兩年。有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的,該更新單元計劃按照公告要求失效。

處罰措施：

《關(guān)于施行拆除重建類城市更新單元計劃有效期管理的通知（征求意見稿）》2019年5月14日。

“五、失效的更新單元計劃，其拆除重建用地范圍自失效之日起三年內(nèi)原則上不得再次申報拆除重建類更新單元計劃”

雖然是“征求意見稿”，各區(qū)實(shí)際已經(jīng)在按照這個標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

城市更新是村民&開發(fā)商&政府一致追求的最大目標(biāo)，如果專項(xiàng)規(guī)劃通不過，不僅會耽誤5年的時間，而且前期工作投入的成本都會打水漂。

（三）城市更新實(shí)施主體確認(rèn)

《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》深府〔2012〕1號“第四十五條  城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織制定更新單元的實(shí)施方案，并組織、協(xié)調(diào)實(shí)施方案的落實(shí)。

　更新單元實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容。”

第四十六條  城市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍存在多個權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體通過以下方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益移轉(zhuǎn)到同一主體后，形成單一主體：

　　（一）權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。

　　（二）權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　（三）權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購。

屬于合作實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目的，單一市場主體還應(yīng)當(dāng)與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位簽訂改造合作協(xié)議

第四十九條  城市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍的單一主體，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門申請實(shí)施主體資格確認(rèn)，

第五十條  區(qū)城市更新職能部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后10個工作日內(nèi)完成對相關(guān)申請材料的核查。

第五十一條  區(qū)城市更新職能部門應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束后5個工作日內(nèi)完成公示意見的處理。有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)成立或者暫時無法確定的，應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)申請人并說明理由；公示期內(nèi)未收到意見或者有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)不成立的，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)與申請人簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，并向申請人核發(fā)實(shí)施主體確認(rèn)文件。

實(shí)施主體確認(rèn)文件應(yīng)當(dāng)抄送主管部門及相關(guān)單位。

第五十二條  區(qū)城市更新職能部門與實(shí)施主體簽訂的項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，應(yīng)當(dāng)明確以下內(nèi)容：

（一）實(shí)施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應(yīng)履行的移交城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地等義務(wù)。

（二）實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)完成搬遷，并按照搬遷補(bǔ)償安置方案履行貨幣補(bǔ)償、提供回遷房屋和過渡安置等義務(wù)。

（三）更新單元內(nèi)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及完成時限。

（四）區(qū)城市更新職能部門采取的設(shè)立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施

（五）雙方約定的其他事項(xiàng)。

耗時：

20個工作日，約28個自然日。

輸出：

主體確認(rèn)文件和項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議。

注意：可能有些朋友較真，說城市更新和土地整備局上都沒有公布實(shí)施主體，憑什么讓我相信回遷指標(biāo)簽約的開發(fā)商就是要實(shí)施的開發(fā)商呢？

實(shí)際上，開發(fā)商從一開始都有介入指導(dǎo)推動城市更新項(xiàng)目，按照文件規(guī)定，必須得業(yè)主完成了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽署才能發(fā)給開發(fā)商主體確認(rèn)文件。這是一個理解問題和流程先后順序。

（四）原有建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記

第五十三條  權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書。

搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除后，應(yīng)當(dāng)及時向區(qū)城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)，并向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的注銷登記。

拆除和注銷登記，按照現(xiàn)在的基建能力，憑我主觀臆斷，2個月時間肯定是夠的。

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

第五十四條  建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門申請建設(shè)用地審批。

主管部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

出讓方式為協(xié)議出讓，有一整套計算規(guī)則。由于跟普通投資者關(guān)系不大，就不展開。這部分工作都是Paper work。其實(shí)在開發(fā)商介入之前就已經(jīng)專門計算好了的。

（六）開發(fā)建設(shè)

白石洲沙河五村城市更新項(xiàng)目規(guī)定：自取得主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》之日起至取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)之日止，不超過72個月（6年）

重點(diǎn)城市更新單元是可以要這么長時間。

其他一些普通城市更新項(xiàng)目一般36個月（3年）、48個月（4年）

（七）回遷安置

略

三、總結(jié)：

一個城市更新項(xiàng)目究竟要多長時間收房？

（一）城市更新單元計劃制定；5個月

（二）城市更新單元規(guī)劃編制；2年

（三）城市更新實(shí)施主體確認(rèn)；28天

（四）原有建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記；2個月

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；0

（六）開發(fā)建設(shè)；3年

（七）回遷安置；0

這樣算起來就是：5年零8個月。

這個結(jié)果讓很多人心生疑惑。為什么能夠這么短？跟以前的經(jīng)驗(yàn)和直覺不對呢？

以南山區(qū)南水工業(yè)村更新項(xiàng)目為例：

南水工業(yè)村更新項(xiàng)目最早被納入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》，申報單位為深圳市蛇口南水實(shí)業(yè)股份有限公司；

2011年12月，南水工業(yè)村更新項(xiàng)目舉行啟動儀式；

2015年審批通過專項(xiàng)規(guī)劃，規(guī)劃方案增補(bǔ)5156.6㎡用地；

2017年6月確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體，由深圳市富諾房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)；2018年7月富諾公司簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》，補(bǔ)繳地價1.2億元，正式取得土地；

2018年9月核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

從納入計劃（2010年）到專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)（2015年），用了整整15年！

而從專規(guī)（2015年）到拿到施工許可證（2018年），只用了3年。

專項(xiàng)規(guī)劃就是整個項(xiàng)目的難點(diǎn)痛點(diǎn)。

說到底，城市更新在大陸地區(qū)還算新事物。政府、企業(yè)、村民都是在摸索中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。南水村城市更新單元跨越了2個階段。

而現(xiàn)在城市更新法律法規(guī)趨于完善和成熟。在納入計劃和專項(xiàng)規(guī)劃這最關(guān)鍵的2個步驟之間直接給了2年的有效期。專項(xiàng)規(guī)劃通不過，整個單元和開發(fā)商3年內(nèi)都不能再進(jìn)入城市更新計劃。

同時2021年3月1日正式實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》把原先的100%簽約率降低到雙95%。條例的發(fā)布機(jī)構(gòu)是深圳市人大常委會，從法律上保障了城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)。

2021，城市更新全面提速！