2009年底，希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，希臘房?jī)r(jià)開(kāi)始了持續(xù)8年的下跌行情。那個(gè)時(shí)候，坐在德國(guó)大學(xué)的教室里學(xué)習(xí)稅法的Leo，應(yīng)該沒(méi)想過(guò)他以后會(huì)到希臘定居生活，更不會(huì)想到他會(huì)來(lái)希臘投資房地產(chǎn)。

Leo雖然比我小4歲，但他作為專(zhuān)業(yè)投資者投資房地產(chǎn)的時(shí)間要比我長(zhǎng)的多。2008年9月，Leo到德國(guó)攻讀稅法碩士的時(shí)候，就開(kāi)始關(guān)注關(guān)注和研究海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年碩士畢業(yè)后，Leo開(kāi)始思考和規(guī)劃未來(lái)的生活和事業(yè)，他和妻子決定移民美國(guó)，在美國(guó)做一些和房地產(chǎn)相關(guān)的投資——2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)房?jī)r(jià)一路下跌，持續(xù)到2012年。

Leo在美國(guó)的房地產(chǎn)投資，始于給自己和朋友購(gòu)買(mǎi)自住型住房。2013年的上半年，基于2012年下半年在洛杉磯地區(qū)看房的經(jīng)驗(yàn)，他們開(kāi)始了真正的看房、選房、買(mǎi)房之路，而且恰逢美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最低點(diǎn)。

2013上半年的幾筆成功交易，不但給他們帶來(lái)了豐厚的回報(bào)，也讓他們真正進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。Leo在德國(guó)的稅法專(zhuān)業(yè)雖然在美國(guó)并不適用，但給了他從金融、資本、經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)籌劃的視角看待房地產(chǎn)投資的視角和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。2013年7月，Leo和家人拿到美國(guó)綠卡后，他們舉家移居美國(guó)洛杉磯，Leo也以GP的身份加入一家房地產(chǎn)私募投資基金，正式開(kāi)始了他在美國(guó)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資生涯。

2017年初，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)恢復(fù)到2008年次貸危機(jī)之前的最高點(diǎn)，Leo認(rèn)為這預(yù)示著美國(guó)房地產(chǎn)將再一次進(jìn)入泡沫期。于是，Leo決定來(lái)歐洲看看，歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完全從歐債危機(jī)和難民危機(jī)的泥潭中走出來(lái)。

2017年暑假，在仔細(xì)考察了葡萄牙、西班牙、意大利和希臘之后，Leo選擇了希臘。當(dāng)我好奇地問(wèn)起他選擇希臘的原因時(shí)，Leo說(shuō)他選擇希臘主要有四個(gè)原因：

1、希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)更嚴(yán)重；

2、希臘房?jī)r(jià)還在下跌；

3、希臘英語(yǔ)普及度要比其他三個(gè)國(guó)家高；

4、古希臘的歷史和文化讓他著迷。

2018年5月，經(jīng)過(guò)半年多的準(zhǔn)備，Leo在希臘注冊(cè)了房地產(chǎn)投資管理公司，正式開(kāi)始了在希臘投資房地產(chǎn)。到現(xiàn)在為止，Leo已經(jīng)在希臘雅典投資了5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——兩個(gè)是酒店項(xiàng)目，兩個(gè)是公寓項(xiàng)目，一個(gè)是辦公樓項(xiàng)目。

從希臘央行公布的希臘房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)看

2017年下半年是希臘房?jī)r(jià)的最低價(jià)

較2007年的希臘房?jī)r(jià)最高點(diǎn)下跌了41%。

因?yàn)樾鹿谝咔榈挠绊?，Leo的第五個(gè)項(xiàng)目（公寓項(xiàng)目）要延期1-2年才能完成，第三個(gè)項(xiàng)目（酒店項(xiàng)目）也發(fā)生了租客拖欠租金的情況——他們已經(jīng)將承租方告上了法庭，預(yù)計(jì)下個(gè)月可以開(kāi)庭，這一方面會(huì)影響了收益、打亂了計(jì)劃，一方面也讓Leo反思他們的商業(yè)模式。

Leo在希臘的第一個(gè)項(xiàng)目是辦公室。在希臘本地中介的推薦下，他們從陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的房東手里以非常低的價(jià)格在市區(qū)核心位置買(mǎi)下了四百多平方米的辦公室——全部裝修并用于出租的話，出租收益率接近10%。Leo說(shuō)，他短期沒(méi)有出售的計(jì)劃，他計(jì)劃長(zhǎng)期持有并自己經(jīng)營(yíng)，獲得穩(wěn)健的出租收益。

Leo在希臘的第二個(gè)項(xiàng)目是酒店。他們?cè)谘诺涫袇^(qū)的核心位置買(mǎi)下了一棟建于1984年的辦公樓，然后將其改造成了一個(gè)擁有21個(gè)房間的精品酒店。2018年是希臘“黃金簽證”最火熱的一年，在Leo的精品酒店剛剛開(kāi)始動(dòng)工翻新改造的時(shí)候，一家面向土耳其人通過(guò)“黃金簽證”移民希臘的土耳其公司找上門(mén)來(lái)，全部買(mǎi)走了他們的酒店……回頭看，這是Leo耗時(shí)最短、操心最少、收益最高的一個(gè)項(xiàng)目。

土耳其是希臘黃金簽證的第二大來(lái)源國(guó)

Leo在希臘的第三個(gè)項(xiàng)目也是一個(gè)酒店項(xiàng)目。本來(lái)給國(guó)內(nèi)的投資人準(zhǔn)備的酒店項(xiàng)目被土耳其人用“非常令人愉快”的價(jià)格買(mǎi)走了，Leo很快就啟動(dòng)了第二個(gè)酒店項(xiàng)目。那是一棟建于1994年的辦公樓，Leo買(mǎi)下后將其產(chǎn)權(quán)變更為住宅，聘請(qǐng)希臘本地的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)按照精品酒店的用途進(jìn)行了設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)希臘本地的建筑承包商完成了翻新和改造，再出租給希臘本地的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)——2020年3月之前，Leo每個(gè)月都可以準(zhǔn)時(shí)收到對(duì)方支付的租金。

Leo在希臘的第四個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)位于比雷埃夫斯港的單身公寓項(xiàng)目。和前面三個(gè)項(xiàng)目不同的是，Leo這一次不是扮演操盤(pán)手的角色，而是扮演投資人的角色——他既可以按照約定收取固定利益，還可以按照比例收取浮動(dòng)分紅。

Leo在希臘的第五個(gè)項(xiàng)目是位于雅典南部格利法達(dá)的公寓項(xiàng)目，Leo依然在扮演操盤(pán)手的角色。由于新冠疫情的影響，這一個(gè)原計(jì)劃2020年底銷(xiāo)售完畢并投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，很可能要延期到2022年上半年才能完成銷(xiāo)售。

我和Leo的交流從下午兩點(diǎn)開(kāi)始，持續(xù)到下午五點(diǎn)?；仡櫤蛷?fù)盤(pán)過(guò)去8年房地產(chǎn)投資經(jīng)歷，Leo認(rèn)為他最核心的經(jīng)驗(yàn)（收獲）有兩點(diǎn)：

1、低于市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)入優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)；

2、要在本地找到可以信賴(lài)的合作伙伴。

展望未來(lái)，Leo認(rèn)為希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在投資機(jī)會(huì)，他還會(huì)扎根希臘，繼續(xù)在希臘做房地產(chǎn)投資。不過(guò)，基于資本收益和個(gè)人時(shí)間（精力）分配等考慮，Leo未來(lái)應(yīng)該會(huì)做“房地產(chǎn)投資者”，而不是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者”。